Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 24/51883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51883 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CUO N° : 7 Assignation du : 15 et 19 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 07 novembre 2024 par Catherine DESCAMPS, 1er Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSES Madame [M] [B] (nue-propriétaire indivise) [Adresse 11] [Localité 5] Madame [C] [B] (nue-propriétaire indivise) [Adresse 3] [Localité 10] Madame [S] [B] épouse [I] (nue-propriétaire indivise) [Adresse 13] [Localité 1] ITALIE Madame [G] [B] (nue-propriétaire indivise) [Adresse 12] [Localité 6] toutes représentées par Maître Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS - #B0936 DEFENDEURS La Société SABOUCHE TRAITEUR [Adresse 2] [Localité 9] Monsieur [H] [T] [K] [Adresse 4] [Localité 9] ou encore [Adresse 8] [Localité 9] pour signification au [Adresse 7] [Localité 9] Madame [P] [N] [R] [F] [Adresse 8] [Localité 9] tous représentés par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051 DÉBATS A l’audience du 12 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Catherine DESCAMPS, 1er Vice-Président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing-privé en date du 26 octobre 2022, Madame [J] [L] veuve [B], usufruitière, Mesdames [G], [S], [C], [M] [B], nu-propriétaires, (ci-après "le bailleur") ont donné à bail à la société SABOUCHE TRAITEUR représentée par sa gérante Madame [P] [F], un local commercial d'une superficie de 83,45 m2 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 9], composé d'un restaurant de 46,29 m2 constitué d'une boutique centrale avec resserre et toilette et lavabo au fond communiquant par un escalier intérieur, et une vaste salle en sous-sol à usage de cuisine, destiné à l'usage exclusif de restauration sans extraction et rapide sur place , vente à emporter, ventes de repas ou restauration à domicile et à titre accessoire vente de produits et de plats préparés se rapportant à l'activité principale, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT et hors charges payable par mensualité de 2500 euros exigible au début de chaque mois, majorée de 130 euros au titre des charges. Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] se sont portés cautions personnelles et solidaires de la société SABOUCHE TRAITEUR. Par exploit de commissaire de justice du 28 novembre 2023 le bailleur a fait signifier à la société SABOUCHE TRAITEUR un commandement de payer la somme de 8059 euros représentant le montant des loyers et charges impayés terme mensuel d'octobre 2023 inclus, rappelant la clause résolutoire contractuelle et les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. A défaut de règlement, le bailleur, par assignation délivrée les 15 et 19 février 2024 a fait citer la société SABOUCHE TRAITEUR, Monsieur [H] [T] [K], Madame [P] [N] [R] [F] à comparaître devant le juge des référés à l'audience du 4 avril 2024 aux fins suivantes : - De constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties - De déclarer la société SABOUCHE TRAITEUR occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] - D'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser le cas échéant le recours à la puissance publique - De fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SABOUCHE TRAITEUR à la somme de 3 000€ par mois jusqu'à parfaite libération des lieux - De condamner à titre provisionnel la société SABOUCHE TRAITEUR, solidairement avec Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] au règlement de la somme de 20 000 € au profit de Mesdames [B] [G] épouse [O], [B] [S] épouse [I], [B] [C], [B] [M] , disant que cette somme sera assortie des intérêts légaux, et à compter du 29 novembre 2023 jusqu'à concurrence de 8059 € - De condamner la société SABOUCHE TRAITEUR solidairement avec Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] au règlement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - De les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens en ceux notamment compris le coût du commandement de 198,90€ L'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 30 mai 2024, à la demande des défendeurs, puis au 13 juin et au 12 septembre, pour éventuelle signature d'un protocole d'accord. A l'audience du 12 septembre 2024 les parties déclarent ne pas être parvenues à un accord. Le bailleur dépose des conclusions écrites réactualisant sa demande en paiement et demande au juge des référés - De constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties - De déclarer la société SABOUCHE TRAITEUR occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] - D'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et autoriser le cas échéant le recours à la puissance publique - De fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SABOUCHE TRAITEUR à la somme de 3 000€ par mois jusqu'à parfaite libération des lieux - De condamner à titre provisionnel la société SABOUCHE TRAITEUR, solidairement avec Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] au règlement de la somme de 35 000 € au profit de Mesdames [B] [G] épouse [O], [B] [S] épouse [I], [B] [C], [B] [M] , disant que cette somme sera assortie des intérêts légaux, et à compter du 29 novembre 2023 jusqu'à concurrence de 8059 € - De condamner la société SABOUCHE TRAITEUR solidairement avec Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] au règlement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - De les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens en ceux notamment compris le coût du commandement de 198,90€ Les défendeurs déposent également des conclusions écrites et demandent au juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de l’indivision [B] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire , ainsi que de sa demande d’expulsion et de sa condamnation au paiement d’une provision, débouter l’indivision de l’ensemble de ses demandes et condamner le bailleur aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que le bailleur est de mauvaise foi, qu’il ne s’est pas assuré de la conformité de la destination du bien loué à la destination des activités interdites dans le règlement de propriété, ce qui constitue une contestation sérieuse, et qu’ils l’ont assigné au fond en résolution du bail pour défaut de délivrance. Les demandeurs rétorquent que la locataire a demandé des délais de paiement, et annoncé un virement qui n’est jamais arrivé, que le bail mentionne clairement qu’il s’agit de cuisine “sans extraction” car la copropriété refuse toute installation de ce type, que la société n’exploite plus, et a attendu la veille de la présente audience pour délivrer une assignation au fond en prétextant une impossibilité d’exploiter alors que le syndicat descopropriétaires n’a émis aucune plainte. MOTIFS L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Il est de jurisprudence constante que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. Le bail liant les parties contient une clause ( article 13 dit “clause résolutoire”) aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoire ou en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des clauses charges et conditions du contrat, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux ou une sommation restée sans effet. L’article L.145-41 du Code de commerce alinéa 1 er également mentionné au bail dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Enfin, le code civil précise, en ses articles 1224 et 1225 : Article 1224 “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. ” Article 1225 “ La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.” En vertu d’une jurisprudence constante la clause résolutoire ne peut pas jouer si elle n'a pas été invoquée de bonne foi. En l’espèce le commandement de payer la somme de 8059 euros a été délivré le 28 novembre 2023. Cette somme correspondait aux loyers d’octobre et novembre 2023, à la taxe foncière 2023 et à un ratrapage d’indexation sur loyer et dépôt de garantie. En réponsevla locataire a proposé de régler sans délai le loyer d’octobre et le rappel d’indexation, de régler le loyer de novembre avant fin décembre et de régler la taxe foncière en six fois à compter de décembre. Le 22 décembre 2023 le bailleur a accepté ces propositions de règlement à l’exception de la taxe foncière, en demandant un règlement en trois échéances mensuelles et non six. Ces propositions ne s’étant pas concrétisées par un paiement le bailleur a assigné la loataire et ses cautions en justice. En cours de procédure, les parties se sont rapprochées, et la locataire a transmis un avis de virement daté du 29 mai, qui n’a cependant été suivi d’aucun transfert de fonds. Ces propositions de règlement ont entraîné le renvoi de l’affaire ordonné le 30 mai au 13 juin, pour signature du protocole ou plaidoiries. Puis le 13 juin 2024 le renvoi de l’affaire a été ordonné d’office par le juge des référés pour des raisons inhérentes au service. La société locataire n’a émis de contestations que la veille et le jour de l’audience du 12 septembre, en assignant le bailleur au fond, et en soulevant devant le juge des référés une contestation dite sérieuse tenant à une impossibilité alléguée d’exploiter par la faute du bailleur. Elle fait valoir en sustance qu’elle a loué un local pour y exploiter un restaurant, non pour y exercer une activité de traiteur, or le règlement de copropriété interdit tout commerce de restauration, et en tire la conséquence que le bailleur ne peut de bonne foi invoquer les effets de la clause résolutoire, la cause des impayés résidant dans une impossibilité d’exploiter les lieux. La société SABOUCHE TRAITEUR n’avait jamais évoqué auprès du bailleur avant septembre 2024 la moindre difficulté d’exploitation du local, liée ou pas à un défaut de délivrance. Elle ne justifie pas davantage avoir reçu du syndic de la copropriété sous quelque forme que ce soit une demande de cessation ou de limitation de son activité. Le seul évènement dont elle justifie présentant un rapport avec son argumentation pour le moins tardive est un courrier adressé le 5 janvier 2024 par l’agence gérant la location consentie à une commerçante installée dans la résidence voisine, au syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 2], se plaignant de nuisances olfactives provenant du local de la société SABOUCHE, évoquant un non respect de la réglementation sanitaire constaté par les services de la Mairie de [Localité 9]. Le bail stipule que les lieux sont loués “à usage exclusif de restauration sans extraction et rapide sur place , vente à emporter, ventes de repas ou restauration à domicile et à titre accessoire vente de produits et de plats préparés se rapportant à l’activité principale.” Ces termes désignent effectivement une restauration sur place, mais rapide, et sans extraction, ce qui limite la phase de cuisson des aliments et exclut les modes de cuisson dégageant vapeurs et fumées, ainsi qu’une activité de traiteur accessoire. Le contrat de bail qui désigne les lieux comme un “restaurant de 46,29 m2" mais précise qu’il est “constitué d’une boutique centrale avec resserre et toilette et lavabo au fond” , est conforme à cet usage. Le règlement de copropriété exclut les ...“commerces de poissonnier, boucher, tripier, marchand de fromages, de légumes frais, les débits de boissons, café, restaurant, bar, et généralement tous commerces d’alimentation ne présentant pas le caractère de commerce de luxe, ou dont la présentation, la tenue ou les produits offerts seraient susceptibles de nuire ou nuirait au standing général de l’immeuble” , soit les activités risquant de générer du bruit ou des odeurs. Bien que le règlement vise le commerce de restaurant pour l’exclure, d’une part il résulte du bail que l’activité de restauration doit être limitée dans son ampleur, d’autre part il convient d’observer que les difficultés rencontrées par la société SABOUCHE TRAITEUR avec le voisinage sont dues non pas à la fourniture de repas aux clients sur place, mais à l’émission d’odeurs dégagées par la cuisine. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la locataire n’établit pas de lien entre cette mention du règlement de copropriété qui interdit les commerces de restaurant, que le syndicat de copropriété n’a jamais invoqué à son encontre, et le défaut de paiement des loyers. Il s’en déduit que la contestation élevée par la locataire est dénuée de sérieux. Elle n’a pas réglé l’arriéré de loyers et charges dans le délai d’un mois imparti par le commandement. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 28 décembre 2023. Depuis janvier 2024, elle est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au même montant que le loyer courant augmenté des charges, soit à la somme mensuelle de 2795 euros. A la date de résiliation du bail la locataire était selon les pièces produites redevable des causes du commandement, soit de la somme de 8059 euros, augmentée du terme de décembre 2023, de 2795 euros, soit en principe de la somme de 10 854 euros. Or le décompte du bailleur mentionne qu’elle était redevable au 1er février 2024, termes de janvier et février compris, de chacun 2795 euros, de la somme de 13 649 euros, ce dont il faut déduire qu’il invoque une créance de : 13 649 - (2 x 2795) = 8059 euros au titre des loyers et charges impayés à fin décembre 2023. Il confirme ce calcul en précisant que la dette actualisée est de 33 214 euros au 10 septembre 2024 terme de septembre inclus. En conséquence, la société SABOUCHE TRAITEUR sera condamnée à payer aux demanderesses la somme provisionnelle de 33 214 euros. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile La société SABOUCHE TRAITEUR qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer aux demanderesses la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons la résiliation automatique du bail commercial, liant la société SABOUCHE TRAITEUR à Mesdames [G], [S], [C], [M] [B], à la date du 28 décembre 2023 ; En conséquence, ordonnons l’expulsion de la société SABOUCHE TRAITEUR et de tous occupants et biens de son chef du local commercial d’une superficie de 83,45 m2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à défaut de libération volontaire des lieux dans les jours de la signification de la présente ordonnance, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique. Fixons à 2795 euros l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par la société SABOUCHE TRAITEUR depuis le 1er janvier 2024 ; Condamnons solidairement la société SABOUCHE TRAITEUR, Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] à payer à Mesdames [G], [S], [C], et [M] [B] : -une provision de 33 214 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023sur la somme de 8059 euros, à valoir sur le montant de sa créance locative et d’indemnités d’occupation arrêtée à septembre 2024 ; -une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2795 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; - la somme de 2500 euros, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnons solidairement la société SABOUCHE TRAITEUR, Madame [P] [F] et Monsieur [T] [K] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement du 28 novembre 2024 ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Fait à Paris le 07 novembre 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Catherine DESCAMPS