Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/02894

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Serge PEREZ Monsieur [W] [R] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Jean-François PERET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JSW N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R46 DÉFENDEURS Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Serge PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198 Madame [B] [R] épouse [G], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Serge PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0198 Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 1] COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02894 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JSW EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2021, la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [G] et M. [L] [G] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2600 euros et d’une provision pour charges de 367 euros. Par acte de cautionnement du même jour, M. [W] [R] s’est porté caution de Mme [B] [G] et M. [L] [G]. Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2021, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9835 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. Par assignation du 15 mars 2022, la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [G] et M. [L] [G], et obtenir leur condamnation ainsi que celle de M. [W] [R], in solidum, au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, 31562,30 euros au titre de l’arriéré locatif, 3156,23 euros au titre de la clause pénale, 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire, appelée à l’audience du 20 mai 2022, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties au regard des discussions en cours en vue d’un accord. La radiation de l’affaire a ensuite été ordonnée le 5 septembre 2022. Par conclusions en date du 6 février 2024, la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] a demandé le rétablissement au rôle de l’affaire. Aux termes de ces conclusions, il est sollicité la condamnation solidaire de Mme [B] [G], M. [L] [G] et de M. [W] [R] à la somme de 31562,30 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 septembre 2022, date de l’état des lieux de sortie, 3156,23 euros au titre de la clause pénale, et leur condamnation in solidum à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. À l'audience du 31 octobre 2024, la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. A l’appui de ses prétentions, elle expose que si le bail a pris fin au 20 juin 2022 suite au congé donné par les locataires, l’état des lieux de sortie et la remises des clés ont eu lieu le 6 septembre 2022. Elle réfute toute responsabilité concernant le délai entre la date du congé et la remise des clés et indique que les locataires sont redevables des loyers et des charges jusqu’à cette date. S’agissant de la demande faite par Mme [B] [G] et M. [L] [G] au titre des impenses, elle indique que certains travaux ont été prévus entre les parties dans le bail, que la bailleresse y a participé financièrement en consentant une jouissance gratuite du logement d’une durée d’un mois, mais que le montant total payé par Mme [B] [G] et M. [L] [G] est du à des aménagements esthétiques et personnels qu’il ne revient pas à la bailleresse de prendre en charge. Elle souligne que l’appartement loué était en bon état lors de l’entrée des lieux et que les travaux entrepris par les locataires n’étaient pas nécessaires au-delà de ce qui était convenu dans le bail. Elle s’oppose enfin à tout délai de paiement. Mme [B] [G], M. [L] [G], représentés par leur conseil, demandent: - que la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, - de juger que Mme [B] [G] et M. [L] [G] sont débiteurs de loyers uniquement jusqu’au 10 mai 2022, - de juger que la moitié des frais engagés par eux pour réhabiliter l’appartement qui leur a été donné à bail sera imputé sur leur arriéré de loyer - que la bailleresse soit condamnée à payer aux époux [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A titre subsidiaire s’agissant de la dette locative, il demandent 24 mois de délais de paiement. A l’appui de leurs prétentions, ils expliquent avoir quitté l’appartement le 10 mai 2022 suite à un accord passé avec la bailleresse en échange d’une réduction substantielle de sa créance. Ils avancent avoir laissé les clés à la gardienne de l’immeuble. Ils précisent que l’état des lieux de sortie ne s’est déroulé le 6 septembre 2022 que du fait de la bailleresse, qui d’une part est revenue sur leur accord et d’autre part a refusé de reprendre les clés du logement lors d’un rendez-vous daté du 1er juin 2022 en raison de travaux mineurs à effectuer par les locataires. Mme [B] [G] et M. [L] [G] indiquent par ailleurs qu’ils ont réalisé d’importants travaux de réhabilitation de l’appartement loué avant d’entrer dans les lieux, cela en raison de son mauvais état, ce qui caractérise des impenses dans l’intérêt de la bailleresse, l’appartement bénéficiant désormais d’une plus-value incontestable. Ils précisent que le bail ne comporte pas de clause d’accession à titre gratuit des améliorations réalisées par les locataires. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 1Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, le seul élément constant quant au congé donné par les locataires est qu’il a été donné par écrit à la bailleresse par courrier en date du 10 mai 2022. Il ressort de la réponse de la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] que ce courrier a été réceptionné le 20 mai 2022. Conformément au bail conclu entre les parties, en page 1, le délai de préavis étant d’un mois, le congé était valablement donné pour le 20 juin 2022. L’accord dont font état Mme [B] [G] et M. [L] [G] quant à un départ immédiat des locataires, le 10 mai 2022, en échange d’une baisse substantielle de la dette locative n’est établi par aucune pièce. Au regard de ces éléments, la date du congé des locataires ne peut être que celle du 20 juin 2022 et non du 10 mai 2022. Jusqu’à cette date, Mme [B] [G] et M. [L] [G] étaient tenus de payer les loyers et charges de l’appartement qu’ils avaient en location. Il convient toutefois ensuite de distinguer la date du congé et de celle de remise des clés. En effet, tant que les clés n’ont pas été remises au propriétaire, le locataire reste tenu de ses obligations et notamment du paiement des loyers et des charges, et du paiement d’indemnités d’occupation après la date de fin de bail. Mme [B] [G] et M. [L] [G] indiquent avoir quitté le domicile dès le 10 mai 2022 et en avoir remis les clés à la gardienne de l’immeuble. Or, dans un mail du 30 mai 2022, Mme [B] [G] sollicite un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés, ce qui démontre qu’elles n’avaient alors pas été remises à la gardienne de l’immeuble comme il est prétendu. De plus, il est établi que Mme [B] [G] et M. [L] [G] devaient réaliser des travaux de remise en état à l’issu d’un rendez-vous entre les parties en date du 1er juin 2022, tel que cela résulte d’un mail de Mme [B] [G] du 13 juin 2022, ce qui implique nécessairement qu’ils étaient encore en possession des clés de l’appartement. D’autre part, il n’est aucunement démontré que la gardienne était mandatée par le propriétaire pour recevoir ces clés. Il apparaît enfin que l’état des lieux de sortie en date du 6 septembre 2022 évoque la remise des clés à cette date. Au regard de ces éléments, il ne peut qu’être considéré que la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire date du 6 septembre 2022. Si le locataire est déchargé de ses obligations non par la fin du bail mais par la remise des clés, le délai écoulé en l’espèce entre la fin du bail (20 juin 2022) et la remise des clés (6 septembre 2022) doit conduire à s’interroger sur un éventuel manque de diligence de l’une des parties. Par courrier du 16 juin 2022, la bailleresse a rappelé aux locataires qu’ils étaient tenus de rendre l’appartement le 20 juin 2022 et qu’ils devaient la contacter pour prendre un rendez-vous d’état des lieux de sortie. S’il ne ressort de la procédure aucune diligence de la propriétaire par la suite pour récupérer son bien alors que le bail était venu à échéance, il n’apparaît pas davantage que Mme [B] [G] et M. [L] [G] ont pris contact avec elle pour la restitution des clés et l’état des lieux de sortie comme la bailleresse le leur avait demandé. Il en sera déduit que Mme [B] [G] et M. [L] [G] sont restés occupants sans droit ni titre du 20 juin 2022 au 6 septembre 2022. Il convient de les condamner sur cette période à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges tels qu’ils auraient été si le bail avait perduré. Selon le décompte versé aux débats, Mme [B] [G] et M. [L] [G] étaient redevables au 6 septembre 2022 de la somme de 31562,30 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date. Ils seront condamnés, ainsi que M. [W] [R] caution des locataires tel que cela résulte de l’acte signé le 8 avril 2021, tous trois solidairement, à payer cette somme à la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7]. Sur la clause pénale La clause stipulant qu’en cas de retard ou de recouvrement forcé pour le paiement des loyers le propriétaire pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle au loyer du s’analyse en une clause pénale illicite. La SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre. Sur les impenses Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Selon la théorie des impenses, le propriétaire doit rembourser le coût des impenses nécessaires correspondant à des travaux indispensables pour pouvoir jouir des locaux donnés à bail. S’agissant des impenses utiles ayant augmenté la valeur du fonds sans être indispensables, le propriétaire peut rembourser le coût des travaux ou le montant de la plus value. Il n’y a par ailleurs pas d’indemnité quand les travaux n’ont apporté aucune plus-value ou n’ont eu pour but que de satisfaire les besoins personnels du locataire. En l’espèce, il ressort du contrat de bail qu’une indemnité équivalente à un mois de loyer a été prévue pour les locataires en contrepartie de “l’aménagement d’une cuisine, des travaux de remplacement des carrelages de la cuisine et de la salle de bain, le remplacement du lavabo de la salle de bain, le ponçage et la vitrification des parquets du couloir”, sous réserve de transmettre la facture d’installation des meubles de cuisine avant le 30 mai 2021 et que les travaux soient supérieurs à 4000 euros hors taxes. Le décompte montre que les locataires ont bénéficié de manière effective de cette indemnité. Il ne ressort d’aucune pièce versée en procédure que les travaux entrepris par les locataires étaient indispensables à la jouissance du bien loué. En effet, il ressort de la combinaison du bail (s’agissant du dernier loyer avant la conclusion du present bail) et de la facture de peinture versée aux débats par la propriétaire que les locataires ayant précédé Mme [B] [G] et M. [L] [G] ont quitté l’appartement en septembre 2020. L’état des lieux de sortie relève alors un bon état général de l’appartement et des peintures en état d’usage. Des travaux de peinture ont été réalisés entre les deux locations dans l’entrée, la cuisine, le séjour et les deux chambres, tel que cela résulte d’une facture d’octobre 2020. L’état des lieux d’entrée du 7 avril 2021 concernant Mme [B] [G] et M. [L] [G] fait état d’une peinture neuve dans les pièces précédemment citées. Un bon état général de l’appartement est en outre noté. Les sols de la cuisine et de la salle de bains sont notés en état d’usage. Les meubles meublant la cuisine et la salle de bains sont énumérés. Le sol du couloir est noté en bon état avec quelques tâches grises disséminées. Si les locataires relèvent que l’état des lieux était prérempli et qu’il ne pouvait pas être fait de modification, les annotations manuscrites qui y figurent à côté du texte dactylographié démontrent au contraire qu’il a été complété lors de la visite et que les locataires, qui l’ont signé, pouvaient ainsi faire valoir des observations. Enfin, les photos versées en procédure Mme [B] [G] et M. [L] [G] pour démontrer la nécessité d’engager des travaux d’ampleur pour pouvoir habiter les lieux n’apportent en réalité aucun élément quant à l’état du logement avant les travaux puisqu’il est manifeste que ces photos ont été prises alors que les travaux de la salle de bain et de la cuisine avaient débuté et que ces pièces étaient alors en effet inutilisables. L’état des lieux d’entrée démontre dès lors qu’aucun travaux n’était indispensable à l’occupation du bien. Des travaux ont toutefois été envisagés dès la conclusion du bail, ce dernier prévoyant l’indemnité dont il a déjà été fait état. S’il est avancé par Mme [B] [G] et M. [L] [G] que l’appartement bénéficie grâce à ces travaux d’une plus-value incontestable, cela n’est pas démontré: aucune photographie montrant les lieux avant les travaux n’est versée en procédure et l’état des lieux d’entrée de l’appartement évoque comme il a déjà été dit un bon état general. De plus, un accord existait entre les parties quant à la réalisation de travaux, de telle sorte que Mme [B] [G] et M. [L] [G] ne sont pas fondés à solliciter une autre indemnité que celle qui avait été contractuellement prévue, l’enrichissement évoqué n’étant pas sans cause et l’accession à des améliorations réalisées par les locataires n’étant en l’espèce pas gratuit. Au regard de ces éléments, la demande de Mme [B] [G] et M. [L] [G] d’être indemnisés à hauteur de 22000 euros pour les travaux réalisés sera rejetée. Sur la demande de délai de paiement Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, aucun élément n’est versé en procédure pour apprécier la situation des débiteurs qui sollicitent des délais de paiement, ni sur celle du créancier. Aucun délai de paiement ne sera de ce fait accordé. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [G], M. [L] [G] et M. [W] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés à payer à la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Mme [B] [G], M. [L] [G] et M. [W] [R] à payer à la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] la somme de 31562,30 euros (trente et un mille cinq cent soixante-deux euros et trente centimes) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à la date du 6 septembre 2022, DEBOUTE la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] de sa demande au titre de la clause pénale, DEBOUTE Mme [B] [G] et M. [L] [G] de leur demande au titre des impenses, DEBOUTE Mme [B] [G] et M. [L] [G] de leur demande de délais de paiement, RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision, CONDAMNE in solidum Mme [B] [G], M. [L] [G] et M. [W] [R] à verser à la SCI [Localité 5] [Localité 4] [Localité 7] la somme de 500 (cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Mme [B] [G], M. [L] [G] et M. [W] [R] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge