Cour d'appel, 08 juillet 2025. 22/06456

ARRÊT n°2025- Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 08 JUILLET 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06456 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PU54 Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 NOVEMBRE 2022 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ N° RG 21/00836 APPELANTE : S.C.I. DIMA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social [Adresse 11] [Localité 1] Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Marine RIGAUD de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Olivier GUERS avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMES : Me [P] [T] ès qualités de commisaire à l'exécution du plan du redressement de la SCI DIMA désigné par jugement du 10 septembre 2021 domicilié ès qualités sis [Adresse 6] [Adresse 3] [Localité 5] assigné le 20 janvier 2023 à personne habilitée S.A.S. IDOA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social [Adresse 12] [Adresse 14] [Localité 2] assigné le 20 janvier 2023 à personne habilitée S.A.S. MENUISERIE TRADITIONNELLE AVEYRONNAISE POUR LA MAI SON prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social [Adresse 12] [Adresse 14] [Localité 2] assignée le 20 janvier 2023 à personne habilitée INTERVENANT [Localité 7] : Maître [P] [T] en qualite de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 9] [Adresse 6] [Adresse 4] [Localité 5] assigné le 19 avril 2023 à personne Ordonnance de clôture du 28 Avril 2025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - réputé contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Sylvie SABATON, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 1er avril 2014, la SCI Dima, représentée par son gérant M. [X] [U], a consenti à la SARL Menuiserie Traditionnelle Artisanale (RCS Rodez 385 391 669), représentée par son gérant M. [C] [U], un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 13] et moyennant un loyer fixé à la somme de 48.000 euros HT par an soit 4.000 euros HT par mois.   Par jugement du 9 septembre 2014, le tribunal de commerce de Rodez a prononcé le redressement judiciaire de la société Menuiserie Traditionnelle Artisanale et l'a converti en liquidation judiciaire par jugement du 22 septembre 2015.   Par acte de cession du 20 janvier 2016, le fonds artisanal de la société Menuiserie Traditionnelle Artisanale, comprenant le droit au bail, a été cédé à la société [Adresse 10], représentée par son président M. [H] [J].   Par jugement du 26 novembre 2019, le tribunal de commerce de Rodez a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de la SAS MTA La Maison.   Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal de commerce de Rodez a arrêté le plan de cession de la SAS [Adresse 10] au profit de la SAS Idoa ou de toute personne qu'elle se substituera et a notamment ordonné le transfert du contrat de bail signé avec le SCI Dima avec prise de possession au 17 décembre 2020.   Par jugement du 14 février 2020 le tribunal judiciaire de Rodez a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire de la SCI Dima.   Par acte d'huissier du 17 juin 2021, la SAS Idoa et la SAS [Adresse 10] ont fait assigner la SCI Dima et Maître [P] [T], désigné en qualité de mandataire judiciaire de la SCI Dima, aux fins notamment de voir dire et juger que le loyer du bail commercial transféré dans le cadre du plan de cession arrêté par jugement du 16 décembre 2020 était de 3 000 euros H.T. par mois hors indexation et constater que le loyer révisé est de 3.202,62 euros.   Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Rodez a homologué le plan de continuation présenté par la SCI Dima et nommé Maître [T] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.   Le jugement réputé contradictoire rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Rodez : '       Ordonne l'exécution du bail signé entre la SCI Dima et la SAS [Adresse 10] à effet à compter du Ier octobre 2015 mentionnant un loyer annuel de 36.000 euros HT ; '       Dit que depuis le 17 décembre 2020, le loyer révisé conformément à la clause de révision prévue au bail commercial est de : -       3.202,62 euros HT par mois pour la période du 17 décembre 2020 au 30 septembre 2021, -       3.313,34 euros HT depuis le 1er octobre 2021 ; '       Déboute la SCI Dima de sa demande reconventionnelle en paiement du loyer ; '       Condamne la SCI Dima à payer à la SAS Idoa et la SAS [Adresse 10] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; '       Déboute la SAS Idoa et la SAS [Adresse 10] et la SCI Dima du surplus de leurs demandes ; '       Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de communiquer le présent jugement à Maître [T], es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI Dima ; '       Condamne la SCI Dima aux dépens.  Le premier juge retient que si un premier bail daté du 1er avril 2014 a lié les parties, pour autant il constate que celles-ci ont produit un second bail non signé faisant état d'un loyer annuel de 36.000 euros HT soit un loyer mensuel de 3.000 euros HT.  Le tribunal considère que c'est ce second bail qui doit s'appliquer bien que non signé dans la mesure où il mentionne une entrée en jouissance au 1er octobre 2015 tout en se référant au jugement du tribunal de commerce en date du 22 septembre 2015 prononçant la cession au profit de la société [Adresse 10]. Il relève encore que les différents organes de la procédure collective s'y réfèrent et qu'il présente tous les caractères d'un bail sans qu'il puisse y avoir de doute sur la commune intention des parties.   En l'absence de contestation de la SCI Dima sur ce point, il a fixé l'indexation de ce loyer à la somme de 3.202,62 euros HT par mois pour la période du 17 décembre 2020 au 30 septembre 2021 et 3.313,34 euros HT depuis le 1er octobre 2021.   La SCI Dima a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 décembre 2022.   Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2023, la SCI Dima demande à la cour de : '       Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Rodez ; '       Dire et juger qu'aucune valeur probante ne peut être attachée à l'acte portant prétendu contrat de bail à effet au 1er octobre 2015 ; '       Dire et juger que seul le contrat de bail daté du 1er avril 2014 produit ses effets entre la Société Dima et la Société [Adresse 9], à l'exclusion de tout autre acte ou convention, et que le loyer annuel applicable est de 48.000 euros HT à effet au 1er avril 2014 outre indexation ; '       Condamner la Société Menuiserie Traditionnelle Aveyronnaise Pour La Maison à payer à la Société Dima la somme principale de 38.987,72 euros, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances partiellement payées et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par la loi ; '       Débouter la Société [Adresse 9] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; '       Condamner la Société Menuiserie Traditionnelle Aveyronnaise Pour La Maison à payer à la Société Dima la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; '     Condamner la Société [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d'appel.   La SCI Dima conclut à l'absence de valeur probante du prétendu contrat de bail à effet au 1er octobre 2015 qui serait, selon elle, un faux. Elle précise avoir mis en place une mesure d'accompagnement au repreneur du fonds exploité dans ses locaux sous couvert d'une réduction de 1.000 euros du loyer par mois s'analysant en une tolérance non génératrice de droit et aurait refusé, par la suite, de contractualiser cette mesure. Au besoin, elle considère que seul le bail à effet au 1er octobre 2015 s'impose aux parties, peu importe la validité éventuelle du bail litigieux dont l'autre partie sollicite l'application. La SCI sollicite donc le paiement des arriérés de loyers en prenant en compte le loyer déterminé par le bail du 1er avril 2014 soit 48.000 euros HT outre la taxe foncière et la TVA pour un total de 38.987,72 euros.   La SAS Idoa, la SAS Menuiserie traditionnelles aveyronnaise pour la maison et Maître [P] [T], ès qualité de mandataire judiciaire, n'ont pas constitué avocat ni déposé de conclusions.   La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 avril 2025.   MOTIFS 1/ Sur la demande principale: C'est par des motifs exacts et pertinents qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante laquelle ne produit en cause d'appel, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge et que la cour adopte. En effet, comme l'a retenu le premier juge, le second bail prévoyant un loyer annuel de 36.000 euros HT, est signé et paraphé par les deux parties la société DIMA et la société [Adresse 10] de sorte qu'il présente tous les caractères d'un bail régulier. La pièce 7 produite par l'appelante fait bien état de la signature d'un nouveau contrat de bail qui se réfère directement aux divers jugements rendus par le tribunal de commerce de Rodez dont le dernier acte de la cession du fonds artisanal au profit de M. [J] pour le compte de la société MTA La Maison. Ce document, signé par le président de la société DIMA , fait état d'un loyer annuel de 36.000 euros HT, de l'acte de cession du 20 janvier 2016 et d'une prise d'effet au 28 septembre 2015. Aucun élément ne démontre que l'exemplaire produit est un faux alors que, comme le souligne le premier juge, le gérant de la SCI DIMA a remis ce bail en personne à Me [M], administrateur judiciaire, ni d'ailleurs comme le soutient l'appelante que l'intention du bailleur était d'accorder au repreneur une mesure d'accompagnement par l'octroi d'une franchise partielle et temporaire du loyer de 1.000 euros. De plus, si l'appelante souligne l'existence d'erreurs grossières affectant le second bail notamment sur la consistance tout en rappelant son manque d'intérêt à accorder tant une baisse du loyer qu'une suppression du dépôt de garantie initialement fixé à la somme de 12.000 euros, la cour observe cependant que ce second bail litigieux a été pris en référence dans l'offre de reprise présentée le 10 décembre 2020 par la société IDOA qui vise expressément dans cette proposition la poursuite du contrat de bail commercial avec la société DIMA au prix de 3.000 euros HT par mois qui se trouve d'ailleurs annexé à ladite offre. Cette proposition a été validée par le tribunal de commerce de Rodez dans son jugement du 16 décembre 2020 sans que cela ne donne lieu à contestation comme en atteste le certificat de non-appel justifié en pièce 6. Ainsi, aucun élément ne démontre en appel le caractère frauduleux du contrat en cause qui doit trouver une entière application. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, l'arriéré de loyers n'étant dès lors pas justifié comme l'a justement retenu le premier juge qui a procédé à une indexation du loyer en application du second bail. S'agissant de la demande en paiement présentée au titre de la taxe foncière 2021 et 2022, la cour considère qu'en l'absence de décompte actualisé, la pièce 14 faisant état d'un arriéré de loyers et charges à la date du 13 décembre 2022, elle ne peut vérifier si le montant des taxes est toujours impayé au jour où elle statue. Le principe de la créance n'étant pas démontré, l'appelante sera déboutée de ses demandes. 2/ Sur les demandes accessoires : Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI DIMA sera condamnée aux entiers dépens de l'appel et sera déboutée de la demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Rodez en toutes ses dispositions, Déboute la SCI DIMA de ses prétentions, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI DIMA aux entiers dépens de l'appel. Le Greffier La Présidente