Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 12 septembre 2023
N° RG 21/02047 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FVYK
-DA- Arrêt n° 379
[J] [K], [R] [X] / [D] [I], [V] [C] divorcée [I]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTLUÇON, décision attaquée en date du 27 Août 2021, enregistrée sous le n° 19/00738
Arrêt rendu le MARDI DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [J] [K]
et M. [R] [X]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentés par Maître Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
M. [D] [I]
[Adresse 5]
[Localité 1]
et
Mme [V] [C] divorcée [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentés par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 5 juin 2023, en application des dispostitions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Le 8 juillet 2014, Mme [J] [K] et M. [R] [X] ont acquis des consorts [D] [I] et [V] [C] divorcée [I] une maison d'habitation, située [Adresse 5] à [Localité 2] (Allier), au prix de 190 000 EUR.
Rapidement après leur emménagement au mois d'août 2015, les acquéreurs se sont plaints de l'humidité de la pièce au sous-sol, ayant entraîné l'apparition de moisissures sur les livres et disques vinyle qui y étaient stockés.
Après l'échec d'une expertise amiable, les consorts [K] et [X] ont saisi le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
M. [W] [S], expert désigné par ordonnance du 19 juillet 2017, a déposé son rapport le 12 mars 2019.
Le 13 septembre 2019, Mme [J] [K] et M. [R] [X] ont fait assigner au fond M. [D] [I] et Mme [V] [C] divorcée [I] devant le tribunal de grande instance de Montluçon, afin d'obtenir à titre principal la somme de 72 000 EUR indexée sur l'évolution de l'indice BT01 ; subsidiairement la somme de 10 000 EUR en restitution d'une partie du prix de vente ; en tout hypothèse, la somme de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts et celle de 3500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens de référé, de fond et d'expertise.
Au soutien de leurs prétentions, les consort [K] et [X] faisaient valoir, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, que lors de l'aménagement en 2009 de la pièce du sous-sol les vendeurs avaient commis des malfaçons entraînant une accumulation d'eau par défaut de positionnement d'un drain, provoquant un surcroît d'humidité préjudiciable.
M. [D] [I] et Mme [V] [C] divorcée [I] s'opposaient à toutes ces réclamations et demandait au tribunal de débouter les consort [K] [X] et de les condamner à leur payer 1500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils expliquaient que la pièce litigieuse située au sous-sol de la maison n'avait jamais été présentée comme habitable, et que la qualification de « salle de jeux », qui n'engageait que l'agence immobilière, n'avait pas été reprise dans l'acte de vente.
À l'issue des débats, par jugement du 27 août 2021, le tribunal judiciaire de Montluçon a statué comme suit :
« Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE Madame [J] [K] et Monsieur [R] [X] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE Madame [J] [K] et Monsieur [R] [X] à payer à Madame [V] [C] divorcée [I] et Monsieur [D] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [J] [K] et Monsieur [R] [X] à supporter les dépens de l'instance qui comprendront ceux de la procédure de référé ;
DIT que la demande d'exécution provisoire est sans objet. »
Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a notamment écrit :
En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [I], en 2009, ont aménagé une pièce du sous-sol pour en faire une salle de jeux pour les enfants ;
Les acheteurs invoquent l'existence d'une malfaçon, et reprennent les indications de l'expert au terme desquelles selon indication DTU 20.1, le drain se rapportant à une paroi enterrée doit être mis en 'uvre au niveau de la semelle de fondation du mur. Le drain réalisé étant placé trop haut, il peut y avoir accumulation des eaux dans la partie située sous le fil d'eau du drain et surcroît d'humidité à la base du mur.
Si l'expert caractérise bien l'existence d'un dommage, la mise en 'uvre de l'article 1792 du code civil est subordonnée à la gravité de ce dommage. Ainsi, la garantie décennale ne joue-t-elle que si le dommage a pour effet de rendre l'ouvrage impropre à sa destination. En l'espèce, la difficulté tient précisément à la détermination de la destination de l'ouvrage.
Les demandeurs soutiennent que la pièce litigieuse aurait dû pouvoir leur permettre d'entreposer des objets présentant une certaine sensibilité, tels des livres ou des disques vinyles.
Telle n'est cependant pas la vocation naturelle d'une pièce en sous-sol, dépourvue de toute ouverture.
Dans les plans du permis de construire, les locaux du rez-de-chaussée bas sont dénommés « garage ». Il apparaît ainsi que ces pièces ont été conçues, dans le cadre de la construction de la maison, comme étant des pièces secondaires ne présentant pas les caractéristiques requises pour être exploitées en pièces habitables.
Dès lors que la destination d'une pièce en sous-sol, dépourvue de toute ouverture et conçue dans le plan de construction comme une pièce secondaire, n'est pas de permettre le stockage d'objets délicats, il ne peut être soutenu que les malfaçons relevées par l'expert seraient de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination.
L'action formée sur ce fondement sera ainsi rejetée.
Répondant ensuite aux demandes de Mme [J] [K] et M. [R] [X] fondées sur l'obligation de délivrance conforme, le dol et les vices cachés, le tribunal judiciaire les a écartées.
***
Mme [J] [K] et M. [R] [X] ont fait appel de ce jugement le 1er octobre 2021, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : L'appel tend à obtenir la nullité ou à tout le moins la réformation de la décision susvisée dont les chefs sont expressément critiqués en ce qu'elle a débouté Mme [K] et M.[X] de l'ensemble de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [D] [I] et de Madame [V] [C], in solidum, à leur payer et porter la somme de 72.000,00 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme indexée sur révolution de l'indice BT01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise judiciaire du 12 mars 2019 et la date du jugement à intervenir, subsidiairement une somme de 15.000,00 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble, tant à titre principal que subsidiaire, la condamnation in solidum de Monsieur [D] [I] et de Madame [V] [C] à leur payer et porter une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts, une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens tant de la procédure de référé que de la procédure au fond ainsi qu'au coût du rapport d'expertise judiciaire, et en ce que la décision déférée les a condamnés à payer à M.[I] et à Mme [C] une somme de 2.000 € au titre de l'art. 700 CPC et aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé. L'appel porte également sut toutes dispositions faisant grief aux appelants qui précisent que leur appel est formé à l'appui de l'intégralité des pièces communiquées en première instance selon bordereau joint ainsi que sur les pièces qui seront communiquées en cause d'appel. »
Dans leurs conclusions récapitulatives ensuite du 7 mars 2023 les appelants demandent à la cour de :
« Vu, distinctement, les dispositions des articles 1792 du Code civil, 1604, 1116 ancien, 1641 et suivants du même Code,
Déclarer les consorts [K] - [X] recevables et fondés en leur appel.
En conséquence,
Réformer en sa totalité le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTLUCON le 27 août 2021 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et condamnés reconventionnellement à une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Statuant à nouveau,
À titre principal, condamner Monsieur [D] [I] et Madame [V] [C], in solidum, à payer et porter à Madame [J] [K] et à Monsieur [R] [X] la somme de 72.000,00 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme indexée sur l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise judiciaire du 12 mars 2019 et la date du jugement à intervenir,
Subsidiairement, condamner in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [V] [C] à payer et porter à Madame [J] [K] et à Monsieur [R] [X] une somme de 15.000,00 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble.
Tant à titre principal que subsidiaire, et en toute hypothèse, condamner in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [V] [C] à payer et porter à Madame [J] [K] et à Monsieur [R] [X] :
- une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Les condamner in solidum aux entiers dépens tant de la procédure de référé que de la procédure au fond et d'appel ainsi qu'au coût du rapport d'expertise judiciaire.
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »
***
En défense, dans des écritures du 24 janvier 2022, M. [D] [I] et Mme [V] [C] divorcée [I] demandent ensemble à la cour de (reproduction exacte du texte) :
« Réformer la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON le 27 août 2021 en ce qu'elle a :
SOUS TOUTES RÉSERVES
Déclarer Madame [J] [K] recevable mais non fondé en son Appel.
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTLUÇON le 27 août 2021,
Débouter Madame [J] [K] de ses demandes de condamnation contre Monsieur [D] [I] et Madame [V] [C] à hauteur de 72.000,00 € à titre de dommages et intérêts, indexée sur l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction entre la date du rapport d'expertise judiciaire du 12 mars 2019 et la date du jugement à intervenir,
Débouter Madame [J] [K] de ses demandes de condamnation contre Monsieur [D] [I] et Madame [V] [C] à payer, à titre subsidiaire, 15.000 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble,
Débouter Madame [J] [K] de ses demandes de condamnation contre Monsieur [D] [I] à payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts 3.500 €
Condamner Madame [J] [K] à payer à Madame [V] [C] divorcée [I] et Monsieur [D] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. »
Il apparaît manifestement que la formulation de ce dispositif n'est pas correcte, en ce que sans doute par l'effet d'une erreur de plume, les trois premières lignes sont inopportunes.
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 4 mai 2023 clôture la procédure.
II. Motifs
Par commodité, afin d'alléger le texte, M. [D] [I] et Mme [V] [C] divorcée [I] seront ci-après appelés « les consorts [I] ».
Dans la promesse de vente du 13 mai 2014 le bien est ainsi décrit :
« Une maison d'habitation comprenant :
- au sous-sol : Garage, buanderie, une pièce, toilettes.
- au premier étage de plain-pied : Entrée, cuisine ouverte sur séjour/salle à manger, dégagement, salle de bains, toilettes, 4 chambres.
Jardin ».
Dans l'acte authentique du 8 juillet 2014 la description n'est pas exactement identique :
« Une maison d'habitation comprenant :
- au sous-sol : garage, buanderie, une pièce, W.C.
- au rez-de-chaussée : entrée, cuisine ouverte sur séjour/salle à manger, dégagement, salle de bains, W.C., 4 chambres.
Jardin. »
Nonobstant quelques différences mineures, il se comprend que le bien est globalement décrit de la même manière dans la promesse de vente et dans l'acte authentique. Le litige réside dans la « pièce » située au sous-sol.
Il résulte du dossier les éléments suivants.
La maison dans son ensemble a été construite par les consorts [I] au cours de l'année 2008, selon la fiche de présentation établie par l'agence immobilière chargée de la vente. Dans son rapport du 12 mars 2019, qui est très clair et qu'aucun élément contraire de nature technique ne permet de critiquer, l'expert judiciaire M. [W] [S] décrit et analyse de la façon suivante les désordres dénoncés par les consorts [K] et [X], notamment concernant la « pièce » du sous-sol.
La maison est implantée sur un terrain pentu et enterrée de trois côtés, de sorte qu'elle est nécessairement sensible à l'humidité. En conséquence, les parois du bâtiment ont été traitées de diverses manières afin de pallier ce problème (enduit bitumeux, géotextile de protection, drainage).
En particulier les parois des locaux du « rez-de-chaussée bas », c'est-à-dire là où se situe la fameuse « pièce », ne sont pas parfaitement étanches mais imperméabilisées, ce qui les rend sensibles « à la migration de la vapeur d'eau ». Dans ce cas, la ventilation naturelle des locaux « permet le maintien des parois dans un aspect acceptable ». Par contre, si les parois sont recouvertes d'un doublage les cloisons s'opposent à la ventilation naturelle et « favorisent les points de condensation ainsi que de légères pénétrations d'eau » (rapport page 21).
Concernant la pièce litigieuse du « rez-de-chaussée bas », elle a été construite à l'origine comme « non habitable » et pouvant supporter « des infiltrations limitées » que l'on constate sur les parois laissées à l'état brut par exemple dans le garage. Cependant, les consorts [I], anciens propriétaires, ont changé la destination de cette pièce qui initialement n'était pas destinée à être habitée. Pour ce faire, ils ont carrelé le sol, revêtu les parois de plaques BA 13 avec une isolation en laine de verre de 75 mm, et garni le plafond avec des plaques isolantes collées sur le plancher hourdis, de sorte que l'humidité ne peut plus s'évacuer de façon naturelle mais reste emprisonnée et s'accumule dans les doublages. En l'état de ces modifications, et des inconvénients qu'elles entraînent, M. [S] considère que les désordres d'humidité constatés « portent atteinte à la destination de l'ouvrage » (cf. rapport pages 12, 21 et 22).
Face à ces explications précises et dénuées de toute ambiguïté, les arguments des consorts [I] ne sont d'aucune portée. Ils ne sauraient en effet sérieusement soutenir que les acquéreurs pouvaient facilement se convaincre de ce que la pièce litigieuse située « au sous-sol » et ne comportant pas d'ouverture n'était qu'une pièce « secondaire » et non pas une pièce « habitable ». Ce sont eux en effet qui ont voulu rendre habitable cette pièce qui n'était pas destinée à l'être étant donné la nature du sol et les caractéristiques de la construction. Il suffit pour s'en convaincre, outre les constatations de l'expert judiciaire, de regarder les photographies jointes à l'annonce de l'agence immobilière chargée de la vente, où l'on voit parfaitement que ladite pièce est garnie de meubles, d'un canapé, d'une table de ping-pong et d'un téléviseur accroché au mur. Les murs sont peints ou tapissés, le carrelage au sol paraît de bonne facture. D'après les dires des époux [I] à l'expert une VMC a même été installée au cours de l'année 2009, ce qui témoigne bien d'une part de leur prise de conscience du caractère humide des lieux, d'autre part de leur volonté de les rendre néanmoins habitables, ce qui nonobstant cette installation supplémentaire n'a pas été possible. Étant ainsi équipée, la pièce litigieuse était de manière évidente présentée aux acquéreurs potentiels comme une pièce habitable et non pas comme un simple débarras.
Il n'est pas possible pour autant de considérer que les aménagements réalisés par les époux [I], s'agissant globalement du cloisonnement et de l'isolation des murs, de la pose d'un carrelage et de l'habillage du plafond, constituent des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil, dans la mesure où ces modifications s'analysent plutôt comme des embellissements destinés à rendre habitable une pièce qui n'était pas prévue à l'origine pour cela. Il n'y a pas lieu non plus de retenir l'existence d'un dol, les modifications étant manifestement trop anciennes pour pouvoir constituer des man'uvres préalables à la vente destinées à tromper l'acquéreur.
Les consorts [K] et [X] évoquent dans leurs écritures d'autres malfaçons concernant l'étanchéité du bâtiment. Ces questions ont été analysées par M. [S] dans son rapport où il observe en effet le mauvais positionnement d'un drain « de nature à augmenter ou aggraver la présence d'humidité dans le niveau de RDC bas » (rapport page 23). Par ailleurs, consulté à titre privé par les consorts [K] et [X], l'expert M. [N], dans une note technique du 14 février 2022, observe que le drainage vertical n'est pas assuré correctement en raison du mauvais positionnement de la nappe DELTA. Cependant, ces éléments techniques sont à mettre en relation uniquement avec l'humidité excessive constatée dans la pièce du « rez-de-chaussée bas », dont on a vu qu'elle résulte non pas de la construction elle-même mais du fait que la ventilation naturelle des murs a été supprimée par la pose de doublages et d'un plafond collé.
L'expert judiciaire conclut d'ailleurs prudemment sur ce point : « D'une façon générale la malfaçon, mise en évidence ponctuellement, peut être considérée comme aggravation ponctuelle de pénétration d'humidité, mais n'est pas à considérer comme génératrice des désordres tels qu'allégués par les demandeurs » (rapport page 23). De ces éléments il ne résulte aucune impropriété à destination du bien concernant le gros 'uvre tel qu'il avait été construit à l'origine. Nonobstant les quelques défauts de construction dont il est affecté, ce n'est donc pas le bâtiment d'origine qui est en cause concernant l'humidité excessive du « rez-de-chaussée bas », mais les transformations réalisées par les consorts [I], voulant rendre habitable une pièce dont ce n'était pas la vocation initiale.
Concernant l'affaissement de la terrasse, M. [S] répond très clairement que les réparations nécessaires sont ici du « domaine de l'entretien » qui incombe au propriétaire (rapport page 28). Il convient également de constater que sauf l'humidité excessive de la pièce litigieuse au « rez-de-chaussée bas », et nonobstant les quelques malfaçons de construction relevées par ailleurs, les consorts [K] et [X] ne rapportent pas la preuve de préjudices autres que ceux décrits par M. [S] dans son expertise. En particulier, les photographies produites ainsi que le constat dressé par huissier le 28 décembre 2021 intéressent uniquement l'humidité de la pièce du « rez-de-chaussée bas ».
L'on ne peut négliger à ce titre que l'immeuble a été construit durant l'année 2008, de sorte qu'il était âgé de treize ans lors du constat de 2021, de quatorze ans lors du rapport [N], et maintenant de quinze ans, et que certains défauts, comme exactement observé par l'expert judiciaire, relèvent désormais de l'entretien qui doit être réalisé sur toute construction au fil du temps afin de lui assurer la meilleure conservation possible. Il convient enfin d'observer que sollicités par l'expert judiciaire pour demander au juge une extension de sa mission afin de réaliser un diagnostic plus poussé des réseaux, les consorts [K] et [X] n'ont pas donné suite (rapport page 29).
Les éléments ci-dessus analysés caractérisent néanmoins l'existence d'un vice caché conformément à l'article 1641 du code civil, dans la mesure où telle que présentée aux consorts [K] et [X] la pièce du « rez-de-chaussée bas » paraissait parfaitement habitable et il ne leur était pas possible de se persuader du contraire. Il convient donc de faire droit à la demande subsidiaire estimatoire des acquéreurs qui sollicitent de ce chef la somme de 15 000 EUR à titre de restitution partielle du prix, étant considéré que d'après l'acte authentique du 8 juillet 2014 l'immeuble a été vendu pour 190 000 EUR.
Ils sont également recevables à solliciter une indemnité pour leur préjudice de jouissance, qui n'est pas négligeable étant donné les éléments produits au dossier et ci-dessus analysés, moyennant quoi la cour leur alloue à ce titre une réparation de 10 000 EUR comme demandé.
3500 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [I] supporteront les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement ;
Statuant à nouveau, condamne in solidum les consort [D] et [V] [I] à payer aux consorts [R] [X] et [J] [K] :
- la somme principale de 15 000 EUR ;
- la somme complémentaire de 10 000 EUR ;
- la somme de 3500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum les consorts [I] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais du référé et de l'expertise judiciaire ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
