Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 22/04860

JA/CB Jugement N° du 20 DECEMBRE 2024 AFFAIRE N° : N° RG 22/04860 - N° Portalis DBZ5-W-B7G-I2JD / Ch1c2 DU RÔLE GÉNÉRAL S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES DES DÔMES Contre : [N] [H] épouse [R] Grosse : le Me Lucie BUISSON Me Elsa POUDEROUX Copies électroniques : Me Lucie BUISSON Me Elsa POUDEROUX Copie dossier Me Lucie BUISSON Me Elsa POUDEROUX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE LE VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, dans le litige opposant : S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES DES DÔMES [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND DEMANDERESSE ET : Madame [N] [H] épouse [R] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Lucie BUISSON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND DEFENDERESSE LE TRIBUNAL, composé de : Madame Julie AMBROGGI, Juge, assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière. Après avoir entendu, en audience publique du 17 Octobre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant : EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 19 novembre 2021, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES a adressé à Madame [N] [H] une offre d’achat relative à la division du terrain sis à [Adresse 7], parcelle n°000 AK [Cadastre 1], au prix de 68 000 euros. Le 22 novembre 2021, Madame [N] [H] a apposé sur cette offre la mention “Bon pour accord”. Plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties et le notaire pour convenir d’une date de rendez-vous afin de signer la promesse de vente. Par la suite, Madame [N] [H] a refusé de signer ladite promesse. Le 07 juillet 2022, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué à Madame [H] qu’elle avait accepté l’offre émise, de sorte que la vente était parfaite, s’estimant en droit de solliciter la réitération de la vente, et l’a mise en demeure de retirer le croquis établi par ses soins et figurant sur une nouvelle offre publiée par Madame [H]. Par acte de commissaire de justice en date du 05 octobre 2022, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES a fait sommation à Madame [H] de se présenter le 20 octobre 2022 en l’étude de Maître [Z] [B], notaire à [Localité 6]. Selon attestation dressée par Maître [B], il a été constaté l’absence de Madame [H] le 20 octobre 2022. Par exploit de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES a assigné Madame [N] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander qu’elle soit condamnée à signer la promesse de vente dont le projet a été annexé à la sommation d’être présente en l’étude notariale et l’indemnisation de ses préjudices. Par un jugement en date du 06 juin 2024, le Tribunal de Commerce de Clermont-Ferrand a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et a désigné la SELARL [M], représentée par Maître [S] [M], en qualité de mandataire judiciaire. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 02 juillet 2024, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et la SELARL [M], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, demandent, au visa des articles 1103, 1104, 1113, 1583 et 1589 du Code civil : - de juger que l’acceptation par Madame [H], sans condition, de l’offre d’achat formulée par la société TID 63, constitue un engagement irrévocable de vendre aux conditions énoncées dans l’offre, - de condamner en conséquence Madame [N] [H] épouse [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à signer la promesse de vente dont le projet a été annexé à la sommation d’être présent et de signer la promesse, - de condamner Madame [N] [H] épouse [R] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 30 000 euros, avec intérêts au taux légal, - d’ordonner la compensation entre le montant des dommages et intérêts dus par Madame [H] à la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et le montant du prix dû par la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES à Madame [H], - de juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - de condamner Madame [N] [H] épouse [R] à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - de condamner Madame [N] [H] épouse [R] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 février 2024, Madame [N] [H] demande : - de débouter la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES de l’ensemble de ses demandes, - de condamner la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, et à défaut au titre de la mauvaise foi de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, - d’ordonner le cas échéant une compensation des créances entre les parties, - à titre subsidiaire, de lui accorder les plus larges délais de paiement au titre des sommes susceptibles d’être mises à sa charge, - de condamner la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - de déroger à l’exécution provisoire de plein droit, - de dire que chacun conservera la charge de ses dépens. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés. La clôture de la procédure est intervenue le 16 septembre 2024 selon ordonnance du même jour. L'affaire a été évoquée à l'audience du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande de signature forcée de la promesse de vente Selon l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. Aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il résulte de ce texte que la vente est un contrat essentiellement consensuel, dans lequel le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme mais qui suppose la rencontre des volontés. Ce contrat repose classiquement sur la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Il y a promesse de vente valant vente dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix et qu’elles n’ont pas fait d’un autre élément secondaire un élément constitutif de leur consentement. Sur ce fondement, la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES fait valoir que Madame [H] a accepté sans équivoque et sans condition l’offre d’achat, en apposant notamment la mention “bon pour accord” et la date sur l’offre d’achat elle-même, de sorte qu’elle s’est irrévocablement et définitivement engagée à vendre. Elle considère que l’offre d’achat n’est pas imprécise car elle comporte l’ensemble des modalités et conditions suspensives de la vente et précise, sans équivoque, sa volonté d’acquérir une parcelle de terrain identifiée précisément par les références cadastrales, dont la surface est énoncée et dont la délimitation est identifiée par un croquis. La SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES estime, d’une part, que la surface de la parcelle à acquérir était connue à quelques centimètres carrés près compte tenu de l’existence d’un croquis, et, d’autre part, qu’il ne saurait être question d’un “prix net vendeur et net d’imposition” puisqu’elle ignorait les conséquences dans lesquelles la venderesse est devenue propriétaire du bien. En réponse, Madame [N] [H] soutient que les parties n’en étaient qu’au stade de pourparlers dans la mesure où le prix de vente stipulé est imprécis, sans qu’il soit fait état d’un prix net vendeur, que l’objet de la vente n’est pas déterminé avec précision, et alors que l’intention des parties était de formaliser une vente à compter de la signature de la promesse de vente devant un notaire. La défenderesse en conclut que la vente ne peut pas être considérée comme parfaite. Au cas présent, il ressort de la lettre d’offre d’achat du 19 novembre 2021 que la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES s’est proposée de se porter acquéreur de la division du terrain sis à [Adresse 7], parcelle n°000 AK [Cadastre 1], au prix de 68 000 euros, d’une surface minimum de 550 m². Cette offre d’achat était assortie d’un certain nombre de conditions, à savoir : “- Obtention d’un CU opérationnel, - Obtention du PC pour le futur bâtiment, - Purges des recours des tiers pour le CU opérationnel et le PC, - Les différents documents administratifs seront réalisés par TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, - L’étude de sol G1 sera à la charge de TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, - La découpe et le bornage sera pris en charge par TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, - A compter de la signature de cette offre, Mme [H] retirera de la vente ce bien, - Mme [H] autorise TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES à rentrer sur le terrain pour prendre des côtes ou pour toute visite nécessaire à l’obtention d’un PC, - Le notaire sera Maître [B].” Il s’ensuit de ces éléments que les parties ont entendu soumettre la vente à la réalisation de plusieurs conditions suspensives telles que détaillées supra, ainsi que de faire appel à Maître [B] en qualité de notaire, sans autre précision quant à son domaine d’intervention. Contrairement à ce que soutient Madame [H], le prix et l’identification de la parcelle vendue sont suffisamment précis pour considérer que les parties se sont entendues sur la chose et le prix. En revanche, il apparaît que le document litigieux est particulièrement succinct s’agissant du contenu des conditions suspensives envisagées, à l’inverse de la promesse de vente notariée versée aux débats, qui est d’ailleurs l’acte habituel en matière d’acquisitions immobilières, et qui décrit avec précision les modalités de la vente et les conditions suspensives générales et particulières aux fins de réitération de ladite vente. En outre, le choix des parties tel que mentionné dans l’offre d’achat de recourir à Maître [B] en qualité de notaire permet de déduire que la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et Madame [H] avaient la commune intention d’être toutes les deux assistées par un officier ministériel en mesure de s’assurer de leur parfaite information réciproque et du caractère libre et éclairé de leur consentement. Dès lors que les parties souhaitaient mandater Maître [B], qui a ainsi rédigé une promesse de vente qui se révèle suffisamment précise et est seule susceptible de fixer les obligations respectives des parties, la seule offre d’achat présentée par la demanderesse, professionnelle de l’immobilier, à la défenderesse, non-professionnelle, qui a fait savoir son accord avec la mention “bon pour accord” sans toutefois apposer sa signature, n’est pas suffisante pour caractériser un engagement ferme et définitif. Dans ces conditions, la demande de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES tendant à condamner Madame [N] [H], sous astreinte, à signer la promesse de vente dont le projet a été annexé à la sommation d’être présente, sera rejetée. Ainsi, il n’y a pas lieu d’examiner les moyens soulevés à titre subsidiaire par la défenderesse. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts En application de l’article 1112 du Code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages. En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats que Madame [H] a repoussé à plusieurs reprises la signature de la promesse de vente, sous des prétextes divers tels qu’il résulte des échanges entre la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et Maître [B], puis qu’elle a publié dès le mois de mai 2022 une nouvelle annonce de vente avec un croquis qui avait été établi par les soins de la demanderesse. Madame [H] ne saurait en conséquence soutenir qu’elle ignorait les conséquences relatives à la plus-value de la vente et que c’est ce qui l’a incitée à ne pas vendre son bien, alors qu’il est manifeste qu’elle a entendu le remettre en vente à un prix supérieur à celui offert par la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES. Dans ces circonstances, l’attitude fautive de Madame [H] a occasionné un préjudice à la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES qui a effectué un certain nombre de démarches en vue de régulariser une promesse de vente (étude de sol selon facture du 19 décembre 2021 pour 900 euros à laquelle Maître [B] fait expressément référence dans son mail du 26 janvier 2022, rendez-vous et échanges avec le notaire, etc.). Compte tenu du délai qui s’est écoulé entre l’offre d’achat et le refus de Madame [H] de signer la promesse de vente, ainsi que des échanges intervenus avec Maître [B] qui démontrent la réalisation de diligences accomplies en pure perte, le préjudice subi par la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, représentée par la SELARL [M], en qualité de mandataire judiciaire, sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En l’absence de vente, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation entre le montant des dommages et intérêts dus par Madame [H] et le montant du prix de vente. Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES aurait indiqué à Madame [H] que le prix offert était “net de toute imposition”, ce qui ne ressort que des propres déclarations de la défenderesse, et ce d’autant plus que la demanderesse ne pouvait avoir connaissance de l’origine de propriété du bien immobilier. Il n’est pas davantage justifié un quelconque préjudice de jouissance subi par Madame [H] du fait de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES dès lors que c’est la défenderesse elle-même qui a refusé de signer la promesse de vente. En conséquence, Madame [H] ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l’espèce, compte tenu du délai entre l’offre d’achat présentée par la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES et le présent jugement, de l’incertitude quant au devenir du bien immobilier, mais aussi des besoins de trésorerie de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES placée en redressement judiciaire, il convient de rejeter la demande de Madame [H] tendant à l’octroi de délais de paiement. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [H], qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions et est condamnée à verser à la demanderesse une somme d’argent, doit être considérée comme partie perdante, de sorte qu’elle sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Selon l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte tenu de la situation économique de Madame [H], il n’est pas inéquitable que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles. Sur l'exécution provisoire Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile. Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort, REJETTE la demande de la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, représentée par la SELARL [M], en qualité de mandataire judiciaire, tendant à condamner Madame [N] [H] épouse [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, à signer la promesse de vente dont le projet a été annexé à la sommation d’être présente en l’étude de Maître [B]; CONDAMNE Madame [N] [H] épouse [R] à payer à la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES, représentée par la SELARL [M], en qualité de mandataire judiciaire, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ; DIT que cette somme de 2 500 euros porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; REJETTE la demande de Madame [N] [H] épouse [R] en paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice de jouissance ; REJETTE la demande de Madame [N] [H] épouse [R] tendant à l’octroi de délais de paiement ; CONDAMNE Madame [N] [H] épouse [R] aux dépens ; REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE