Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 20/00016

MINUTE N° : DOSSIER N° : N° RG 20/00016 - N° Portalis DB3T-W-B7E-SDNT JUGEMENT DU : 18 Octobre 2024 AFFAIRE : CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL C/ [O] [B], [C] [J] veuve [S], [E] [S] épouse [P], [T] [S] épouse [I], [D] [S], [G] [S], [R] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX JUGEMENT DU 18 OCTOBRE 2024 Monsieur VERNOTTE, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de Mme REA, Greffier PARTIES DEMANDERESSE S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441 DEFENDEURS Mme [O] [B], demeurant [Adresse 8] Mme [C] [J] veuve [S], demeurant [Adresse 6] Mme [E] [S] épouse [P], demeurant [Adresse 7] Mme [T] [S] épouse [I], demeurant [Adresse 4] Mme [D] [S], demeurant [Adresse 6] Mme [G] [S], demeurant [Adresse 6] M. [R] [S], demeurant [Adresse 3] tous représentés par Me Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1231 L’affaire a été débattue à l’audience du 02 juillet 2024. Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 18 octobre 2024. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024. ********* EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 30 décembre 1899, Madame [O] [B], Mme [C] [J] veuve [S], Mme [E] [S] épouse [P], Mme [T] [S] épouse [I], Mma [D] [S], Mme [G] [S] et M. [R] [S] (ci-après désignés « consorts [S]-[B] ») ont donné à bail commercial à La SA Crédit Industriel et Commercial, des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2]. Aux termes du bail, les lieux sont désignés comme suit : Lot n°1 : « - Au rez-de-chaussée à gauche un local comprenant : entrée, trois pièces, débarras, water-closets et lavabo, dont 20% de la surface à usage d’habitation et 80% à usage commercial Avec 74/1000 èmes des parties communes à l’ensemble immobilier » Lot n°34 « - Au sous-sol, cave numéro 5, à usage d’habitation Avec 2/1000 èmes des parties communes à l’ensemble immobilier » La destination des lieux est : « A titre principal, banque, assurance, toutes activités connexes ou complémentaires. A titre accessoire, d’autres activités compatibles avec ses statuts et la réglementation régissant les établissements de crédit » Le bail commercial a été consenti pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à compter du 1 août 2001. Il est arrivé à expiration le 31 juillet 2010 et s'est poursuivi par tacite reconduction. Le bail a été consenti pour un loyer annuel net de 46 649,40 € hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance. Par acte d’huissier délivré les 27 février et 5 mars 2018, La SA Crédit Industriel et Commercial a fait signifier aux consorts [S]-[B] une offre de renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant le versement d’un loyer annuel de 47.000 euros. Aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le montant du loyer en renouvellement. Par mémoire notifié à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 juin 2020, La SA Crédit Industriel et Commercial a sollicité la fixation du loyer de renouvellement au 1 avril 2018 à la somme de 30 906 euros hors taxes par an en principal, avant déduction de l’impôt foncier. Par acte d'huissier délivré le 18 septembre 2020, La SA Crédit Industriel et Commercial a fait assigner les consorts [S]-[B] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil en fixation du loyer du bail renouvelé. Par jugement du 17 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a constate le principe du renouvellement du bail à compter du 1 avril 2018, et ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [Z] [F]. L’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 2 juillet 2024. Dans son dernier mémoire notifié le 24 avril 2024, La SA Crédit Industriel et Commercial a demandé à la juridiction : - de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 22 647 € hors taxes, en principal et hors charges, à effet du 1 avril 2018 ; La SA Crédit Industriel et Commercial a soutenu notamment : - que le loyer est fixé à la valeur locative selon l’article R145-11 du code de commerce, s’agissant d’un fonds de commerce de banque ; - que la valeur locative ne doit pas excéder 500 €/m² pondéré ; - qu’il convient d’appliquer plusieurs abattements sur la valeur locative, pour tenir compte de l’absence de vitrine extérieure, préjudiciable pour une agence bancaire, de la fin de jouissance, du droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce ; - que le droit commun permet à La SA Crédit Industriel et Commercial de disposer librement de son fonds, et que le droit de préférence est dissuasif pour les candidats à l’acquisition ; - sur l’abattement au titre de l’assujettissement à la TVA, que le preneur ne peut pas la récupérer intégralement ; que de son côté le bailleur personne physique peut déduire la TVA au titre des travaux et divers honoraires ; qu’il y a donc un déséquilibre qu’il convient d’évaluer à 15 % de la valeur locative. Dans son dernier mémoire communiqué le 25 mars 2024, Madame [O] [B], Mme [C] [J] veuve [S], Mme [E] [S] épouse [P], Mme [T] [S] épouse [I], Mma [D] [S], Mme [G] [S] et M. [R] [S] ont demandé au tribunal : - de fixer le loyer de renouvellement annuel en principal hors taxes et hors charges à la somme de 67 617 €. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé En vertu de l’article L145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. » Selon l’article L145-34 du code de commerce dans sa version applicable au litige, « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. » Il se déduit de ces deux dispositions légales qu’en cas de renouvellement du bail, le plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés reste le principe, sauf si : - la durée du contrat stipulée par les parties était supérieure à 9 ans ; - la durée du contrat était de 9 ans mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est supérieure à 12 ans ; - le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actualisé par l’effet de la clause d’échelle mobile ; - le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable d’un ou plusieurs des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L. 142-33 et de son effet bénéfique sur le commerce considéré. Sur la description des lieux loués Il résulte du rapport d’expertise et des éléments produits par les parties que les locaux se développent sur 2 niveaux non reliés – rez-de-chaussée et sous-sol – ainsi distribués : Rez-de-chaussée : boutique implantée en angle de rue avec un linéaire de façade totale d’environ 21 m avec: - environ 15,00 m sur l’[Adresse 9], rythmé par trois fenêtres, - environ 3,00 m dans le pan coupé, servant d’entrée pour la clientèle par une porte vitrée à simple battant, - environ 3,00 m sur la [Adresse 12], avec une simple fenêtre. Les locaux comprennent : Entrée dans l’angle par une porte à simple battant avec à la suite trois marches, Zone d’accueil côté [Adresse 12] : Un couloir éclairé en second jour dessert : - Trois bureaux éclairés sur l’[Adresse 9] : - Un 4ème bureau sur cour : - Un local pillon. Un petit dégagement dessert : - Une réserve - Le local climatisation : - Les sanitaires avec 2 WC : Au fond, porte d’accès aux parties communes de l’immeuble Sous-sol : Cave accessible par les parties communes de l’immeuble. Sur la fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative La jurisprudence reconnaît que les loyers de renouvellement des locaux à usage d'agence bancaire sont fixés à la valeur locative en application des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce (Cass. 3 e Civ. , 17 novembre 1981, Bull. Civ. III, n 0 185 ; Cass. 3 e Civ. , 8 janvier 1997, Bull. Civ. III, n 0 4), sauf stipulation dans le bail d'une clause tous commerces ou d'une autorisation de cession ou de sous-location pour tous commerces qui ferait obstacle à l'application de cet article (Cass. 3 e civ., 18 février 1998, Bull. Civ. III, n o 39 ; Cass. 3 e civ., 25 juin 2008, n o 07-14682 ; cass. 3 è civ., 25 mars 2015, n o 13-27710 ; CA Paris, ch. sect. A, 1 er octobre 2003, n o 2001/00178 ; CA Paris, ch. sect. A, 30 juin 2004, n o 2002/10740 ; CA Aixen-Provence, 19 nov. 2013, n o 11/08573, AJDI 2014, P. 379). - Sur la méthode d’estimation de la valeur locative Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien : 1. La méthode par comparaison : elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires. 2. La méthode par capitalisation : elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence. 3. La méthode par actualisation : cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques. En l’espèce, conformément à la position commune des parties, la méthode par comparaison sera retenue. - Sur la détermination de la valeur locative - Sur la surface pondérée Les parties et l’expert s’accordent pour fixer la superficie totale des locaux à 89,60 m², pondérée à 75,13 m². - Sur la détermination de la valeur locative unitaire : le prix au m² En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; » En application de l’article R145-7 du code de commerce, « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. » Dans le respect des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative : - la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ; - les caractéristiques physiques des locaux ; - les conditions de fixation des loyers ; - la date de fixation des loyers ; - les clauses et conditions locatives ; - la nature des activités exercées. La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA Paris 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA Paris 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712). En l’espèce, s’agissant des caractéristiques des locaux, il convient de retenir les critères suivants : - la façade est en bon état de ravalement ; les locaux à l’intérieur sont très bien entretenus ; - le local bénéficie d’une bonne visibilité grâce à son emplacement à l’angle de deux axes routiers, mais ne comporte pas de baie vitrées à l’image des commerces de vêtements/boucherie par exemple, seulement des murs entrecoupés de quatre fenêtres au RDC, ce qui constitue un inconvénient ; - le local ne bénéficie pas de tous les aménagements pour le rendre accessible aux personnes à mobilité réduite. S’agissant de la destination des lieux, il s’agit d’une activité de banque et assurances S’agissant des obligations respectives des parties, il convient de relever la prise en charge par le preneur du paiement de la taxe foncière et des surprimes d’assurances, ce qui constitue de jurisprudence constante des charges exorbitantes du droit commun et donc un facteur de minoration de la valeur locative en application de l’article R 145-8 du code de commerce. L’accession des travaux réalisés par le preneur en fin de bail est assortie d’une clause de nivellement qui fait que ces travaux ne peuvent être pris comme élément d’appréciation de la valeur locative des locaux loués. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, il convient de retenir les critères suivants : - la commune de [Localité 13], où se situe le commerce, est une commune limitrophe de [Localité 11], desservie par le métro ligne 1, qui compte l’un des revenus moyens les plus élevés du Val-de-marne, avec une forte proportion de catérogires socioprofessionnelles élevées, attirées par la proximité de la capitale et du bois de [Localité 15] ainsi que par la qualité des immeubles notamment de nombreux hausmanniens. L’[Adresse 9] constitue l’une des principales voies de la commune, la traversant du Nord au Sud. Selon l’expert, les locaux se trouvent sur le meilleur tronçon de l’avenue avec de nombreux commerces de proximité alentour. L’environnement est résidentiel, d’intérêt strictement local. Les commerces environnants sont principalementexploités par des indépendants et non par des enseignes nationales. S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus font ressortir : - pour les locations nouvelles : l’expert propose des valeurs comprises entre 317 €/m² et 789 €/m² pour des baux souscrits entre 2012 et 2017, s’agissant de commerces de téléphonie, restauration rapide, agence immobilière, prêt-à-porter, vente de parquet, cybercafé et services liés à l’hygiène, aux superficies variant entre 25,50 m² et 101 m², situés à [Localité 13], [Localité 14], [Localité 15], [Localité 10]; Il convient d’exclure les références non situées à [Localité 13] car trop éloignées de la zone du commerce litigieux. En outre, l’expert cite trois nouvelles locations soumises au paiement d’un droit d’entrée. Cependant, il est admis en jurisprudence que le paiement du droit d’entrée ne peut servir de référence pour fixer la valeur locative dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial, si bien que ces trois références seront écartées. Le bailleur propose deux termes de comparaison concernant des commerces situés à [Localité 13], mais aucune pièce justificative pour permettre d’en vérifier l’authenticité des valeurs locatives qu’il avance, si bien que ces termes seront écartés. Il en va de même pour le preneur, qui propose un terme de comparaison situé à [Localité 13] sans pièces justificative de la valeur unitaire avancée, ainsi que des locaux situés dans une autre commune du Val-de-Marne ; ces propositions seront écartées. De sorte que les valeurs unitaires des termes retenus par le tribunal se situent entre 789 et 856 €, s’agissant des nouvelles locations. Il convient cependant de noter qu’aucune nouvelle location à une banque/assurance n’est produite par les parties ni par l’expert. - pour les renouvellements amiables : l’expert propose, s’agissant des commerces situés exclusivement à [Localité 13], des valeurs comprises entre 350 €/m² et 564 €/m² pour des baux renouvelés entre 2011 et 2015, s’agissant de banques aux superficies variant entre 39 m² et 174 m². Ces termes seront retenus. Le bailleur propose deux termes de comparaison concernant des commerces situés à [Localité 13], mais aucune pièce justificative pour permettre d’en vérifier l’authenticité des valeurs locatives qu’il avance, si bien que ces termes seront écartés. - pour les renouvellements judiciaires : l’expert propose un terme de comparaison situé en dehors de [Localité 13], qui sera écarté pour cette même raison. Les termes de comparaison des locaux situés à [Localité 13] seront retenus, pour des valeurs unitaires allant de 186 €/m² à 425 €/m². Les termes proposés par le bailleur seront écartés, faute d’avoir communiqué les jugements y afférents. Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 600 €/m². - Sur l’application d’abattements/majorations En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. » L’expert propose de retenir un abattement de 15% pour tenir compte de l’absence de vitrine extérieure. Cet élément constitue indubitablement un inconvénient qui vient diminuer la visibilité de l’agence, dont on ne sait qu’il s’agit d’une agence bancaire qu’à la seule vue des affiches collées sur les fenêtres et des panneaux CIC situés sur la façade. Cela diminue également la surface sur laquelle le preneur est susceptible de faire sa publicité. L’absence de vitrine extérieure vient donc réduire notablement la valeur du local commercial. Compte tenu des circonstances, il convient d’appliquer un abattement de 15 %. Il convient en outre d’imputer une déduction de 3 023 € au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière. - Sur le calcul de la valeur locative statutaire au 1 avril 2018 Au vu des développements précédents, la valeur locative statutaire se calcule ainsi : 600 €/m² x 75,13 m² x 0,85 - 3 023= 35 293,30 € arrondis à 35 300,00 €. Dans ces circonstances, il convient de fixer le loyer annuel HT/HC à la somme de 35 300,00 €. Il y a lieu de dire que les intérêts ont couru sur le différentiel, s’il existe, entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de l’introduction de l’instance, soit le 18 septembre 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues. Il appartiendra aux parties de faire le compte pour déterminer cet éventuel différentiel compte tenu du loyer provisionnel précédemment fixé et des dispositions du présent jugement. Il convient de rappeler qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce La SA Crédit Industriel et Commercial et consorts [S]-[B] devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement. A défaut, le présent jugement vaudra bail. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de diviser par moitié entre les parties les dépens et les frais d’expertise. L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, FIXE au 1 avril 2018 le renouvellement du bail commercial conclu entre La SA Crédit Industriel et Commercial d’une part et consorts [S]-[B] d’autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] ; DIT que ce bail est renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ; FIXE le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 35 300,00 € par an hors taxes et hors charges, à effet du 1 avril 2018 ; DIT qu’ont couru des éventuels intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 18 septembre 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; DIT qu’à défaut d’appel interjeté par les parties ou d’exercice de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce La SA Crédit Industriel et Commercial et consorts [S]-[B] devront signer un bail en renouvellement aux mêmes conditions, à l’exception du loyer, fixé par le présent jugement, et qu’à défaut le présent jugement vaudra bail ; DIT n’y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire de la présente décision ; DIT que les dépens et les frais d’expertise seront divisés par moitié entre la demanderesse et les défendeurs. FAIT A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE DIX HUIT OCTOBRE, LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE. Le GREFFIER Le JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX