Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/05122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45KB N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 novembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ICF “ LA SABLIERE “ [Adresse 2] représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque P0004 DÉFENDEURS Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05122 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45KB EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 7 mai 2019, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] un appartement à usage d'habitation, [Adresse 7]. Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF LA SABLIERE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3137, 53 euros, en principal, les divers frais de relance étant retirés, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 décembre 2023. Par acte d'huissier en date du 15 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, dire et juger que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il pourra y faire droit à nouveau, - ordonner la séquestration des meubles - condamner solidairement, ou in solidum, Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8844, 21 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société ICF LA SABLIERE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 décembre 2023. A l'audience du 24 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16071, 53 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024, août 2024 compris. La société bailleresse précise qu'elle s'oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause, aucun paiement n'étant intervenu depuis le mois de septembre 2023. Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] n'ont pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 118 septembre 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Ainsi, le délai de deux mois sera appliqué. En l'espèce, le bail conclu le 7 mai 2019 ainsi que l'avenant signé contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 3137, 53 euros. Régulier en sa forme, il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 février 2024. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Absents au cours de l'audience, les défendeurs n'ont pas pu former une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la société bailleresse s'opposant à l'octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] étant sans droit ni titre depuis le 27 février 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, la société bailleresse, ne justifiant pas sa demande d'astreinte, en sera déboutée . Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société ICF LA SABLIERE produit un décompte démontrant que Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] restent lui devoir la somme de 16071, 53 euros à la date du 18 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 16071, 53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3137, 53 euros et compter de la présente décision pour le surplus. Ils y seront condamnés solidairement, du fait de la clause de solidarité prévue dans le bail. Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 19 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges tels qu'ils sont dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] , parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. IL sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 300 euros. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2019 entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation [Adresse 6], numéro 62195, 7éme étage, escalier 1, porte 74, [Localité 3] sont réunies à la date du 26 février 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DEBOUTONS la société ICF LA SABLIERE de sa demande d'astreinte RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] à verser à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 16071, 53 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2024, incluant la mensualité d'août 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, , avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3137, 53 euros et compter de la présente décision pour le surplus CONDAMNONS, in solidum, Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] à verser à la société ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] au paiement d'une indemnité de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [E] et Monsieur [B] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier Le président