Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/00146

ARRET N° . N° RG 22/00146 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIJXO AFFAIRE : S.C.I. SAINT-MICHEL C/ Mme [U] [T], S.A.S. SOPAR REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE GS/LM Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRET DU 25 MAI 2023 ---===oOo===--- Le VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.C.I. SCI SAINT-MICHEL, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE APPELANTE d'une décision rendue le 06 JANVIER 2022 par le TRIBUNAL JUDICIARE DE LIMOGES ET : Madame [U] [T] née le 08 Mars 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES S.A.S. SOPAR REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Pascal DUBOIS de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 9 février 2023. A cette date l'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 mars 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023 La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR FAITS et PROCÉDURE Par acte notarié du 15 mai 2020, la SCI Saint Michel a vendu, par l'entremise de l'agence immobilière Sopar real estate investment management (l'agent immobilier), à Mme [U] [K] un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], comportant divers locaux donnés à bail, pour un prix de 125 000 euros, outre 9 000 euros de frais d'agence. Soutenant que la SCI venderesse lui avait dissimulé le fait que plusieurs locataires n'étaient pas à jour de leurs loyers, contrairement à ses déclarations figurant tant dans le compromis que dans l'acte notarié de vente, et que l'agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil, Mme [K], par actes des 28 et 31 août 2020, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Limoges en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - condamné la SCI venderesse à payer à Mme [K] 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, après avoir retenu que cette société avait manqué à son obligation de communication d'une information qu'elle savait déterminante tenant à l'existence d'impayés de loyers anciens et importants, - condamné l'agent immobilier à payer à Mme [K] 4 000 euros à titre de dommages-intérêts, après avoir retenu qu'il avait manqué à son devoir d'information, - rejeté les demandes de la SCI et de l'agent immobilier. La SCI a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS La SCI conclut au rejet de la demande de Mme [K]. Elle expose que le tribunal judiciaire a procédé à une substitution du fondement juridique de cette demande sans recueillir préalablement les observations des parties, en violation des exigences de l'article 16 du code de procédure civile. Sur le fond, la SCI conteste toute réticence dolosive en soutenant que Mme [K] ne justifie pas avoir fait de la situation locative de l'immeuble une condition déterminante de son consentement à l'achat en l'absence de toute condition suspensive en ce sens dans les actes. Elle ajoute qu'en tout état de cause, Mme [K] ne justifie d'aucun préjudice. L'agence immobilière, appelante incidente, conclut au rejet de la demande formée à son encontre, en soutenant n'avoir commis aucune faute. Elle fait valoir qu'elle n'a pas rédigé le compromis de vente et que la situation locative de l'immeuble vendu n'était pas entrée dans le champ contractuel. Elle ajoute que Mme [K] ne justifie d'aucun préjudice. Mme [K] conclut à la confirmation du jugement déféré. MOTIFS Sur la violation du principe du contradictoire, alléguée par la SCI. La SCI reproche au tribunal judiciaire, qui était saisi par Mme [K] d'une demande indemnitaire fondée sur le dol (article 1137 du code civil), d'avoir substitué d'office à ce fondement juridique celui du manquement à l'obligation d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil, sans avoir préalablement recueilli les observations des parties. Cependant, le tribunal n'était pas tenu de soumettre son initiative à la discussion des parties, dès lors qu'il s'est borné en vertu de l'article 12 du code de procédure civile, à donner la qualification qu'il estimait exacte aux faits et actes litigieux, sans introduire de nouveaux éléments factuels dans le débat. Sur le fond. 1) Sur la responsabilité de la SCI venderesse. Le compromis de vente signé devant notaire le 20 décembre 2019 par la SCI venderesse et Mme [K] n'a certes pas érigé la situation locative de l'immeuble vendu au rang des conditions suspensives stipulées, mais après avoir énuméré les différents baux (commercial et d'habitation) consentis dans les lieux, cet acte précise expressément que 'le vendeur et l'acquéreur feront leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail', et surtout, que 'l'acquéreur déclare n'avoir aucun litige en cours avec ses locataires'. Cette dernière déclaration est réitérée en p. 4 de l'acte notarié du 15 mai 2020 portant vente de l'immeuble, la SCI y affirmant, en outre (p. 8), 'qu'il n'existe pas, à ce jour, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires'. Chacun de ces deux actes comporte, en outre, une rubrique 'devoir d'information réciproque' qui rappelle, en substance, les obligations posées à l'article 1112-1 du code civil. Or, Mme [K] rapporte la preuve par la production de divers décomptes locatifs et de cinq courriers de mise en demeure avant procédure judiciaire que la SCI venderesse s'est trouvée confrontée, entre avril 2019 et mai 2020, à des incidents de paiement des loyers dus par deux locataires (Mme [H] et M. [F]). La SCI ne démontre pas, ni même ne prétend, que ces incidents de paiement étaient réglés au jour de la vente définitive de l'immeuble. C'est donc de manière mensongère que la SCI, qui avait été informée de ces impayés par son administrateur de biens (la société Immojurist), a affirmé qu'il n'existait aucun litige ou retard dans le paiement des loyers, étant ici précisé que la formule employée dans le compromis de vente '...aucun litige...' n'implique pas un litige au sens 'judiciaire' du terme , sauf à rajouter une condition que l'acte ne comporte pas. Mme [K] n'avait pas à vérifier les déclarations de la SCI sur ce point précis, en l'absence de toute anomalie apparente de nature à éveiller un doute sur leur sincérité. La SCI avait nécessairement conscience du caractère déterminant de la situation locative du bien vendu lors de la négociation, s'agissant d'un immeuble de rapport, le fait même qu'elle ait été invitée à s'engager sur l'absence d'incident de paiement étant révélateur de l'importance que Mme [K] attachait à cette situation eu égard à son impact sur l'équilibre économique du contrat. En déclarant faussement n'être confrontée à aucun litige ou retard dans le paiement des loyers, la SCI a manifesté la volonté délibérée de dissimuler une difficulté dont elle avait conscience du caractère essentiel, puisqu'elle pouvait justifier une baisse du prix d'achat de l'immeuble. Cette situation est constitutive d'une réticence dolosive, à tout le moins d'un manquement de la SCI venderesse à l'obligation d'information prévue à l'article 1112-1 du code civil, ainsi que l'a retenu le tribunal judiciaire. C'est à juste titre que cette juridiction a considéré que l'attitude de la SCI avait privé Mme [K] de la chance de pouvoir acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, et que cette dernière justifiait d'un préjudice moral tenant au fait qu'elle s'était sentie trompée sur l'une des caractéristiques essentielles de l'immeuble vendu, outre les tracas inhérents au risque de défaut de paiement ponctuel des loyers. La réparation de ces préjudices a été justement appréciée par les premiers juges qui ont alloué à Mme [K] une somme de 20 000 euros de ces chefs, pouvant se décomposer comme suit: - 17 000 euros au titre de la perte de chance, - 3 000 euros au titre du préjudice moral. 2) Sur la responsabilité de l'agent immobilier. Il est constant que le bien immobilier de la SCI a été vendu à Mme [K] par l'entremise de la société Sopar, même si celle-ci n'a rédigé aucun des actes relatifs à cette transaction. Dans le cadre du mandat de vente qu'elle a reçu de la SCI le 11 mai 2019 pour ce bien présenté comme un immeuble à usage d'habitation avec commerces (composé de cinq appartements et deux commerces), cet agent immobilier se devait de le visiter et il avait donc nécessairement connaissance de ses caractéristiques et de son occupation par des locataires. La mission de l'agent immobilier ne se limite pas au rapprochement d'un vendeur et d'un acheteur. Il lui incombe de s'assurer de la bonne fin de la transaction dans laquelle il intervient, et à ce titre, son devoir d'information lui impose: - de se renseigner, au besoin en interrogeant le vendeur et l'acheteur potentiel, sur tous les aspects propres à l'immeuble mis en vente susceptibles d'entrer en ligne de compte dans la négociation, - au vu des renseignements ainsi recueillis, d'assurer une information claire, complète et précise des parties propre à garantir l'efficacité de leur négociation. En l'occurrence, l'agent immobilier ne pouvait ignorer, compte tenu des caractéristiques du bien mis en vente (cinq appartements et deux commerces, présence de locataires), qu'il était en présence d'un immeuble de rapport. Dès lors, il lui incombait de se renseigner de manière complète et précise sur la situation locative (nature et durée des baux, incidents de paiement...) afin d'en informer Mme [K], ce qu'il ne justifie pas avoir fait. C'est donc à juste titre que le tribunal judiciaire a retenu que l'agent immobilier avait manqué à son devoir d'information. Mme [K] sollicitait devant les premiers juges la condamnation de l'agent immobilier à lui payer 9 000 euros de dommages-intérêts, soit l'équivalent de la commission qu'elle avait payée à ce professionnel, ce qui revenait, de fait, à priver ce dernier de toute rémunération. Cependant, la vente de l'immeuble ayant abouti à la suite de l'entremise de l'agent immobilier, c'est à juste titre que les premiers juges ont décidé que la réparation du préjudice subi à ce titre par Mme [K] devait être limitée à la portion injustifiée de la rémunération de ce professionnel du fait de sa négligence dans l'exécution de son devoir d'information, préjudice qu'ils ont justement apprécié au montant de 4 000 euros. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 6 janvier 2022 ; CONDAMNE la SCI Saint Michel à payer à Mme [U] [K] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI Saint Michel et la société Sopar real estate investment management France aux entiers dépens. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.