Cour de cassation, 21 novembre 2019. 18-25.349

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10381 F Pourvoi n° A 18-25.349 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Nosica, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 23 août 2018 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société Suvadis, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Nosica, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Suvadis ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Nosica aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nosica ; la condamne à payer à la société Suvadis la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Nosica Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société NOSICA de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « en cause d'appel les débats portent, comme en première instance, sur la mise en jeu de la clause pénale stipulée à la promesse de cession de crédit-bail immobilier du 29 novembre 2013 entre les parties ; les moyens soulevés sont identiques à ceux présentés en première instance ; la SARL Nosica reproche essentiellement au premier juge de ne pas avoir constaté que la société Suvadis ne produit aucun justificatif de dépôt d'une demande de prêt déposé avant le 29 décembre 2013 ni d'avoir déposé une demande de prêt avant le 29 décembre 2013 et qu'elle n'a pas accompli les démarches de nature à lui permettre d'obtenir le financement ; après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs très précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; il convient d'ajouter, pour être encore plus précis en appel, qu'en effet, la clause des conditions suspensives n'imposait pas de justifier du dépôt de plusieurs demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires mais de justifier d'un ou plusieurs demandes de prêts ; par ailleurs, la preuve du dépôt d'une demande de prêt avant le 29 décembre 2013 a été rapportée dès lors que la clause contractuelle litigieuse n'imposait pas un dépôt de demande sous forme écrite et que la société Suvadis justifie du dépôt de la demande de prêt en produisant le courrier de la Banque Européenne du crédit mutuel agence de Bordeaux du 27 mai 2014 qui précise qu'elle a bien été sollicitée le 16 décembre 2013 lors d'un rendez-vous dans les locaux de la société Suvadis pour l'octroi d'un financement d'un montant de 245.000 euros d'une durée de 12 ans correspondant à la durée résiduelle du contrat de crédit-bail et à un taux maximal de 3,50 % l'an hors assurance ; de surcroît, le refus du prêt a été lié au refus de l'assureur de la SAS Suvadis, la société Generali, de garantir les murs en raison "d'une colline instable et d'un risque de glissement de terrain en cas de fortes pluies" ; ce seul motif explique de façon suffisante les seules démarches bancaires présentées dans le cadre des obligations contractuelles prévues dans la clause litigieuse ; enfin, sur la date butoir du 18 février 2014, comme le relève à bon droit la SAS Suvadis, l'acte sous seing privé comportait une difficulté intrinsèque en mentionnant une date butoir au 18 février 2014 pour obtenir l'agrément par le crédit bailleur du cessionnaire et l'abandon par le crédit bailleur du cautionnement solidaire d'V... R... qui était nécessairement incohérente avec la date butoir imposée au futur acquéreur pour obtenir le financement du projet au 30 avril 2014 soit 2 mois plus tard ; pour le reste, le 1er juge a répondu à l'ensemble des moyens soulevés ; il convient en conséquence de débouter la Sarl Nosica de ses demandes et de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les manquements de la société SUVADIS à ses obligations contractuelles et la mise en oeuvre de la clause pénale : il résulte de la lecture du contrat signé par les parties le 29 novembre 2013, et plus particulièrement de la page 4 paragraphe 'condition suspensive" que la cession de crédit-bail immobilier portant sur un ensemble situé [...] a été conditionnée notamment à "l'obtention par le cessionnaire d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : - montant : la différence entre la somme due au crédit-bailleur et le prix de cession de 930.000 €, - durée : une durée égale à celle restant du crédit-bail, - taux d'intérêt : un taux de 3,50 % l'an hors assurance maximum" ; le cessionnaire s'est obligé "à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai d'un mois du présent compromis et à justifier au cédant de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation" ; il a été, par ailleurs, stipulé que "cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 avril 2014 ; la réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités ; le cessionnaire devra justifier au cédant de l'acceptation ou du refus de ce prêt, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus ; à défaut de réponse, le prêt sera réputé accordé ; le cessionnaire déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter" ; il ne saurait être déduit des termes sus-évoqués que la société SUVADIS s'est engagée à procéder à des démarches auprès de plusieurs établissements bancaires dans la mesure où il est fait référence à "un ou plusieurs prêts" et à "du ou des établissements bancaires sollicités" ; s'agissant de l'obligation pour le cessionnaire de justifier dans le mois du dépôt des demandes de prêt par tout moyen, force est de constater que cette obligation, non honorée par la société SUVADIS, n'est assortie d'aucune sanction et qu'elle ne saurait être assimilée à la condition suspensive puisque le contrat indique clairement que la "réalisation" de la "condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités" ; pour justifier du respect de ses obligations contractuelles, la société SUVADIS a adressé à la société NOSICA, par lettre recommandée avec accusé de réception : - du 24 mars 2014, un courrier de la Banque Européenne du Crédit Mutuel du 20 mars 2014 faisant état du refus de financement du projet de reprise du contrat de crédit-bail de la société NOSICA au motif que l'assureur Generali refuse de garantir les murs, - du 16 juin 2014, un courrier du 27 mai 2014 par lequel le Crédit Mutuel indique avoir été sollicité le 16 décembre 2013 par la société SUVADIS lors d'un rendez-vous dans ses locaux et confirme son refus de lui consentir un prêt d'un montant de "245 000 € (écart entre la somme due au crédit-bailleur et le prix de cession), d'une durée maximale de 12 ans (durée résiduelle du contrat de crédit-bail) et à un taux maximal de 3,50 % l'an hors assurance" ; la force probante de ces courriers du 20 mars 2014 et du 27 mai 2014 ne saurait être remise en cause alors que : - la société NOSICA ne conteste pas les avoir reçus, - l'auteur des courriers est identifié puisqu'il est mentionné, en haut et bas de page "Banque Européenne du Crédit Mutuel" ou "BECM" ainsi que les coordonnées de l'établissement de Bordeaux, - ils sont signés, - ils font état d'une demande de financement pour un projet de reprise de crédit-bail concernant un ensemble immobilier à Nay entre NOSICA et SUVADIS, - les conditions du prêt telles que sollicitées par la société SUVADIS sont détaillées dans le second courrier et sont conformes à l'acte sous seing privé de cession crédit-bail ; la production de ces courriers permet à SUVADIS de justifier, conformément à ses obligations contractuelles, de ce qu'elle a : - sollicité la Banque Européenne du Crédit Mutuel aux fins d'octroi d'un prêt dans le délai d'un mois suivant le compromis (rendez-vous le 16 décembre 2013), étant observé que si cette information n'a été délivrée à la société NOSICA que le 16 juin 2014, le contrat liant les parties ne prévoyait pas de délai pour justifier du dépôt de la demande de prêt et n'imposait pas au cessionnaire de communiquer au cédant une copie de ladite demande, - justifie par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant le 30 avril 2014 du refus de prêt ; la Banque Européenne du Crédit Mutuel a motivé son refus de prêt par le refus opposé par la compagnie Generali d'assurer les murs de l'immeuble ; le refus de l'assureur Generali est établi par l'attestation de Monsieur A..., agent général d'assurance de Generali à Orange, en date du 15 mars 2014 (pièce 5 et 7) ; en l'absence de preuve d'une connivence entre la Banque Européenne du Crédit Mutuel, Generali et la société SUVADIS, il ne saurait être reproché à cette dernière d'avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive de financement alors même que la banque fait de la souscription de l'assurance une condition d'octroi du prêt ; il importe, dès lors, peu que : - cette assurance des murs ait été ou non nécessaire, - la société SUVADIS ait présenté toutes les garanties nécessaires pour obtenir un prêt, - la promesse synallagmatique de vente du 29 novembre 2013 ne comporte aucune stipulation relative à l'assurance du prêt ; aucune clause contractuelle ne fait obligation à la société SUVADIS de justifier de ses démarches aux fins de souscription d'une assurance de nature à permettre l'obtention du financement ; il ne saurait donc lui en être fait grief ; faute de preuve d'un manquement de la société SUVADIS à ses obligations contractuelles, la condition suspensive ne peut être considérée comme accomplie en application de l'article 1178 du code civil si bien que la mise en oeuvre de la clause pénale n'est pas justifiée ; en conséquence, il convient de débouter la société NOSICA de ses demandes » ; 1) ALORS, D'UNE PART, QU' il est interdit au juge de dénaturer les clauses claires et précises d'un contrat ; que dans la condition suspensive stipulée à la promesse de cession du 29 novembre 2013, le cessionnaire s'était obligé à « déposer ses demandes de prêts » au plus tard dans le délai d'un mois de la promesse, ce dont il résultait qu'il s'était engagé à déposer plusieurs demandes de prêts auprès de plusieurs banques, et non une seule ; que s'il était également stipulé que la promesse était consentie sous la condition suspensive « de l'obtention par le cessionnaire d'un ou plusieurs prêts » et que « la réalisation de cette condition suspensive résultera[it] de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités », cela signifiait que pour remplir la condition suspensive le financement accordé au cessionnaire pouvait prendre la forme d'un ou plusieurs prêts consentis par un ou plusieurs établissements bancaires, sans pour autant dispenser le cessionnaire de son obligation de déposer plusieurs demandes de prêts auprès de plusieurs banques ; qu'en énonçant au contraire que cette clause n'imposait pas au cessionnaire de justifier du dépôt de plusieurs demandes de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires (arrêt p. 5 § 7), pour en déduire que celui-ci avait rempli ses obligations contractuelles en déposant une seule demande de prêt auprès d'une seule banque, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée et ainsi violé le principe susvisé, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bénéficiaire d'une condition suspensive est légalement tenu à un devoir de loyauté qui l'oblige à accomplir les diligences nécessaires à la réalisation de la condition et ce, jusqu'à l'expiration du délai convenu pour sa réalisation, sauf à justifier qu'il lui est impossible de lever l'obstacle extérieur qui s'oppose à sa réalisation ; qu'ainsi, après le refus de prêt que la Banque Européenne du Crédit Mutuel lui avait notifié le 20 mars 2014 à cause du refus de son assureur de garantir les murs, la société SUVADIS était légalement tenue, jusqu'à l'expiration du délai convenu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt le 30 avril 2014, d'accomplir des démarches auprès de son assureur ou d'autres assureurs en vue d'obtenir leur accord pour garantir les murs, sauf à justifier qu'il lui était impossible de lever cet obstacle ; qu'en jugeant le contraire (arrêt p. 6 § 1 ; jugement p. 7 § 7), la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ; 3) ALORS, AUSSI, QU' il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie ; que ne rapporte pas cette preuve l'acquéreur qui ne produit pas la demande de prêt faite à l'établissement de crédit mais une attestation de ce dernier qui a rejeté sa demande de crédit, ce qui ne permet pas de connaître les éléments d'information qu'il a communiqués à cet établissement et qui sont à l'origine du rejet de la demande ; que pour retenir que la société SUVADIS justifiait avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse et que le refus de prêt qui lui avait été opposé ne lui était pas imputable, la cour d'appel ne pouvait se borner à relever que celle-ci produisait un courrier de la banque du 20 mars 2014 faisant état du refus de financement au motif que l'assureur de la société SUVADIS refusait de garantir les murs et un second courrier de la banque du 27 mai 2014 confirmant son refus de lui consentir un prêt d'un montant, d'une durée et à un taux conformes aux caractéristiques définies dans la promesse (arrêt p. 5 § 8 et p. 6 § 1 ; jugement p. 6 § 7), sans vérifier si la société SUVADIS produisait le dossier de demande de prêt qu'elle avait déposé auprès de la banque, ce que contestait l'exposante en faisant valoir que cette pièce était pourtant indispensable afin de connaître les éléments d'information communiqués par la société SUVADIS à la banque et d'apprécier si le refus de prêt lié au refus d'assurance était imputable à la société SUVADIS (conclusions p. 6, 15 et 17) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige ; 4) ALORS, EGALEMENT, QUE dans ses conclusions d'appel (p. 19), l'exposante faisait valoir que dans son courrier à la société SUVADIS du 27 mai 2014, la Banque Européenne du Crédit Mutuel avait écrit qu'« après étude, nous avons fait part de nos réserves sur ce projet dans un courrier daté du 26 février 2014, et n'ayant pas eu de réponse satisfaisante permettant de lever ces réserves, nous avons notifié notre refus argumenté d'accorder le financement demandé dans un courrier daté du 20 mars 2014 » ; que l'exposante en déduisait que la société SUVADIS avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt en n'apportant pas les éléments d'information sollicités par la banque, éléments que la société SUVADIS ne mettait pas la cour d'appel en mesure de connaître faute pour elle de verser aux débats le courrier de réserves de la banque du 26 février 2014 ; qu'en retenant que la défaillance de la condition n'était pas imputable à la société SUVADIS, sans répondre à ce moyen pertinent de l'exposante, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 5) ALORS, ENFIN, QUE la condition suspensive d'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie lorsque le bénéficiaire professionnel ne pouvait ignorer l'existence d'un obstacle vouant à l'échec sa demande de prêt ; qu'en retenant que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était pas imputable à la société SUVADIS dès lors que le refus du prêt était lié au refus de son assureur de garantir les murs en raison d'une colline instable et d'un risque de glissement de terrain en cas de fortes pluies (arrêt p. 6 § 1 ; jugement p. 7), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 22-23), si en sa qualité de précédente propriétaire de l'ensemble immobilier et de professionnelle, la société SUVADIS ne pouvait ignorer que l'établissement financier ne lui accorderait pas le prêt requis à défaut d'avoir fourni les éléments nécessaires de nature à apprécier les caractéristiques dudit bien et si, partant, elle avait déposé une demande de prêt vouée à l'échec lui rendant imputable la défaillance de la condition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige.