Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 23/06800

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 15 Novembre 2024 AFFAIRE N° RG 23/06800 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVW7 NAC : 34G Jugement Rendu le 15 Novembre 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES AFUL VILLAPOLLONIA B2 (67/0445), situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2], Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : Société PRIMOVIE, Société civile de placement immobilier à capital variable de 760 000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 752 924 845, dont le siège social est sis [Adresse 1] Défaillante, DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 18 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE La Société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE (SCPI PRIMOVIE) est propriétaire du lot en volume n°11 et des lots n°29, 30 et 31 compris dans le volume n°1 selon l’état descriptif de division en volumes de l’AFUL VILLA POLLONIA B2 sise [Adresse 4] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires AFUL VILLAPOLLONIA B2 représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIEREDE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner la SCPI PRIMOVIE devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de : - la condamner à lui payer : 20 511,41 € au titre des charges impayées arrétées au 1er juillet 2023, provision charges 01/07/23-30/09/2023 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.379,00 euros au titre de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 19652000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 mai 2022, date de la mise en demeure. - Rejeter toute demande de délais. Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. - Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives et d’actualisation régulièrement notifiées le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a réactualisé ses demandes et a sollicité du tribunal judiciaire d’EVRY de: - la condamner à lui payer : 7 126,57 € au titre des charges impayées arrétées au 16 avril 2024, provision charges 01/04/24-30/06/2024 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.379,00 euros au titre de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 19652000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 4 mai 2022, date de la mise en demeure. - Rejeter toute demande de délais. Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. - Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. - Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile. Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile. La SCPI PRIMOVIE bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 18 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires; Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires “Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.” L’article 9 précise :” L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.” En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCPI PRIMOVIE qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 9/12/2022, et 12/04/2023; - les appels de fonds et charges sur la période considérée ; - un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 15/04/2024 sur la période du 01/10/2019 au 15/04/2024 provision charges 01/04/2024-30/06/2024 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 7 505,57 euros dont 379 euros de frais de recouvrement. A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété arrêtées au 15/04/2024 sur la période du 01/10/2019 au 15/04/2024 provision charges 01/04/2024-30/06/2024 et régul reprise du solde AS inclus s’élève bien à la somme de 7 126,57 euros. S’agissant des intérets au taux légal, il n’est pas produit la pièce 7 “lettre de mise en demeure en date du 4 mai 2022".En conséquence, conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront dus à compter de l’assignation en justice. En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière. En conséquence, la SCPI PRIMOVIE sera condamnée au paiement de la somme de 7 126,57 euros. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la SCPI PRIMOVIE, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est cependant noté des versements partiels mais conséquents de la part de la défenderesse (notamment depuis le début de la procédure) dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus. La SCPI PRIMOVIE sera dès lors condamnée à payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 379 euros. En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre : - des frais de mise en demeure et relance en ce qu’il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi ; - les frais d’avocat relatifs à une lettre de mise en demeure qui n’est pas produite; Seule apparait fondée la demande au titre des frais de constitution dossier avocat pour un montant de 144 euros. Par conséquent, la société PRIMOVIE sera dès lors condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile. La SCPI PRIMOVIE, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE à payer au syndicat des copropriétaires AFULVILLAPOLLONIA B2 la somme de 7 126, 57 euros au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 15 avril 2024 sur la période du 01/10/2019 au 15/04/2024 provision charges 01/04/2024-30/06/2024 régul reprise de solde AS inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 9 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE à payer au syndicat des copropriétaires AFULVILLAPOLLONIA B2 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE à payer au syndicat des copropriétaires AFULVILLAPOLLONIA B2 une somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE à payer au syndicat des copropriétaires AFULVILLAPOLLONIA B2 une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE la société civile de placement immobilier à capital variable PRIMOVIE à payer les dépens ; DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Me Jennifer POIRRET conformément à l’article 699 du code de procédure civile; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,