Cour de cassation, 05 mai 2009. 08-14.133

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 2008), que M. X... a acquis par acte du 27 juillet 2001 une maison d'habitation à Grigny, cadastrée section AO n° 170, 169 et 168; que, soutenant que le prix acquitté ne correspondait pas à la valeur vénale réelle du bien, l'administration lui a notifié le 20 février 2003 un redressement ; qu'après mise en recouvrement des impositions et rejet de sa réclamation, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'obtenir le dégrèvement des impositions mises à sa charge ; Sur le premier moyen : Attendu que le directeur général des finances publiques fait grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement et prononcé l'annulation des redressements et de l'avis de mise en recouvrement, alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions de l'article 130 du recueil méthodique des lois, décret, règlements, instructions et décision sur le cadastre de la France de 1811 que la parcelle cadastrale s'entend nécessairement d'une unité foncière indépendante ; que pour décider que l'administration ne justifie pas, à la date du fait générateur de l'impôt du caractère détachable de deux des trois parcelles constituant l'ensemble acquis, l'arrêt retient que si, le contribuable a acquis trois parcelles du plan cadastral, ces parcelles mentionnées par l'acte de vente du 27 juillet 2000, constituent un lot unique ; qu'en statuant ainsi, en méconnaissance de l'exacte définition de la notion de parcelle cadastrale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a constaté que l'acte de vente mentionnait que M. X... avait acquis la propriété d'un lot unique, dépendant d'un lotissement de 80 lots soumis à un cahier des charges et régi par une association syndicale libre, en a souverainement déduit que l'administration ne rapportait pas la preuve, pour la détermination de la valeur vénale du bien à la date de la cession, du caractère détachable, quelle que soit leur situation cadastrale, de deux des trois parcelles composant le lot unique acquis ; que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le second moyen : Attendu que le directeur général des finances publiques fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'article L. 57 du LPF qu'est suffisamment motivée pour permettre au contribuable de formuler ses observations ou faire connaître son acceptation, la notification de redressement mentionnant les caractéristiques juridiques et physiques des biens cédés ; qu'en l'espèce, pour justifier la mise en oeuvre de termes de comparaison distincts pour évaluer la maison d'habitation d'un côté et les terrains de l'autre, l'administration s'est attachée à préciser, dans la notification de redressements, les caractéristiques essentielles du bien à évaluer ; qu'elle a ainsi établi le caractère détachable et constructible de deux des trois parcelles en mentionnant d'une part, les références des parcelles cadastrales et l'intégration du bien à évaluer dans un lotissement comprenant trois lots distincts, et d'autre part, la réglementation du POS en vigueur à la date du fait générateur, classant en zone UH, partiellement viabilisés deux des trois lots ; qu'en jugeant néanmoins que la motivation de cette dernière était insuffisante au regard des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales au motif que l'administration n'aurait pas suffisamment justifié, à la date du fait générateur de l'impôt, du caractère détachable et constructible de deux des trois parcelles et partant de la possibilité d'évaluer séparément le bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du LPF ; Mais attendu que le moyen critique des motifs surabondants, la cour d'appel ayant également décidé que l'administration ne justifiait pas du bien-fondé du redressement ; que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai deux mille neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour le directeur général des finances publiques. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et prononcé l'annulation des redressements opérés et l'avis de mise en recouvrement consécutif ; AUX MOTIFS QUE par acte authentique du 27 juillet 2000, Laurent X... a acquis une maison d'habitation à Grigny (Essonne) cadastrée section AO n° 170 (13a 83 ca), n° 169 (5a) et n° 168 (5a), formant le lot 9 du lotissement « La Mare aux Moines », moyennant le prix de 2 000 000 francs (304 898,03 euros). L'administration fiscale a notifié à l'acquéreur, le 20 février 2003, une proposition de redressements, envisageant de modifier le montant déclaré dans l'acte de vente pour tenir compte de la valeur réelle du bien qui ne lui paraît pas inférieure à 3 350 000 francs, soit 510 704 euros, estimant que le prix au m2 de la maison est insuffisant et que les parcelles cadastrée section AO n° 168 et 169 présentent le caractère de terrain à bâtir. En suite d'un avis de mise en recouvrement du 31 mars 2003 (rendu exécutoire le 11 avril 2003) et du rejet de sa réclamation le 24 octobre 2003, Laurent X... a saisi le Tribunal de grande instance qui a rejeté ses prétentions. Laurent X... invoque un défaut de motivation de la proposition de rectification, en particulier quant au caractère de terrains à bâtir des parcelles cadastrées section AO n° 168 et 169. Selon l'article L. 57 du Livre des procédures fiscales, l'administration doit adresser au contribuable une notification de redressement motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou faire connaître son acceptation. A peine de nullité, cette notification doit comporter obligatoirement l'indication des motifs tant de fait que de droit sur lesquels se fondent les rehaussements. Les premiers juges ont estimé que dans la motivation des redressements la juxtaposition de l'indication, d'une part, que les termes de comparaison de la valeur de la maison «sont situés sur un terrain de moyenne superficie, sans aucune possibilité de construction sur la partie de la parcelle non utilisée », d'autre part, que « compte tenu de la configuration » du terrain « les parcelles cadastrées AO et 169 présentent le caractère de terrain à bâtir », constituait une motivation formelle suffisante. Toutefois, s'il peut effectivement être considéré que le contribuable n'a pu ainsi se méprendre sur l'intention de l'administration de dissocier dans son évaluation la parcelle bâtie des deux autres parcelles acquises, eu égard aux caractéristiques des terrains construits retenus comme termes de comparaison, la seule référence à la configuration du terrain acquis est pour le moins imprécise quant au caractère constructible des parcelles non bâties et ne concerne, au mieux, que leur vocation physique à recevoir une construction. Certes, l'administration indique également dans la notification en cause que la maison acquise « est située dans un lotissement comprenant 3 lots : un terrain de 1 m2 où est édifiée la construction et deux terrains de 500 m2 chacun, situés en zone UH, partiellement viabilisés, comprenant chacun un accès sur la place de la Mare aux Moines », et précise, dans le cadre du rejet de la réclamation du contribuable, que « le précédent propriétaire avait acquis trois lots de terrain à bâtir ». Cependant les motifs d'un rejet ne peuvent couvrir une insuffisance de motivation de la notification de redressements et, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal, l'acte de vente produit ne confirme nullement l'appréciation de l'administration mais tend à la contredire. En effet, cet acte mentionne clairement que Laurent X... a acquis la propriété d'un bien immobilier, loti en un seul lot, dépendant d'un lotissement constitué de 80 lots, soumis à un cahier des charges et régi par une association syndicale libre, et que les vendeurs avaient acquis « le » terrain vendu aux termes d'un acte du 17 mars 1975. Si le contribuable a acquis trois parcelles du plan cadastral, celles-ci constituent un lot unique selon l'acte notarié, qui ne permet pas de considérer que deux d'entre elles ont été acquises en vue d'une opération de construction ou avaient, au moment de l'acquisition, vocation juridique à pouvoir recevoir chacune une construction. Le fait qu'un permis de construire ait pu être délivré cinq ans après la vente, pour chacune de ces deux parcelles, ne saurait pallier les carences de l'administration quant à la motivation et à la justification du bien fondé de la notification critiquée. En réalité, l'administration ne s'est pas suffisamment expliquée dans la notification des redressements litigieux et ne justifie pas, en tout état de cause à la date du fait générateur de l'impôt, du caractère détachable de deux des trois parcelles constituant l'ensemble acquis, ni de leur caractère constructible propre, et partant, de la possibilité réelle, de les évaluer séparément en dérogeant au principe d'unicité d'évaluation applicable, s'agissant d'un bien constituant un lot unique de lotissement. Il en résulte que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions et qu'il convient d'annuler les redressements opérés et l'avis de mise en recouvrement consécutif. ALORS QU'il résulte des dispositions de l'article 130 du recueil méthodique des lois, décret, règlements, instructions et décision sur le cadastre de la France de 1811 que la parcelle cadastrale s'entend nécessairement d'une unité foncière indépendante ; que pour décider que l'administration ne justifie pas, à la date du fait générateur de l'impôt du caractère détachable de deux des trois parcelles constituant l'ensemble acquis, l'arrêt retient que si, le contribuable a acquis trois parcelles du plan cadastral, ces parcelles mentionnées par l'acte de vente du 27 juillet 2000, constituent un lot unique ; qu'en statuant ainsi, en méconnaissance de l'exacte définition de la notion de parcelle cadastrale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et prononcé l'annulation des redressements opérés et l'avis de mise en recouvrement consécutif ; AUX MOTIFS QUE par acte authentique du 27 juillet 2000, Laurent X... a acquis une maison d'habitation à Grigny (Essonne) cadastrée section AO n° 170 (13a ca), n° 169 (5a) et n° 168 (5a), formant le lot 9 du lotissement « La Mare aux Moines », moyennant le prix de 2 000 000 francs (304 898,03 euros). L'administration fiscale a notifié à l'acquéreur, le 20 février 2003, une proposition de redressements, envisageant de modifier le montant déclaré dans l'acte de vente pour tenir compte de la valeur réelle du bien qui ne lui paraît pas inférieure à 3 350 000 francs, soit 510 704 euros, estimant que le prix au m2 de la maison est insuffisant et que les parcelles cadastrées section AO n° 168 et 169 présentent le caractère de terrain à bâtir. En suite d'un avis de mise en recouvrement du 31 mars 2003 (rendu exécutoire le 11 avril 2003) et du rejet de sa réclamation le 24 octobre 2003, Laurent X... a saisi le Tribunal de grande instance qui a rejeté ses prétentions. Laurent X... invoque un défaut de motivation de la proposition de rectification, en particulier quant au caractère de terrains à bâtir des parcelles cadastrées section AO n° 168 et 169. Selon l'article L. 57 du Livre des procédures fiscales, l'administration doit adresser au contribuable une notification de redressement motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou faire connaître son acceptation. A peine de nullité, cette notification doit comporter obligatoirement l'indication des motifs tant de fait que de droit sur lesquels se fondent les rehaussements. Les premiers juges ont estimé que dans la motivation des redressements la juxtaposition de l'indication, d'une part, que les termes de comparaison de la valeur de la maison «sont situés sur un terrain de moyenne superficie, sans aucune possibilité de construction sur la partie de la parcelle non utilisée », d'autre part, que « compte tenu de la configuration » du terrain « les parcelles cadastrées AO et 169 présentent le caractère de terrain à bâtir », constituait une motivation formelle suffisante. Toutefois, s'il peut effectivement être considéré que le contribuable n'a pu ainsi se méprendre sur l'intention de l'administration de dissocier dans son évaluation la parcelle bâtie des deux autres parcelles acquises, eu égard aux caractéristiques des terrains construits retenus comme termes de comparaison, la seule référence à la configuration du terrain acquis est pour le moins imprécise quant au caractère constructible des parcelles non bâties et ne concerne, au mieux, que leur vocation physique à recevoir une construction. Certes, l'administration indique également dans la notification en cause que la maison acquise « est située dans un lotissement comprenant 3 lots : un terrain de 1 m2 où est édifiée la construction et deux terrains de 500 m2 chacun, situés en zone UH, partiellement viabilisés, comprenant chacun un accès sur la place de la Mare aux Moines », et précise, dans le cadre du rejet de la réclamation du contribuable, que « le précédent propriétaire avait acquis tris lots de terrain à bâtir ». Cependant les motifs d'un rejet ne peuvent couvrir une insuffisance de motivation de la notification de redressements et, contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal, l'acte de vente produit ne confirme nullement l'appréciation de l'administration mais tend à la contredire. En effet, cet acte mentionne clairement que Laurent X... a acquis la propriété d'un bien immobilier, loti en un seul lot, dépendant d'un lotissement constitué de 80 lots, soumis à un cahier des charges et régi par une association syndicale libre, et que les vendeurs avaient acquis « le » terrain vendu aux termes d'un acte du 17 mars 1975. Si le contribuable a acquis trois parcelles du plan cadastral, celles-ci constituent un lot unique selon l'acte notarié, qui ne permet pas de considérer que deux d'entre elles ont été acquises en vue d'une opération de construction ou avaient, au moment de l'acquisition, vocation juridique à pouvoir recevoir chacune une construction. Le fait qu'un permis de construire ait pu être délivré cinq ans après la vente, pour chacune de ces deux parcelles, ne saurait pallier les carences de l'administration quant à la motivation et à la justification du bien fondé de la notification critiquée. En réalité, l'administration ne s'est pas suffisamment expliquée dans la notification des redressements litigieux et ne justifie pas, en tout état de cause à la date du fait générateur de l'impôt, du caractère détachable de deux des trois parcelles constituant l'ensemble acquis, ni de leur caractère constructible propre, et partant, de la possibilité réelle, de les évaluer séparément en dérogeant au principe d'unicité d'évaluation applicable, s'agissant d'un bien constituant un lot unique de lotissement. Il en résulte que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions et qu'il convient d'annuler les redressements opérés et l'avis de mise en recouvrement consécutif ; ALORS D'AUTRE PART QU' il résulte de l'article L. 57 du L.P.F. qu'est suffisamment motivée pour permettre au contribuable de formuler ses observations ou faire connaître son acceptation, la notification de redressement mentionnant les caractéristiques juridiques et physiques des biens cédés ; qu'en l'espèce, pour justifier la mise en oeuvre de termes de comparaison distincts pour évaluer la maison d'habitation d'un côté et les terrains de l'autre, l'administration s'est attachée à préciser, dans la notification de redressements, les caractéristiques essentielles du bien à évaluer ; qu'elle a ainsi établi le caractère détachable et constructible de deux des trois parcelles en mentionnant d'une part, les références des parcelles cadastrales et l'intégration du bien à évaluer dans un lotissement comprenant trois lots distincts, et d'autre part, la réglementation du POS en vigueur à la date du fait générateur, classant en zone UH, partiellement viabilisés deux des trois lots ; qu'en jugeant néanmoins que la motivation de cette dernière était insuffisante au regard des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales au motif que l'administration n'aurait pas suffisamment justifié, à la date du fait générateur de l'impôt, du caractère détachable et constructible de deux des trois parcelles et partant de la possibilité d'évaluer séparément le bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du L.P.F.