Cour d'appel, 20 décembre 2023. 22/08552

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 524 N° RG 22/08552 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSCN [N] [P] C/ [V] [S] [D] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah HABERT Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 31 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03965. APPELANT Monsieur [N] [P] né le 23 Avril 1987 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES Madame [V] [S] née le 16 Décembre 1997 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 2] signification de la DA et conclusions le 01/09/2022 à étude défaillante Madame [D] [S] née le 23 Décembre 1990 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 1] signification de la DA et conclusions le 01/09/2022 par PVRI défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par exploits d'huissier du 23 juin 2021, Monsieur [N] [P] a fait assigner Mesdames [V] et Jade [S], la première en qualité de locataire et la seconde en qualité de caution, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour entendre : - constater à titre principal la résiliation de plein droit d'un bail d'habitation conclu à compter du 26 février 2018 et portant sur un logement de type 2 situé [Adresse 4]), par l'effet d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juin 2020 et demeuré infructueux, - prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l'expulsion de l'occupante des lieux et obtenir paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur libération effective. Les défenderesses n'ont pas comparu. Par jugement réputé contradictoire rendu le 31 janvier 2022, le tribunal a débouté Monsieur [P] de l'ensemble de ses prétentions, aux motifs que le contrat produit par le requérant n'était pas daté ni revêtu de la signature ou du paraphe de la prétendue locataire, qu'il n'existait aucune autre preuve de la conclusion d'un bail, et que l'acte de cautionnement ne permettait pas d'identifier son signataire. Monsieur [N] [P] a interjeté appel de cette décision le 14 juin 2022. Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 23 octobre 2023, il fait valoir qu'il n'est plus en possession d'un exemplaire du contrat signé par Madame [V] [S], mais produit devant la cour d'autres éléments de preuve tendant à établir l'existence et les conditions du bail. Il produit d'autre part le contrat de cautionnement, auquel est annexé la copie de la carte nationale d'identité de Madame Jade [S]. Il indique que les premiers incidents de paiement du loyer sont survenus à compter du mois de novembre 2028, et que la locataire a cessé tout versement depuis le mois de novembre 2019, en dépit de deux commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été successivement signifiés les 24 mai 2019 et 25 juin 2020 et dénoncés à la caution. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, - à titre principal, de prononcer la résiliation judiciaire du bail en application de l'article 1741 du code civil, - à titre subsidiaire, de constater que le bail a été résilié de plein droit à compter du 25 août 2020 par l'effet du second commandement de payer visant la clause résolutoire, - en tout état de cause, d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [S] et de tous occupants de son chef, - de condamner solidairement Mesdames [V] et Jade [S] à lui payer la somme de 33.080 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation échues au 23 octobre 2023, déduction faite du dépôt de garantie, outre une indemnité d'occupation de 700 euros par mois pour la période postérieure jusqu'à la libération effective des lieux, indexée annuellement sur l'évolution à la hausse de l'indice INSEE du coût de la construction, - de les condamner également à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, - et de les condamner enfin aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements susdits, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimées, assignées par exploits d'huissier du 1er septembre 2022, n'ont pas comparu. L'acte destiné à Madame [V] [S] a été signifié à l'adresse indiquée dans le bail dans les conditions prévues par l'article 656 du code de procédure civile, la réalité du domicile étant confirmée par la présence du nom de l'intéressée sur la boîte aux lettres. L'acte destiné à Madame Jade [S] a été signifié à sa dernière adresse connue dans les conditions prévues par l'article 659 du code de procédure civile, après que l'huissier ait dressé un procès-verbal de recherches infructueuses. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2023, renvoyant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 6 novembre. DISCUSSION Sur la preuve du bail d'habitation : Monsieur [N] [P] produit au dossier un projet de contrat dactylographié établi sur un modèle-type édité par le SNPI, faisant état de la location à Madame [V] [S] d'un logement de type 2 situé résidence [Adresse 4]), pour une durée de trois ans commençant à courir le 26 février 2018, moyennant un loyer mensuel de 620 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision pour charges de 80 euros. Si ce document n'est pas daté ni revêtu de la signature ou du paraphe de la locataire comme l'a relevé le premier juge, il se trouve cependant confirmé par des présomptions graves, précises et concordantes au sens de l'article 1382 du code civil, à savoir : - un courriel adressé le 12 février 2018 par [V] [S] à Madame [L] [I], mandataire du bailleur, contenant les pièces du dossier de location, - des relevés du compte bancaire du bailleur faisant apparaître plusieurs virements mensuels de 700 euros effectués par [V] [S] au cours de l'année 2018 portant la mention 'loyer', - une attestation d'assurance habitation souscrite par [V] [S] à compter du 23 février 2018 portant l'adresse des lieux loués, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, - un document émanant de la caisse d'allocations familiales des Bouches-du-Rhône récapitulant les loyers impayés déclarés par le bailleur, et identifiant l'allocataire comme étant Madame [V] [S]. La preuve du contrat de bail, qui peut être rapportée par tous moyens, se trouve ainsi suffisamment établie. Sur la preuve du contrat de cautionnement : Il est produit devant la cour l'original d'un acte souscrit le 15 février 2018 par Madame Jade [S] et revêtu de sa signature, aux termes duquel l'intéressée a déclaré se porter caution solidaire de la locataire 'pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement et reconduction tacite, dans la limite de deux renouvellements soit jusqu'au 26 février 2021 (date d'échéance du cautionnement)' (sic). L'identité du signataire peut être vérifiée au moyen de la copie de sa carte nationale d'identité et de l'avis d'imposition sur ses revenus annexés à l'acte, de sorte que la preuve du cautionnement se trouve là encore suffisamment établie. Sur la résiliation judiciaire du bail : En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, ou par le défaut respectif du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose de son côté que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte du dernier décompte actualisé au 23 octobre 2023 produit par le bailleur que les premiers incidents de paiement du loyer sont survenus à compter du mois de novembre 2028, et que la locataire a cessé tout versement depuis le mois de novembre 2019, en dépit de deux commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été successivement signifiés les 24 mai 2019 et 25 juin 2020 et dénoncés à la caution. La résiliation judiciaire du bail doit dès lors être prononcée aux torts du preneur, avec toutes ses conséquences de droit. Sur le montant de la dette locative : Sur la foi du décompte susvisé, actualisé à la date du prononcé du présent arrêt, Madame [V] [S] doit être déclarée débitrice de la somme de 30.080 euros au titre des loyers échus au 31 décembre 2013. Il n'y a pas lieu de déduire à ce stade le montant du dépôt de garantie, puisque le logement n'a pas encore été restitué au bailleur. En revanche, faute de décompte de régularisation des charges depuis la date de prise d'effet du bail, elle ne peut être condamnée au versement des provisions stipulées au contrat. Sur l'indemnité d'occupation : À compter du prononcé du présent arrêt, Madame [V] [S] sera redevable d'une indemnité d'occupation de 700 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés au bailleur. Il n'y a pas lieu cependant de prononcer l'indexation de cette indemnité. Sur la demande en dommages-intérêts : La résistance abusive manifestée par la locataire, qui se maintient dans les lieux sans acquitter aucun loyer depuis près de quatre ans, occasionne au bailleur un préjudice moral et financier appelant réparation à hauteur de 3.000 euros. Sur les demandes formées contre la caution : Madame Jade [S] ne peut être tenue solidairement que dans les limites stipulées par l'acte de cautionnement, soit jusqu'au 26 février 2021, la dette locative s'élevant à cette date à la somme de 9.000 euros. Elle ne peut être tenue en revanche au paiement de l'indemnité d'occupation, ni des dommages-intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les intimées doivent être condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui ne pourront cependant inclure le coût des commandements en raison de leur caractère extra-judiciaire. L'équité commande en outre de les condamner à payer à l'appelant la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par défaut à l'égard des intimées, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Prononce la résiliation judiciaire du bail d'habitation conclu entre les parties, Ordonne l'expulsion de Madame [V] [S] et de toutes personnes de son chef des locaux d'habitation qu'elle occupe sis [Adresse 4]), Condamne Madame [V] [S] à payer à Monsieur [N] [P] : - la somme de 30.080 euros au titre des loyers échus au jour du prononcé du présent arrêt, - la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - une indemnité d'occupation de 700 euros par mois à compter du prononcé du présent arrêt jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur, Condamne solidairement Madame Jade [S] au paiement de la dette locative dans la limite de la somme de 9.000 euros, Déboute Monsieur [N] [P] du surplus de ses demandes, Condamne in solidum Mesdames [V] et Jade [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [N] [P]. LA GREFFIERE LE PRESIDENT