Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/03619

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 25 Novembre 2024 Président : Madame JEANVOINE, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ...Catherine GAUTHIER..................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03619 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CTB PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON DEFENDEUR Monsieur [E] [G] né le 24 Octobre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] comparant Exposé du litige Par acte sous seing privé du 29 octobre 2022, la société VAUCLIN a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [G] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2], lot n° 20 à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros, dont une provision sur charges de 20 euros. Par contrat de cautionnement Visale n° A10226096826 du 29 octobre 2022, la société SAS ACTION LOGEMENT s’est porté caution sur ce bien. Suite à des incidents de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT, en qualité de caution, a été contraint de payer à la bailleresse la somme de 1 900,00 euros, due par Monsieur [E] [G], selon quittances subrogatives délivrées par la société VAUCLIN le 13 novembre 2023. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 900,00 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [G] le 30 novembre 2023. Par assignation du 11 avril 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résolution judiciaire du bail, en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 770,78 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 900,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 30 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, actualise sa créance à 7.729,47 euros au mois de septembre 2024 inclus et précise que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [G], comparaissant en personne, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1830 euros de revenus par mois et offrant le paiement de mensualités de 150 euros en plus du loyer courant. Il conteste les charges et indique que le montant du loyer a augmenté. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 29 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 900,00 euros n’a pas été réglée par Monsieur [E] [G] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Monsieur [E] [G] déclare percevoir un salaire mensuel de 1830 euros. Il résulte du décompte que Monsieur [E] [G] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du contrat de bail et du décompte versé au débat, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 555,39 euros (provision sur charges incluse). L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, après notification de l’augmentation par courrier recommandé au locataire, à partir du 29 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VAUCLIN, à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire. Sur la dette locative Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » . En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte non signé par le bailleur démontrant qu’à la date du 23 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus), Monsieur [E] [G] lui devait la somme de 7 729,47 euros, au titre de l’arriéré locatif. La SAS Action Logement Services communique les quittances subrogatives signées émises le 13 novembre 2023 et le 4 mars 2024 ainsi qu’un décompte du 28 mars 2024 au montant de de 3 770,78 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure. Ces quittances sont signés par le bailleur. En revanche, la quittance subrogative émise le 04 septembre 2024 n’est pas signée par la société bailleresse, de sorte que la preuve de cette créance n’est pas rapportée par la partie demanderesse. Il en résulte que la SAS Action Logement Services fait preuve de sa créance qu’à hauteur de 3 770,78 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [E] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la partie demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 900,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [E] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2023, n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2022 entre la société VAUCLIN, d’une part, et Monsieur [E] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 29 janvier 2024, DEBOUTE Monsieur [E] [G] de sa demande de délai de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [E] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [E] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555,39 euros (provision sur charge inclue) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à condition que l’augmentation soit notifiée par courrier recommandé au locataire, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse, à la SAS ACTION LOGEMENT ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 770,78 euros (trois mille sept cent soixante-dix euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 900,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023 et celui de l'assignation du 11 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière La Juge