Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 3]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/01034 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754YE
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 17 Octobre 2024
Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH
C/
[K] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 17 Octobre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
La Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6]
représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [K] [L]
née le 10 Novembre 1975, demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 17 OCTOBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 juin 2001, la société HABITAT 62/52 SA aujourd’hui dénommée HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [L] et Monsieur [O] [V] sur un logement et un garage situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total de 2622,82 francs.
Monsieur [O] [V] a délivré congé des lieux loués par lettre datée du 11 mai 2022.
Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1166,23 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [K] [L] le 23 février 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH a ensuite assigné Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1741 du code civil et des articles 07 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 :
constater voire prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner la défenderesse au paiement : de la somme de 3403,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 juin 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 05 septembre 2024, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 03 septembre 2024, s'élève désormais à 2300,67 euros. La société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH déclare que plusieurs tentatives d’apurement ont été mises en place mais que les chèques étaient sans provision et que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.
Madame [K] [L] déclare avoir repris le paiement des loyers depuis juillet et jusqu’à septembre. Elle sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans le logement et propose en ce sens de régler 230,00 euros par mois en plus du loyer courant à partir du 20 septembre.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
En l’espèce, la clause résolutoire insérée au contrat vise expressément un délai de deux mois, de sorte que ce délai sera retenu.
Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1166,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 avril 2024.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du dernier décompte locataire que Madame [K] [L] n’a pas repris les paiements du loyer courant avant l’audience.
A l’audience, la locataire conteste ne pas avoir repris le paiement des loyers. Toutefois, elle n’apporte aucun élément de nature à prouver de tels paiements, alors que cela lui incombe, conformément à l’article 1353 du code civil.
Dès lors, Madame [K] [L] ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation – conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 2024. Sa demande formée de ce chef sera alors rejetée.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La bailleresse sollicite l’expulsion immédiate de la locataire. Toutefois, elle n’invoque aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande ne pourra donc prospérer.
Dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner Madame [K] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 646,76 euros, du 24 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 03 septembre 2024, Madame [K] [L] lui devait la somme de 2300,67 euros, échéance de septembre non incluse au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).
Madame [K] [L] soutient à l’audience avoir effectué d’autres paiements, sans toutefois en apporter la preuve, comme cela lui incombe.
Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 1166,23 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [K] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2001 entre la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH anciennement dénommée HABITAT 63/59 SA, d’une part, et Madame [K] [L], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 avril 2024,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [K] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Madame [K] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement et le garage situés au [Adresse 2] à [Localité 7],
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 646,76 euros (six cent quarante-six euros et soixante-seize centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Madame [K] [L] à payer à la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 2300,67 euros (deux mille trois cents euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 03 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 1166,23 euros (mille cent soixante-six euros et vingt-trois centimes) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [K] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l'assignation du 25 juin 2024 et de la notification à la préfecture.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
