Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/00426

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Novembre 2024 N° RG 24/00426 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GX4O Numéro de minute : 24/437 DEMANDERESSE : S.C.I. [Adresse 4] immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro D 820 691 244, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Florence GONTIER, avocat au barreau d’ORLEANS ET : DEFENDERESSE : S.A.R.L. GARAGE KM [Localité 2] immatriculée au RCS d’Orléans n°792 409 427, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 27 Septembre 2024 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier, Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction. EXPOSE DU LITIGE La SCI LA GATINE a consenti à la SARL GARAGE KM [Localité 2] un bail de sous-location d’un local commercial de 160m² situé [Adresse 3] à [Localité 2] suivant acte authentique du 22 août 2013, prenant effet le 1er avril 2013, et moyennant un sous-loyer annuel de 12 000 euros HT. Le contrat de sous-location s’est ensuite transformé en contrat de bail commercial, à la suite de la levée d’option entre la SCI LA GATINE, crédit-preneur, et son crédit-bailleur. Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019, la SCI LA GATINE a donné à bail commercial à la SAS CARROSSERIE DE NORMANDIE un local commercial de 240m² sis [Adresse 3] à [Localité 2] prenant effet le 1er juillet 2019 et moyennant un loyer annuel de 19.800 euros HT. Par acte authentique du 19 juillet 2022, la SCI LA GATINE a vendu à la SCI [Adresse 4] IMMO l’ensemble immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 2]. Copie exécutoire le : à : Me Gontier, Me Da Costa Par acte en date du 12 juin 2024, la SCI [Adresse 4] IMMO a fait assigner en référé la SARL GARAGE KM [Localité 2]. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, elle sollicite du juge des référés, aux visas des articles 16, 446-2, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1224, 1226, 1227, 1229 et 1760 du code civil, et de l’article L. 145-1 du code de commerce, de : - REJETER des débats les conclusions, pièces, prétentions et moyens développés et signifié par la SARL GARAGE KM [Localité 2] le 12 septembre à 18H04 A titre principal: - Constater que la clause résolutoire s’est trouvée acquise à la date du 15 mai 2024 pour le local sis [Adresse 3], - Prononcer la résiliation du contrat de sous-location reçu par Maître [Y] [C], notaire associé à [Localité 5] le 22 août 2013, ce contrat étant transformé en bail commercial, - Ordonner l’expulsion de la SARL GARAGE KM [Localité 2] et de tout occupant de son chef des locaux de 160 m² et 240 m² sis [Adresse 3] à [Localité 2], ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due pour le local à la somme de 3817,9 € et condamner la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer cette somme à la SCI [Adresse 4] IMMO à compter du 01 juin 2024 en vertu de l’article 1760 du code civil, - Condamner à titre provisionnel la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme de 23.051,80€ HT au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 mai 2024 pour le local, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, A titre subsidiaire, - CONSTATER que la clause résolutoire s’est trouvée acquise à la date du 15 mai 2024 pour le local de 160 m² sis [Adresse 3], - PRONONCER la résiliation du contrat de sous-location reçu par Maître [Y] [C], notaire associé à [Localité 5] le 22 août 2013, ce contrat étant transformé en bail commercial, - ORDONNER l’expulsion de la SARL GARAGE KM [Localité 2] et de tout occupant de son chef des locaux de 160 m² sis [Adresse 3] à [Localité 2], ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due pour le local de 160 m² à la somme de 1465,42 € et condamner la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer cette somme à la SCI [Adresse 4] IMMO à compter du 01 juin 2024 en vertu de l’article 1760 du code civil, - CONDAMNER à titre provisionnel la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme de 4947,72 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 mai 2024 pour le local de 160 m², avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, En tout état de cause, - CONDAMNER à titre provisionnel la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme de 2.000,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER la SARL GARAGE KM [Localité 2] à supporter les entiers dépens, ce en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, - DEBOUTER la SARL GARAGE KM [Localité 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires en ce compris sa demande de délais de paiement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 septembre 2024, la SARL GARAGE KM [Localité 2] demande au juge des référés de : A titre principal : - Juger qu’il n’y a pas lieu à référé, en raison des contestations sérieuses soulevées par la société GARAGE KM [Localité 2], - Déclarer l’incompétence de la présente juridiction et inviter la SCI [Adresse 4] IMMO mieux se pourvoir, le cas échéant, devant le Tribunal judiciaire d’Orléans saisi au fond, A titre subsidiaire : - Suspendre les effets de la clause résolutoire, - Accorder un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à la société GARAGE KM [Localité 2] pour s’acquitter de sa dette locative, En tout état de cause, - Débouter SCI [Adresse 4] IMMO de toutes leurs demandes, - Condamner la SCI [Adresse 4] IMMO à payer à la société GARAGE KM AUTO la somme de 2.000€ à d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance. A l’audience du 27 septembre 2024, les parties ont soutenu leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur le rejet des conclusions, pièces, prétentions et moyens développés par la SARL GARAGE KM [Localité 2] Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer lui-même le principe de la contradiction. En l’espèce, la SCI [Adresse 4] demande à ce que les écritures de la SARL GARAGE KM [Localité 2] soient rejetées des débats, dès lors qu’à l’audience du 28 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée la première fois, il a été convenu d’un calendrier procédural aux termes duquel le défendeur, non représenté, devait constituer avocat avant le 7 juillet 2024 et conclure avant le 26 août 2024 afin qu’à l’audience du 13 septembre, l’affaire soit en état d’être plaidée et retenue. Il n’en a pas été ainsi pour le défendeur qui n’a constitué avocat que le 5 septembre 2024. La SARL GARAGE KM [Localité 2], dont le gérant était présent à l’audience du 28 juin 2024, fait état de la mauvaise compréhension des termes tenues lors de cette audience étant profane, mais aussi de la période estivale ainsi que de la nécessité pour son conseil saisi tardivement de se mettre en état dans un délai raisonnable qui ne pouvait l’être avant l’audience du 13 septembre 2024. En tout état de cause, lorsqu’il est fait usage du droit de constituer avocat pour les besoins de sa défense, même tardivement, et que le conseil n’a pu utilement exercer ses droits de la défense, il appartient au juge d’observer lui-même et de faire observer le principe de la contradiction et de renvoyer à une audience ultérieure les parties afin qu’elles soient à même de présenter leurs observations et d’organiser leur défense. Enfin, il sera fait observer que, à l’audience du 13 septembre 2024, le dossier a été renvoyé à l’audience du 27 septembre 2024, soit à une audience très rapprochée, et ce afin de garantir non seulement le principe du contradictoire mais également le droit à un procès effectif. Dès lors, il n’y a donc pas lieu de rejeter des débats les conclusions et pièces de la SARL GARAGE KM [Localité 2]. 2/ Sur le bail commercial portant sur le local commercial de 240 m² Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux ». Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». En application de ces articles, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail. En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat (pièces n°2 et 9) et des explications des parties que le bail commercial sous seing privé versé aux débats (pièce n°2) a été conclu entre la SCI [Adresse 4] IMMO et la SAS CARROSSERIE DE NORMANDIE. En revanche, il ressort de la sommation interpellative (pièce n°9) qu’il existe un bail verbal entre la SCI [Adresse 4] IMMO et la SARL GARAGE KM [Localité 2], ce que cette dernière ne conteste pas. Contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 4] IMMO, cette dernière ne rapporte pas la preuve que les parties aient eu la volonté d’étendre le bail du 22 août 2013 au local de 240 m². En l’absence de clause résolutoire permettant au juge des référés d’en constater l’acquisition, ce dernier se trouve dans l’impossibilité de prononcer la résiliation du contrat. En conséquence, la demande tendant à ordonner l’expulsion de la SARL GARAGE KM [Localité 2] du local de 240 m² et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle portant sur ce local sera rejetée. Par suite, compte tenu de la formulation des demandes principales et subsidiaires, il n’y a pas lieu de se prononcer sur d’éventuels arriérés de loyers dus au titre du bail verbal entre la SCI [Adresse 4] IMMO et la SARL GARAGE KM [Localité 2], puisque la demande principale tendant à la condamnation de cette dernière à la somme de 23.051,80 euros HT n’est pas formulée à titre subsidiaire ou en tout état de cause, mais uniquement dans l’hypothèse où le juge considérerait que la SARL GARAGE KM [Localité 2] était tenue pour le local de 240m² par le bail de du 22 août 2013. 3/ Sur le bail commercial portant sur le local commercial de 160m² Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire. Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En application de ces articles, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire. 3.1/ Sur la demande de résiliation, et subsidiairement de constater l’acquisition de la clause résolutoire Le contrat de bail du 22 août 2013 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré le 15 avril 2024, dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 15 mai 2024. Le maintien dans les lieux de la SARL GARAGE KM [Localité 2] causant un préjudice à la SCI [Adresse 4] IMMO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il y a lieu de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.465,42 euros à compter du 15 mai 2024. 3.2/ Sur la demande de provision En l’espèce, le bailleur justifie, par la production du bail commercial en date du 22 août 2013, du commandement de payer en date du 15 avril 2024 (pièce n°7) et du décompte arrêté au 23 mai 2024, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 4.947,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 mai 2024. La SARL GARAGE KM [Localité 2] ne conteste pas son obligation de payer les loyers et le montant de sa dette locative. La SARL GARAGE KM [Localité 2] ne rapporte pas la preuve que son bailleur lui aurait consenti un délai pour quitter les lieux en contrepartie d’une suspension du règlement du loyer. Dès lors, il convient de faire droit à la demande provisionnelle de la SCI [Adresse 4] IMMO et de condamner le défendeur au paiement de la somme de 4.947,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 mai 2024. 4/ Sur la demande de délais de paiement Compte tenu de l’inertie de la SARL GARAGE KM [Localité 2] dans le paiement des loyers et de la tardiveté de sa défense, qui ne constituait pas un obstacle à l’acquittement, même partielle, de sa dette, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par celle-ci. 5/ Sur les autres demandes Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 4] IMMO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens, dans la mesure où nonobstant un accord verbal portant sur la rupture du bail et le déménagement du défendeur, celui-ci ne s’est pas acquitté dans un délai raisonnable de ses obligations. PAR CES MOTIFS Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboute la SCI [Adresse 4] IMMO de sa demande tendant à faire rejeter des débats les écritures et pièces de la SARL GARAGE KM [Localité 2] ; Condamne la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme provisionnelle de 4.947,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 mai 2024, pour le local d’une superficie de 160m², avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 ; DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à la SARL GARAGE KM [Localité 2] compte tenu de son inertie dans le paiement des loyers et de la tardiveté de sa défense, qui ne constituait pas un obstacle à l’acquittement d’une partie de sa dette ; Constate la résiliation du bail commercial au 15 mai 2024 du local commercial de 160m² situé [Adresse 3] à [Localité 2] ; Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SARL GARAGE KM [Localité 2] ou de tous occupants de son chef, local commercial de 160m² situé [Adresse 3] à [Localité 2], dans le mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme de 1.465,42 euros à compter du 15 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation mensuelle du local commercial de 160m² situé [Adresse 3] à [Localité 2], avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 ; Déboute la SCI [Adresse 4] IMMO de ses autres demandes. Déboute la SARL GARAGE KM [Localité 2] de ses autres demandes. Condamne la SARL GARAGE KM [Localité 2] aux dépens, en ce compris coût du commandement de payer et de l’assignation ; Condamne la SARL GARAGE KM [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 4] IMMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier. LE GREFFIER, LE JUGE