Cour d'appel, 22 novembre 2023. 21/07904

N° RG 21/07904 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N5HG Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT ETIENNE au fond du 20 juillet 2021 RG : 18-001944 SA D'HLM ALLIADE HABITAT C/ [Z] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 22 Novembre 2023 APPELANTE : La société Anonyme d'HLM ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA D'HLM CITE NOUVELLE, [Adresse 1], venant elle-même aux droits de la société NEOLIA, société Anonyme d'HLM, Société Anonyme au capital de 136 722 976 € dont le siége est situé [Adresse 2] à [Localité 6], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LYON sous le numéro 960 506 152 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIMÉ : M. [B] [Z] né le 07 Avril 1938 à [Localité 7] (ALGERIE) [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Marie charlotte GATTI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2023 Date de mise à disposition : 22 Novembre 2023 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Une convention de mise à disposition d'un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] à titre gratuit en date du 13 mars 2018, a été conclue entre la société Neolia propriétaire, l'Agence Nationale pour la Garantie des Droits des Mineurs, et M. et Mme [Z] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Conformément à la convention tripartite, par contrat de bail du même jour, la société Neolia a donné en location à M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] ce même logement moyennant un loyer mensuel révisable de 499,30 euros hors charges. Selon une attestation notariée du 29 juin 2018, la société d'HLM Cité Nouvelle a acquis l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Par acte d'huissier du 19 novembre 2018, la société Cité Nouvelle a assigné M. [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir au principal prononcer la résiliation du bail pour troubles de voisinage, d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. Par jugement contradictoire en date du 20 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a : Déclaré irrecevable la demande formée par la société Cité Nouvelle suivant assignation délivrée le 19 novembre 2018, Condamné la société Cité Nouvelle aux entiers dépens de l'instance, Rejeté pour le surplus les demandes plus amples ou contraires des parties. Le tribunal a retenu en substance : Que seule la société Neolia apparaît en qualité de bailleur sur les contrats signés le 13 mars 2018, Que la société Cité Nouvelle ne justifie pas du transfert de ces contrats de bail qui serait intervenu en sa faveur. Selon un extrait Kbis du 24 août 2021, la SA d'HLM Alliade Habitat est après fusion du même jour, aux droits de la société d'HLM Cité Nouvelle à compter du 30 juin 2021. Par déclaration en date du 29 octobre 2021, la SA Alliade Habitat a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 14 janvier 2022, la SA Alliade Habitat demande à la cour d'appel de Lyon de : Vu les articles 544 et suivants du Code civil, Vu les articles 1728 et suivants du Code civil, Vu les articles 1736 et suivants du Code civil, Vu la loi du 9 juillet 1991 et en particulier les articles 7b et 15 et suivants, Infirmer le jugement de la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 20 juillet 2021, Déclarer recevable la demande formée par la société Cité Nouvelle aujourd'hui SA d'HLM Alliade Habitat suivant assignation délivrée le 19 novembre 2019, En conséquence, Prononcer la résiliation du bail d'habitation en raison des fautes commises par le locataire ou ses occupants de son chef, compte tenu des importants troubles de jouissance qu'il cause aux autres locataires et résidents de l'immeuble, Ordonner l'expulsion de M. [Z] [B] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, Condamner M. [Z] [B] à régler à la SA d'HLM Alliade Habitat, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens. A l'appui de ces moyens, la SA Alliade Habitat soutient essentiellement : Sur la recevabilité de la demande formée par la SA Alliade Habitat : Qu'aux termes de l'acte en date du 29 juin 2018, les biens immobiliers, objets du contrat de location, ont été vendus par la société Neolia à la Société Cité Nouvelle ; Que le transfert de propriété a entraîné le transfert des droits attachés à ces biens Sur les troubles causés par les locataires : Que plusieurs voisins ont pu expliquer que la fille de M. [Z] garait son véhicule devant l'immeuble entravant le passage, qu'elle n'hésitait pas à insulter, menacer et agresser de nombreux voisins ; Que M. [Z] est responsable des faits qui sont commis par les occupants du logement dont il loue ; Qu'une plainte pour violences et menaces de mort a été déposée contre la fille de M. [Z] ; Que M. [Z] a installé une tonnelle dans la cour de l'immeuble, qu'une sommation de l'enlever par commissaire de justice a été effectué et qu'une pétition par les habitants de l'immeuble a vu le jour. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 02 mars 2022, M. [B] [Z] demande à la cour d'appel de Lyon de : Vu les articles 73 et 74 du Code de procédure civile, Vu les articles 100 et 101 du Code de procédure civile, Vu l'article 107 du Code de procédure civile, Vu les articles 122 et suivants du Code de procédure civile, Vu la loi de 1989, Confirmer le jugement rendu le 20 juillet 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par la société Cité Nouvelle, Et plus précisément, il est demandé à la Cour de : In limine litis : Constater que l'action engagée par la société Cité Nouvelle Alliade Habitat, suivant exploit d'Huissier de justice en date du 19 novembre 2018 est antérieure à la décision de désistement rendue le 25 février 2019 ; Constater que les deux litiges concernaient le même preneur : Monsieur [Z] et son bailleur : soit Neolia suivant jugement du 25 février 2019, soit Cité Nouvelle suivant assignation du 19 novembre 2018 ; Constater que ces deux actions concernaient les mêmes parties, la même cause, le même objet ; Prononcer l'exception de litispendance ; Prononcer l'exception de connexité ; Constater que la société Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle ne justifie pas de son droit d'agir et plus précisément pour défaut de la qualité pour agir à l'encontre de Monsieur [Z], défaut d'intérêt à agir mais également en raison de la chose jugée, En conséquence : confirmer le jugement rendu le 20 juillet 2021 par la 4° chambre civile du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par la société Cité Nouvelle. Si par extraordinaire la Cour de céans infirmait la décision de première instance en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande formée par la société Cité Nouvelle, Monsieur [Z] sollicite de la Cour de céans : Sur le fond : * A titre principal : Constater que la société Neolia, (devenue Cité Nouvelle, devenue encore Alliade Habitat) avait donné l'autorisation à M. [Z] d'implanter une tonnelle dans leur jardin, terrasse, Constater que M. [Z] et sa famille ont été victimes d'insultes, agressions et autres faits d'incivilités constitutifs, Constater que la société Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle, demanderesse à l'action et appelante en la cause, et sur laquelle repose la charge de la preuve de ce qu'elle allègue, succombe dans cette démonstration concernant les troubles du voisinage qui seraient occasionnés par la famille [Z], Constater que les pièces produites par la société Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle sont contredites quant à leur version par les pièces produites par M. [Z]. En conséquence : Dire la demande formée par la SA Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à l'encontre de M. [Z] irrecevable et non fondée, Rejeter l'ensemble des demandes formulées par la société Alliade Habitat, * A titre subsidiaire : Constater que M. [Z] est âgé de 83 ans, Constater que M. [Z] présente un état de santé plus que précaire, Constater que la société Alliade Habitat se borne à solliciter la résiliation du bail d'habitation sans proposer un relogement de M. [Z]. En conséquence : Débouter la société Alliade Habitat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause et statuant à nouveau, il est demandé à la Cour, de : Déclarer la société Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle responsable, du préjudice moral subi par M. [Z], Condamner la société Alliade Habitat venant aux droits de la société Cité Nouvelle à verser à M. [Z] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi par ce dernier, Condamner la même à verser à M. [Z] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens. A l'appui de ces moyens, M. [Z] soutient essentiellement : Sur l'irrecevabilité de la demande formée SA Alliade Habitat : une exception de connexité et de la litispendance : une transaction est intervenue et un désistement d'action et d'instance a été acté par le tribunal d'instance Saint-Etienne dans le cadre d'une précédente affaire sur demande de Neolia pour demander la résiliation du bail, jugement intervenu le 25 février 2019, soit postérieurement à l'assignation délivrée par la société Cité Nouvelle, aujourd'hui devenue SA d'HLM Alliade Habitat ; une fin de non recevoir : défaut de qualité à agir de la SA Alliade Habitat. Sur les troubles du voisinage : Que les troubles ont eu lieu sur un courts laps de de temps, Qu'aucune allégation n'est démontrée par des pièces justificatives, Que les travaux ne se sont pas arrêtés mais intervenus plus tard pour ne pas déranger le voisinage, Qu'aucune tonnelle n'était présente sur la terrasse des époux [Z], A titre subsidiaire : Que compte tenu de l'âge du locataire, de son état de santé, et du droit au logement pour tous, M. [Z] ne pourra supporter un déménagement. Sur le préjudice moral : Que près de 3 années et demi après la délivrance de l'assignation en première instance (19 novembre 2018), M. [Z] vit toujours dans l' angoisse d'être expulsé, Vu l'ordonnance de clôture de la procédure ordonnée le 12 septembre 2022, Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS ET DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. I- Sur l'exception de procédure L'article 100 du Code de procédure civile dispose que 'si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office'. En l'espèce, M. et Mme [Z] ont été précédemment locataires auprès de la société Neolia d'un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], logement occupé à titre gratuit. L'état du logement nécessitait des travaux de réhabilitation. La société Neolia devait proposer à M. et Mme [Z] une solution de relogement et les a assignés pour violation de la convention de mise à disposition à titre gratuit d'un logement au motif de leur refus de toutes les propositions de relogement depuis 2015. Les époux [Z] ont ensuite accepté le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] tout en formant des demandes reconventionnelles pour procédure abusive et préjudice moral. Une transaction est intervenue sur ce litige et un désistement d'action et d'instance a été acté par le tribunal d'instance de Saint-Etienne, le 25 février 2019. Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2018, la société Cité nouvelle a quant à elle assigné M. [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fin de prononcer pour troubles de voisinage la résiliation du bail conclu sur le logement sis [Adresse 4]. Ces deux procédures sont distinctes et ne portent pas sur le même litige. Par conséquent, la cour déboute M. [Z] de son exception de connexité et de litispendance. II- Sur la recevabilité de la demande formée par la SA Alliade Habitat Par application de l'article 122 du Code de procédure civile, une demande formée par une personne qui ne dispose pas du droit d'agir pour celle-ci, notamment en raison d'un défaut de qualité, doit être déclarée irrecevable. En l'espèce, le contrat de location du 13 mars 2018 a été conclu entre la société Neolia, M. [B] [Z] et Mme [O] [Z]. Cependant, il résulte de l'attestation de propriété, versée aux débats, du 29 juin 2018, que la SA d'HLM Cité Nouvelle a acheté à la société Neolia l'immeuble situé à [Adresse 4]. Par ailleurs, la société Alliade a justifié par la production d'un extrait Kbis être désormais aux droits de la société Cité Nouvelle. Le transfert de propriété a en effet entraîné le transfert des droits attachés à ces biens, y compris les baux à usage d'habitation. Par conséquent, la cour infirme la décision en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande formée par la société Cité Nouvelle et déclare recevable la demande formée par la société Cité Nouvelle, aujourd'hui SA d'HLM Alliade Habitat. III- Sur la résiliation du bail L'article 1728 du Code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. » Par application de l'article 1729, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement le bailleur peut faire résilier le bail. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 'd'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location '. Le bailleur quant à lui doit, au regard de l'article 6 et 6-1 de cette même loi 'd'assurer au locataire la jouissance paisible du logement'. De plus, le bail du 09 mars 2018, qui tient lieu de loi entre les parties, dispose en son article 16 que le locataire devra 'respecter la tranquillité de ses voisins'. Par ailleurs, le locataire est responsable envers le bailleur des faits commis par les occupants de son chef du logement loué. En l'espèce, il est justement reproché à M. [Z] des troubles causés par les occupants du logement. En amont de l'instance en résiliation du bail pour trouble du voisinage, la société Cité Nouvelle devenue Alliade habitat avait fait délivrer par acte d'huissier du 20 août 2018 une sommation leur indiquant : 'Il vous est reproché d'avoir installé dans la cour de l'immeuble une tonnelle avec des bâches en plastiques qui cause un préjudice visuel. Il est reproché à votre fille : * De gêner la libre circulation par le stationnement de sa voiture devant l'immeuble entravant le passage, * D'avoir proféré à de nombreuses reprises des insultes auprès des occupants de l'immeuble, avec des menaces de morts et des crachats, * D'avoir agressé physiquement des voisins. Je vous fais donc sommation de cesser immédiatement de troubler le voisinage et d'user paisiblement des lieux dont vous êtes locataires et de supprimer immédiatement la tonnelle que vous avez installée'. Le bailleur produit de plus une plainte déposée par M. [U] le 12 juillet 2018 relative à des crachats et insultes de Mme [Z], déclaration de main courante. Or les faits reprochés ont perduré. La bailleur produit ainsi aux débats : une 'pétition pour reloger la famille [Z] hors de la [Adresse 4]' en date du 27 août 2018 adressée au maire de [Localité 5], au procureur de la République et au Préfet de la Loire indiquant que le logement était censé accueillir M. [Z] car mineur à la retraite mais leur fille [C] installée chez eux provoquait en continu le voisinage instaurant un climat de peur. La pétition relatait des incidents notamment des insultes et menaces récurrentes à l'encontre de voisins : Mme [F], et la famille [U]. La pétition comportait plus de 40 signatures ou témoignages d'habitants et professionnels de santé de la [Adresse 4] ; des photographies non datées de la tonelle ; une déclaration de main courante effectuée le 27 août 2018 par Mme [L] [F] pour injures, et menaces de violences subies de Mme [C] [Z] ; un certificat médical du 3 septembre 2018 indiquant que M. [A] [V] présentant des troubles somatiques avait évoqué une situation de type de harcèlement moral dans son voisinage, de nature à lui porter un lourd préjudice sur le plan somatique et psychiatrique ; une déclaration de main courante déposée le 25 janvier 2019 par M. [A] [V] indiquant avoir été encore insulté par Mme [C] [Z] et citant des propos menaçants et en joignant un certificat médical selon lequel il présentait un état dépressif ; des clichés photographiques comportant la date du 3 décembre 2018 et relatifs au stationnement du véhicule de Mme [C] [Z] devant le porche d'entrée de l'immeuble ; un courriel adressé le 18 juin 2020 par une entreprise de plâtrerie à la société Cité Nouvelle, indiquant avoir stoppé le chantier suite à des insultes et des menaces de la locataire 'du dessous rez-de-chaussée' ; un courriel du même jour d'une autre entreprise relatant des menaces subies à plusieurs reprises par la voisine du dessous de l'appartement dans lequel cette entreprise intervenait, ayant été obligée de décaler les horaires pour éviter les problèmes ; une lettre du 24 juin 2020 de la société Cité Nouvelle écrivant à Mme [O] [Z] de faire cesser le comportement inapproprié de sa fille ; une plainte déposée le 20 juin 2020 par [L] [F] à l'encontre de [C] [Z] pour un déferlement d'insultes et de menaces de mort outre crachats et menaces avec canne sur sa fille ; un courriel en date du 7 décembre 2020 du responsable du service relation client indiquant que le service avait été appelé le même jour deux fois par Mme [Z] injurieuse à deux reprises. Il apparaît donc que pendant plus de deux ans, et malgré une sommation de cesser les troubles du voisinage, les mêmes faits de troubles causés aux tiers reprochés à Mme [C] [Z], fille de M. [Z] ont perduré. M. [Z] conteste l'ensemble des reproches à son encontre et à l'encontre de sa fille. Il invoque l'existence d'un conflit ancien entre la famille [Z] et la famille [U]. Ainsi le même jour où M. [U] a déposé plainte à l'encontre de Mme [C] [Z], cette dernière en a fait de même à l'encontre de M. [U] quelques minutes plus tard comme l'attestent les procès-verbaux versés aux débats. De nombreuses pièces versées par M. [Z] témoignent du conflit permanent entre les deux familles. En outre, M. [Z] sans justfier d'une autorisation d'implantation de la tonelle explique que celle-ci lui permettait de se protéger de la chaleur mais qu'il a pris le soin de la faire enlever. M. [Z] et sa fille affirment être victimes de trouble de voisinage. Pour cela ils versent aux débats plusieurs attestations. Toutefois, ils n'ont jamais engagé une action à l'encontre ni des voisins, ni des propriétaires des lieux. L'attestation de Mme [R] du 20 juillet 2020, les déclarations par mail, ainsi que les attestations de Mme [X] ne démontrent nullement de comportements anormaux des voisins à l'encontre de la fille de M. [Z]. De plus, l'attestation de M. [K] du 09 septembre 2021, le courrier adressé au maire le 28 juillet 2020 dont on ne connaît pas le destinataire, ainsi que la main courante du 09 septembre 2021 modifiée de façon manuscrite, tous à l'encontre de M. [V], ne permettent pas de justifier les allégations suivants lesquelles Mme [C] [Z], fille de M. [Z], serait victime de troubles de voisinage. Enfin, l'attestation de M. et Mme [G] du 28 juillet 2020 fait mention d'un voisin agressif sans même en dévoiler l'identité, de sorte qu'il est impossible d'effectuer un lien de corrélation entre les allégations de M. [Z] et cette attestation. Est également invoqué le droit au logement ce droit a été défini par le Conseil Constitutionnel comme un objectif de valeur constitutionnel résultant de la sauvegarde de la dignité humaine contre toute forme de dégradation, sauvegarde elle-même consacrée comme un principe à valeur constitutionnelle. Encore faut il que le locataire respecte ses obligations contractuelles. Par ailleurs, il n'est pas de la compétence de la cour d'ordonner le relogement. Par conséquent, en considération des manquements graves à l'obligation de jouissance paisible des locaux loués, la cour prononce la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Ainsi, à défaut de départ volontaire de M. [B] [Z] et de tous occupants de son chef, la cour ordonne leur l'expulsion avec si besoin, le concours de la Force Publique. V- Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Z] En droit, la démonstration d'un préjudice par le requérant peut justifier sa réparation en dommages et intérêts. En l'espèce, M. [Z] entend demander la réparation de son préjudice moral pour un montant total de 3 000 euros en invoquant son âge, 84 ans, son état de santé précaire, son état psychologique face à la durée et l'acharnement de la société Alliade Habitat conjugué au décès de son épouse M. [Z] qui succombe ne justifie d'aucun préjudice moral. VI- Sur les demandes accessoires M. [Z] succombant, la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Cité Nouvelle aux dépens, et condamne M. [B] [Z] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. En équité, la cour le condamne également à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette les exceptions de litispendance et de connexité, Infirme la décision attaquée et statuant à nouveau, Déclare recevable la demande formée suivant assignation délivrée le 19 novembre 2019 par la société Cité Nouvelle aux droits de laquelle se trouve la SA d'HLM Alliade Habitat, Prononce la résiliation du bail d'habitation signé le 13 mars 2018 sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], À défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de M. [B] [Z] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, Condamne M. [B] [Z] aux dépens, Y ajoutant, Condamne M. [B] [Z] aux dépens à hauteur d'appel, Condamne M. [B] [Z] à payer à la SA d'HLM Alliade Habitat la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette toute autre demande. LE GREFFIER LE PRESIDENT