Cour de cassation, 06 février 2020. 19-11.597

CIV. 3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10067 F Pourvoi n° Y 19-11.597 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2020 Mme C... FX..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-11.597 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Tossut I Tremblant, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à M. A... L..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mme F... X... , après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme F... X... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme F... X... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour Mme F... X... En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a validé le congé délivré par M. A... L... à Mme C... F... le 2 août 2013, a autorisé en conséquence M. A... L... à faire procéder à l'expulsion de Mme C... F..., ainsi qu'à celle de tous ses biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués sis aux Fontanelles à Conat à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux loués dans le délai de deux mois à compter d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, et a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation ; Aux motifs propres que « Par acte d'huissier en date du 2 août 2013 A... L... a délivré à C... F... un congé pour vendre. « Il n'est pas contesté que ce congé est régulier en la forme en ce qu'il respecte les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. « En revanche C... F... soutient que le congé est frauduleux en ce que le prix de vente est manifestement excessif eu égard à l'état du bien et ce dans le but de la priver de son droit de préemption. « Il sera tout d'abord rappelé que la charge de la preuve de l'intention frauduleuse pèse sur le locataire qui doit démontrer que le bailleur a fixé intentionnellement le montant de son offre à un prix manifestement excessif en vue de décourager son locataire de se porter acquéreur. « En l'espèce s'il ressort de l'expertise judiciaire que le bien est en mauvaise état cet élément ne peut à lui seul suffire à démontrer que le prix de 72.000 € porté dans le congé est manifestement excessif. « A cet effet c'est à juste titre que le premier juge a relevé que par un compromis de vente en date du 28 août 2008, C... F... s'était portée acquéreur du bien pour un montant de 85.000 € à savoir 80.000 € pour la bâtisse et 5.000 € pour la bergerie. « C... F... oppose à cet élément que non seulement en dehors de l'habitation qu'elle occupe le compromis de vente portait aussi sur des terres et que le prix alors convenu prenait en compte un bien en meilleur état puisque c'est la tempête survenue le 24 janvier 2009 qui a endommagé sérieusement le bien qui a continué à se dégrader, A... L... ne procédant pas aux réparations nécessaires. « Toutefois la cour observe que C... F... produit au débat un second compromis de vente en date du 8 octobre 2009 soit postérieur à la tempête du 24 janvier 2009 et alors que le propriétaire n'a pas effectué les travaux de remise en état comme cela ressort d'un courrier du notaire en date du 3 septembre 2009 et que dans ce second compromis elle se porte acquéreur pour 70.500 € pour la bâtisse et 7.500 € pour des terres voisines et la bergerie. « Par ailleurs C... F... ne peut valablement se fonder sur la mise à prix du lot à la somme de 10.000 € pas plus que sur son adjudication à la somme de 38.000 € intervenue presque trois ans après la délivrance du congé et dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière diligentée à l'initiative de la banque auprès de laquelle A... L... avait souscrit un emprunt pour financer le bien qu'il n'a pu respecter, les objectifs et intérêts économiques du créancier saisissant ne pouvant être comparés à ceux recherchés par un vendeur dans le cadre d'une vente amiable. « Par conséquent c'est à juste titre que le juge de première instance a considéré que la preuve du caractère frauduleux n'étant pas rapportée le congé délivré par A... L... à C... F... le 2 août 2013 était valide » ; Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, que « l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur au moment de la délivrance du congé disposait : ( ) « que la demanderesse se prévaut du fait que l'offre de vente notifiée dans le congé délivré par la défendeur a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente de l'empêcher son droit de préemption ce qui serait de nature à justifier l'annulation de ce congé ; « Mais attendu que ce congé délivré en 2013 comportait une offre de vente au prix de 72 000 € ; que la demanderesse avait souscrit pour ce même immeuble à usage d'habitation le 28 août 2008 un compromis de vente pour un prix de 80 000 € » ; « que l'article L322-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose : "Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale" ; qu'il s'en déduit que la demanderesse ne peut en aucun cas se prévaloir d'une mise à prix à hauteur de 10 000 € du bien loué dans la mesure où le créancier dans le but d'attirer des enchérisseurs et de faire monter les enchères a intérêt à fixer au plus bas le montant de la mise à prix ; qu'au contraire la procédure de saisie immobilière en cours sur le bien loué corrobore l'existence de la volonté de vendre du bailleur lequel est poursuivi par ses créanciers » ; 1°/ Alors qu'en validant le congé délivré par M. L... à Mme F... en retenant le fait que, par un second compromis de vente du 8 octobre 2009, soit postérieur à la tempête du 24 janvier 2009, alors que le propriétaire n'avait pas effectué les travaux de remise en état, celle-ci s'était portée acquéreur pour 70 500 euros pour la bâtisse et 7 500 euros pour des terres voisines et la bergerie sans répondre aux écritures de Mme F... dans lesquelles celle-ci faisait valoir que ce second compromis avait été conclu antérieurement à la survenance d'un nouveau sinistre et alors par surcroît qu'elle ignorait à cette date le montant des travaux de remise en salubrité et sécurité chiffrés à 150 000 euros par l'expert dans son rapport d'expertise du 6 août 2013, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, qu'elle a violé ; 2°/ Alors qu'en statuant comme elle l'a fait sans davantage répondre au moyen des écritures de Mme F... invoquant, outre le prix de vente aux enchères du bien, le fait que la dernière maison qui s'était vendue sur la commune à une période contemporaine de la notification du congé avait été cédée au prix de 80 000 euros alors qu'elle avait une surface de 120 m², était habitable et raccordée aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement, la cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé ; 3°/ Alors encore, qu'à supposer sur ce point adoptés les motifs du jugement confirmé, en opposant à la demande de Mme F... la volonté de vendre du bailleur, laquelle, aurait-elle été établie, n'était pas de nature à exclure l'intention frauduleuse de celui-ci d'empêcher sa locataire d'exercer son droit légal de préemption, la cour d'appel, qui aurait statué par un motif inopérant, n'aurait pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. 4°/ Et alors, enfin, qu' à supposer sur ce point adoptés les motifs du jugement confirmé, en déduisant la volonté de vendre de M. L... de la procédure de saisie-immobilière en cours sur le bien loué sans répondre au moyen des écritures de Mme F... soulignant le caractère paradoxal d'une telle argumentation, s'agissant d'une procédure d'exécution forcée et rappelant que M. L..., à aucun moment, n'avait sollicité dans le cadre de cette procédure de saisie-immobilière la possibilité de procéder à la vente amiable de son bien, la cour d'appel aurait encore violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.