Cour de cassation, 25 septembre 2012. 09-16.634

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1602 du code civil ; Attendu que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2009), que la société France construction a fait réaliser, sous la maîtrise d'oeuvre de la société Synthèse ingénierie, un ensemble immobilier dénommé Résidence Marmontel qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Marmontel (le syndicat des copropriétaires) a assigné la société Bouygues immobilier Paris (la société Bouygues), venant aux droits de la société France construction, et la société Synthèse ingénierie pour obtenir réparation du défaut de délivrance constitué par la superficie insuffisante de la loge pour assurer le logement du gardien ; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, l'arrêt retient que la mention de l'existence d'une loge dans le règlement de copropriété n'implique pas que celle-ci doit être un local susceptible d'être habité et que de nombreux immeubles neufs sont dépourvus de gardiens logés sur place ; Qu'en statuant ainsi par un motif faisant apparaître le caractère ambigu du contrat, alors que le vendeur est tenu de s'expliquer clairement sur ce à quoi il s'oblige, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Bouygues immobilier Paris et la société Synthèse ingénierie aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bouygues immobilier Paris et la société Synthèse ingénierie à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Bouygues immobilier Paris et de la société Synthèse ingénierie ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 107/109 rue de l'Abbé Groult, 75015 Paris. Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 107/109 rue de l'Abbé Groult de l'action en responsabilité qu'elle avait formée à l'encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER ; AUX MOTIFS QUE la note descriptive datée du 11 avril 1996 ne mentionne pas l'existence d'une loge de gardien ; que cette mention figure cependant au règlement de copropriété datée du 25 avril 1996 qui, page 4, précise au "rez-de-chaussée, une loge", sans autre précision ; que cette mention n'implique pas que la loge en question doit être un local susceptible d'être habité ; qu'en effet, sa faible superficie et la présence de différents tableaux d'alarme de l'immeuble qui en diminuent l'habitabilité démontre qu'il ne peut s'agir que d'un local professionnel occupé temporairement lors des vacations du gardien ; que, contrairement à ce qu'a dit le tribunal, de nombreux immeubles neufs construits à Paris récemment, et même des immeubles plus anciens, sont dépourvus de gardiens logés sur place, la sécurité et l'entretien étant assuré par des employés de sociétés spécialisées ; que la loge en question ne sert donc que de local professionnel, et non de local d'habitation ; que le local, tel que décrit par le rapport de M. X... suffit à un gardien ou à un employé assurant des missions ponctuelles d'entretien ou de sécurité ; qu'enfin tant la notice descriptive que le règlement de copropriété ne font état d'une loge habitable ; qu'au surplus que chacun des copropriétaires lors de la signature de l'acte d'achat a eu nécessairement connaissance au visa de l'article L 261-11 du code de la construction de « la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu » et s'agissant d'appartements : « lorsque la vente concerne une partie d'immeuble , le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie , les autres précisions prévues doivent figurer soit dans un document annexé à l'acte , soit dans un document déposé au rang des minutes d'un ,notaire et auquel l'acte fait référence » ; qu'il résulte de ces dispositions législatives que les copropriétaires ont eu nécessairement connaissance de la notice descriptive qui ne mentionne pas la présence d'une loge et non de la seule maquette de présentation, simple instrument marketing de vente sans valeur juridique ; 1. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de la notice descriptive que le vendeur s'était engagé à mettre à la disposition des copropriétaires, « une loge gardien située au rez-de-chaussée du Bâtiment A, sur la rue de l'Abbé Groult » ; qu'en affirmant que la notice descriptive ne mentionne pas l'existence d'une loge gardien, la Cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis qui en prévoyaient clairement la délivrance ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ; 2. ALORS subsidiairement QU'il résulte de l'article 1602 du Code civil que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur qui est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'en décidant que la seule mention d'une loge dans le règlement de copropriété n'implique pas qu'elle soit habitable par un concierge, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si le vendeur avait satisfait aux exigences de ce texte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition précitée ; 3. ALORS QUE les documents publicitaires établis par une partie au cours de la période de négociation l'obligent envers l'autre partie du moment qu'ils ont exercé une influence déterminante sur son consentement ; qu'en décidant que la maquette publicitaire était dépourvue de valeur contractuelle, sans rechercher si les mentions figurant sur la maquette publicitaire étaient déterminantes du consentement des acquéreurs dont il était soutenu qu'ils avaient donné leur consentement à la vente en considération de la présence permanente d'un gardien logé dans l'immeuble laquelle apparaît comme l'une des principales garanties de sécurité de la résidence, également qualifiée de résidence d'exception, ainsi qu'en avait décidé le premier juge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.