Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/04005
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIDA
Minute : 1050/24
S.A. IN’LI
Représentant : Me Danielle MOUGIN, avocat
au barreau du VAL-DE-MARNE
C/
Monsieur [I] [K]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me MOUGIN
Copie délivrée à :
M. [K]
Le 30 Septembre 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Danielle MOUGIN, Avocat au Barreau du Val-de-Marne
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 2 octobre 2006, la société OGIF, aux droits de laquelle vient la société IN'LI, a donné à bail à Monsieur [I] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer de 328,50 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 127,73 euros, et d'un dépôt de garantie de 656,31 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la société IN'LI lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2024.
Elle a ensuite fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 8 avril 2024 aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à défaut, prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs du locataire
- en conséquence :
- ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- condamner Monsieur [I] [K] au paiement :
- d'une indemnité d'occupation, au moins égale au montant du loyer mensuel, outre les charges, ceci du jour du jugement à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux,
- de la somme de 2182,42 € à valoir sur les sommes dues au 2 avril 2024 avec intérêts légaux du jour du commandement de payer du 30 janvier 2024 sur la somme de 1741,28 euros et du jour de l'assignation pour le surplus ;
- du montant des loyers et charges à courir entre le mois d'avril 2024 et la date du jugement à intervenir ;
- de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de tous les dépens qui comprendront notamment le cout du commandement de payer.
A l'audience du 24 juin 2024, la société IN'LI, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 1743,94 euros. Elle a indiqué que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à ce dernier.
Monsieur [I] [K], comparant, a justifié avoir procédé à un règlement de 500 euros le 24 juin 2024. Il a indiqué avoir une demande de logement social en cours, avoir la charge de 3 enfants, de son épouse et de sa mère. Il a exposé avoir créé une entreprise depuis cinq mois dans le bâtiment dont il est gérant salarié. Il est rémunéré pour l'instant à hauteur du salaire minimum de croissance. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire proposant d'apurer son arriéré en deux mensualités.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint le 9 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 23 janvier 2024 pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail conclu le 2 octobre 2006 contient une clause résolutoire (article 15). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 1741,28 €.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 mars 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
La société IN'LI produit un décompte indiquant que Monsieur [I] [K] reste lui devoir la somme de 1997,12 € à la date du 19 juin 2024.
Monsieur [I] [K], comparant, justifie avoir procédé à un virement de 500 euros le 24 juin 2024.
Il convient également de déduire de cette somme les frais de contentieux (126,02 € +127,16 €).
Monsieur [I] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 1243,94 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts de retard sur la somme de 730,42 euros à compter du 8 avril 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Monsieur [I] [K] demande à pouvoir régler sa dette locative de façon échelonnée. Il a justifié s'être acquitté de la somme de 500 euros au cours du mois de juin 2024. Il sera en conséquence considéré que ce dernier a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il a exposé en outre sa situation personnelle et professionnelle et est en situation de régler sa dette locative.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société IN'LI, Monsieur [I] [K] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2006 entre la société OGIF, aux droits de laquelle vient société IN'LI, et Monsieur [I] [K], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à la société IN'LI la somme de 1243,94 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts de retard sur la somme de 730,42 euros à compter du 8 avril 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [I] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 € et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,
SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [I] [K] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3],
AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [I] [K] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
CONDAMNE EN CE CAS Monsieur [I] [K] à payer à la société IN'LI une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à la société IN'LI une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,
La greffière, Le juge
