Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/01244

DU 06 Septembre 2024 Minute numéro : N° RG 23/01244 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOJ7 Code NAC : 30B S.C.I. LES MELOINES C/ S.A.S. TMH TRANSPORTS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Stéphanie CITRAY, Vice-Présidente LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition LES PARTIES : DEMANDEUR S.C.I. LES MELOINES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 DÉFENDEUR S.A.S. TMH TRANSPORTS dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86 ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du 9 juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Faits constants Selon un bail commercial du 26 février 2021 à effet au 1er mars 2021, la SCI LES MELOINES a donné en location à la SAS TMH TRANSPORTS un local à usage commercial sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 9.158 € HT et hors charges outre une provision sur charges de 2.207 € HT par mois. Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS TMH TRANSPORTS. Procédure La SCI LES MELOINES, représentée par Me [J], a fait assigner la SAS TMH TRANSPORTS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial, d'expulsion du locataire et de paiement de l'arriéré locatif. Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à la demande de la SAS TMH TRANSPORTS qui n’avait pas comparu à l’audience du 2 février 2024. Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juillet 2024 à laquelle la SAS TMH TRANSPORTS a comparu, représentée par Me LARGILLIERE. L'affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024. Prétentions et moyens des parties 1. En demande : la SCI LES MELOINES Dans son assignation, la SCI LES MELOINES sollicite du juge des référés qu'il : constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 février 2021, portant sur le local sis [Adresse 1],ordonne l'expulsion de la SAS TMH TRANSPORTS, et ce si besoin est avec le concours de la force publique,condamne la SAS TMH TRANSPORTS à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 75.496,72 € au titre de l'arriéré locatif, terme de novembre 2023 inclus,condamne la SAS TMH TRANSPORTS à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer précédemment exigible, majoré de 25%, augmenté des charges locatives, condamne la SAS TMH TRANSPORTS à lui régler une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de commandement de payer. A la barre, le bailleur actualise sa créance à la somme de 109.006,53 € arrêtée au 2 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus et régularisation des charges 2022 déduite. Elle donne son accord pour le maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les lieux jusqu’en décembre 2024 et accepte un échelonnement du paiement de l’arriéré de loyers sur 18 mois. 2. En défense : la SAS TMH TRANSPORTS Par conclusions déposées à l’audience le 9 juillet 2024, la SAS TMH TRANSPORTS demande au juge des référés de : lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à l’acquisition de la clause résolutoire,autoriser la SAS TMH TRANSPORTS à quitter les locaux commerciaux le 31 décembre 2024, moyennant le règlement d’une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer actuel,autoriser la SAS TMH TRANSPORTS à régler son arriéré en 23 échéances de 4.500 € et une échéance de 1.333,52 € à compter de la signification de la décision à intervenir, outre le règlement du loyer et des charges courantes,débouter la SCI LES MELOINES du surplus de ses demandes,condamner la SCI LES MELOINES à lui verser une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'appui de ses écritures, elle indique que son activité est le transport des œuvres d’art pour l’Etat et le mobilier des ministères, que l’Etat est un mauvais payeur et qu’elle est dans l’attente d’un arriéré de 90.000 € et que la crise sanitaire a accentué ses difficultés. Elle souhaite se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2024 pour chercher d’autres locaux plus petits et moins onéreux. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des référés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et à leurs explications à la barre. DISCUSSION 1. Sur l'arriéré de loyers En vertu de l'article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales et notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, il ressort des documents produits et notamment du décompte locatif en date du 2 juillet 2024 que la dette de loyers s'élève à la somme de 109.006,53 €, terme de juillet 2024 inclus et régularisation ds charges 2022 en faveur de la locataire déduite. La créance est justifiée. Elle n'est d'ailleurs pas contestée par la SAS TMH TRANSPORTS. Il convient donc de condamner la SAS TMH TRANSPORTS à verser à la SCI LES MELOINES une provision de 109.006,53 € au titre des loyers impayés au 2 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus. Par application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu des offres de règlement faites par la SAS TMH TRANSPORTS, de sa situation financière, de l'accord du bailleur, il y a lieu de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette, étant entendu qu'elle devra effectuer un réglement mensuel de 4.550 € en sus du loyer courant. En cas de non-paiement d'une seule de ces mensualités, la totalité de la dette deviendra exigible. 2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En vertu de l'article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail commercial comporte une clause résolutoire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail a été délivré, par acte signifié le 25 septembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant un mois. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 25 octobre 2023. Devenue occupante sans droit ni titre des lieux, la SAS TMH TRANSPORTS est redevable au propriétaire d’une indemnité d'occupation mensuelle de 15.362,02 € TTC et charges comprises à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés à la SCI LES MELOINES. Par ailleurs, le juge des référés entérine l’accord des parties pour le maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les locaux commerciaux jusqu’au 31 décembre 2024. A l’expiration de ce délai, la SAS TMH TRANSPORTS devra libérer le local commercial. A défaut, elle sera expulsée, si besoin avec l’aide de la force publique. 3. Sur les demandes accessoires et les dépens En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS TMH TRANSPORTS est tenue aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. En outre la SAS TMH TRANSPORTS devra verser à la SCI LES MELOINES une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Par application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Nous, Stéphanie CITRAY, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, mise à la disposition du public par le Greffe le 6 septembre 2024, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le local commercial sis [Adresse 1], à compter du 25 octobre 2023, Constatons l’accord de la SCI LES MELOINES et de la SAS TMH TRANSPORTS pour le maintien dans les lieux de la SAS TMH TRANSPORTS jusqu’au 31 décembre 2024, moyennant le paiement d’une indemnité d'occupation de 15.362,02 € TTC et charges comprises, Condamnons la SAS TMH TRANSPORTS à verser à la SCI LES MELOINES une provision de 109.006,53 €, au titre des impayés de loyers arrêtés au 2 juillet 2024, terme de juillet 2024 compris et régularisation des charges 2022 déduite, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 60.868,88 € et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, Accordons à la SAS TMH TRANSPORTS un délai de 24 mois pour se libérer de la dette mais à condition qu'en sus du loyer courant, un règlement de 4.550 € soit effectué le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, le solde de la dette étant payé le 24ème mois, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou en cas de maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les lieux au-delà du 31 décembre 2024, l'expulsion de la SAS TMH TRANSPORTS et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou en cas de maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les lieux au-delà du 31 décembre 2024, la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou en cas de maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les lieux au-delà du 31 décembre 2024, la SCI LES MELOINES pourra procéder à la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus, Autorisons, à défaut de paiement d'une seule échéance ou en cas de maintien de la SAS TMH TRANSPORTS dans les lieux au-delà du 31 décembre 2024, le commissaire de justice instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux et empêcher d'y pénétrer, Disons que si la SAS TMH TRANSPORTS se maintient dans les lieux au-delà du 31 décembre 2024, elle devra régler au propriétaire une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 15.362,02 € TTC et charges comprises, indexée annuellement sur l'indice du coût de la construction, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur, Condamnons la SAS TMH TRANSPORTS à verser à la SCI LES MELOINES la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Déboutons la SAS TMH TRANSPORTS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rappelons que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, Condamnons la SAS TMH TRANSPORTS aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer. Ainsi jugé et prononcé le 6 septembre 2024, et signé par le Président et le Greffier Le Greffier Le Président Isabelle PAYET Stéphanie CITRAY