Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/05733

ARRET N° [Z] C/ [U] PV/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU NEUF MAI DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/05733 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IJKG Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE D'AMIENS DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Madame [L] [Z] née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Emilie CHRISTIAN, avocat au barreau d'AMIENS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000430 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS) APPELANTE ET Monsieur [P] [Y] [U] né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 9] (CAMEROUN) de nationalité Camerounaise [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me ROHAUT substituant Me Christophe WACQUET, avocats au barreau d'AMIENS INTIME DEBATS : A l'audience publique du 07 mars 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 mai 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier, assistée de Mme Annabelle AUDOUX, greffier stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 09 mai 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : FAITS ET PROCÉDURE Par acte en date du 05 juillet 2017, Mme [R] [S] a loué à usage d'habitation à Mme [L] [Z] une maison individuelle située [Adresse 5]. Le 27 juin 2019, M. [P] [U] a acquis l'ensemble immobilier loué. Un jugement en date du 6 juillet 2020 a, sur la demande de Mme [Z] alléguant l'état d'indécence du logement loué, condamné Mme [S] à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de son préjudice de jouissance. Mme [Z] a quitté les lieux loués en novembre 2020. Alléguant l'état d'indécence du logement loué, Mme [Z] a fait assigner M. [P] [U] devant le tribunal judiciaire d'Amiens pour solliciter sa condamnation à lui verser diverses sommes en réparation de son préjudice de jouissance, de son préjudice financier, de son préjudice moral et la restitution du dépôt de garantie de 560 euros. M. [U] s'est opposé à toutes ces demandes. Par jugement en date du 25 octobre 2021, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a : - débouté Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la procédure jugée abusive, - condamné Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [Z] aux entiers dépens d'instance. Mme [Z] a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 15 décembre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2022. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [Z] notifiées par voie électronique le 2 mars 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de : - déclarer ses demandes recevables et bien fondées, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2021, Statuant de nouveau, - constater le manquement de M. [U] à ses obligations contractuelles et légales, - constater le trouble de jouissance subi par elle, - condamner M. [U] à payer à Mme [Z] : - la somme de 1 600 euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 1 000 euros au titre du préjudice financier, - la somme de 500 euros au titre du préjudice moral, - la somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie, - outre intérêts au taux de légal à compter de l'assignation, jusqu'au complet paiement, - la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - condamner M. [U] aux entiers dépens. Elle prétend en substance que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne réalisant pas l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en conformité du bien, en lien avec un désordre d'humidité et de moisissure dans le logement, un problème au niveau du ballon d'eau chaude et du compteur d'eau, un problème au niveau du poêle à bois et une surconsommation énergétique. Elle affirme être fondée à être indemnisée des préjudices qu'elle a subis, soit un préjudice de jouissance, un préjudice financier et un préjudice moral du fait du caractère indécent de son logement, ce du 27 juin 2019, date de changement de propriétaire, jusqu'à son départ le 1er novembre 2020. Elle soutient par ailleurs s'être acquittée lors de sa prise de possession des lieux de la somme de 560 euros au titre du dépôt de garantie et qu'elle n'a pas été remboursée lors de son départ. Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [U] notifiées par voie électronique le 31 janvier 2022 aux termes desquelles il demande à la cour de : - dire Mme [Z] recevable mais mal fondée en son appel, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf dans le quantum indemnitaire retenu à son bénéfice, - infirmer le jugement entrepris sur le quantum indemnitaire alloué à l'indemnisation de son préjudice, Statuant à nouveau, - condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre du préjudice qu'il a subi, En tout état de cause, - condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir que les attestations versées aux débats par l'appelante ont été rédigées antérieurement à son acquisition du bien immobilier et qu'elle s'en est déjà prévalue pour faire condamner sa précédente bailleresse. Depuis, des travaux ont été réalisés ayant permis de mettre fin aux problèmes précédents d'humidité, du ballon d'eau chaude, du compteur d'eau, du poêle à bois. Il allègue par ailleurs que Mme [Z] n'ayant pas réglé les sommes dues, il était en droit de conserver le dépôt de garantie. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. MOTIFS 1. Il résulte des 1729 du Code Civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les articles 1 et 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques qu'il définit. Il doit satisfaire à un certain nombre de conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. 2. Sur l'humidité et les moisissures 2.1 Selon l'article 2, paragraphe 6 du décret du 30 janvier 2002 du 30 janvier 2002, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 2.2 Mme [Z] affirme avoir indiqué dès le début de la location à son bailleur la présence d'humidité dans le logement et avoir demandé que les travaux nécessaires soient entrepris. Elle ajoute avoir dû acheter un récupérateur d'humidité, certains de ses vêtements ayant moisi. Elle prétend que le logement présentait toujours des traces d'humidité et de moisissure au moment de son départ des lieux en novembre 2020, notamment dans la salle de bain où la VMC ne fonctionnait pas, dans la cuisine et dans la cave. 2.3 Il est constant, comme l'affirme M. [U] que Mme [Z] produit de nombreuses attestations et courrier antérieurs avant l'acquisition du logement par M. [U]. Pour autant, un procès-verbal de constat que ce dernier a fait dresser par un huissier de justice le 22 juillet 2019, en présence manifeste de la locataire compte-tenu des mentions du procès-verbal, mentionne : - dans le salon : traces d'humidité sur les murs avec toile de verre peinte, que la locataire indique qu'il y a des problèmes d'humidité sous l'escalier, - dans la salle de bain : présence d'humidité en partie basse sur les petites fenêtres, - dans la cuisine : présence de moisissures, la locataire précise que deux interventions ont déjà eu lieu. Le problème était donc toujours actuel le 22 juillet 2019. M. [U] justifie cependant par la production d'une facture du 21 octobre 2019 avoir fait réaliser divers travaux, notamment de fourniture et pose d'isolation intérieure des murs et de peintures. De fait, dans sa propre pièce 30, Mme [Z] indique : « M. [U] qui est le nouveau bailleur me réclame en aucun cas de supplément de charges je tiens à signaler également j'ai deux compteurs d'eau dans ma cave à ce jour mon poêle a fait l'objet d'une remise en état conforme du tubage extérieur par les intervenants envoyés par M. [U] au mois de septembre 2019 et une remise en état des 2 pièces salon (plus de moisissure derrière mon canapé) et salle à manger sols et murs (isolation). » Les photos produites par Mme [Z] ne sont pas datées ou sont antérieures à l'acquisition de M. [U]. Les attestations de Mme [F] en date du 13 décembre 2020, de Mme [E] en date du 27 avril 2020, de M. [D] en date du 16 décembre 2020 ne précisent pas quand les constats détaillés ont été effectués. Rien n'indique qu'ils sont intervenus après les travaux réalisés par M. [U]. L'attestation de Mme [N], très difficilement déchiffrable, qui évoque de nombreuses difficultés, ne le permet pas davantage. À l'inverse, l'attestation de Mme [X] en date du 24 avril 2020 rapporte la présence de moisissures, mais limitées à la salle de bain, derrière la douche et au niveau des fenêtres. Ce point est confirmé par les attestations [C] du 11 décembre 2021, et [D] ([I] ' même jour) du même jour, lesquelles ajoutent les chambres. Dans sa propre pièce 30 précitée, Mme [Z] indique d'ailleurs Une photographie : « moisissure salle de bain. Toujours d'actualité à ce jour ». Ces attestations sont de nature à établir la persistance d'un problème d'humidité de nature à troubler la jouissance du logement loué, en proportion cependant moindre depuis les travaux réalisés par M. [U]. 3. Sur les compteurs d'eau et le ballon d'eau chaude 3.1 Mme [Z] affirme que son logement comportait un double compteur d'eau dans la cave, que lorsqu'elle a coupé le robinet pour vérifier le bon fonctionnement de l'installation, le compteur allant vers son habitation a continué à tourner, ce dont elle déduit qu'elle a été confrontée à une fuite d'eau. Il n'existe cependant aucune preuve certaine de cette fuite, ni en son principe, ni en son volume permettant d'en déduire une surconsommation quelconque. Le moyen est rejeté. 3.2 Mme [Z], met en avant divers désordres du ballon d'eau chaude (le groupe de sécurité du cumulus d'eau chaude sanitaire coulait en permanence à la vidange, la température d'eau chaude est trop élevée) pour en déduire une surconsommation d'électricité. Cependant, ses écritures renvoient à une attestation de M. [E] en date du 9 juin 2019, soit antérieure à l'acquisition des lieux loués par M. [U]. Ce dernier produit par ailleurs deux factures de travaux et d'entretien du chauffe-eau. Enfin, comme ci-après indiqué (§ 5), une surfacturation d'électricité imputable à M. [U] n'est pas démontrée. Le moyen est rejeté. 4. Sur le poêle à bois 4.1 L'article 3 paragraphe 1 du décret précité prévoit que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. 4.2 Mme [Z] soutient avoir, dès le 27 septembre 2017, indiqué à son ancien bailleur que le poêle à bois fonctionnait mal en raison d'un problème de tubage du poêle. Malgré le changement de tubage, le poêle a continué à refouler et à fumer de manière anormale, enfumant la pièce et altérant les peintures. Elle affirme qu'en octobre 2020, le problème n'était toujours pas résolu. M. [U] n'aurait effectué que quelques menues réparations. Cependant, la facture précitée en date du 21 octobre 2019 justifie la réalisation de travaux de « dépose de l'ancien tubage du poêle, fourniture de la pose d'un tubage + mise en conformité : changement joint ». Il est rappelé que dans sa propre pièce 30, Mme [Z] a indiqué ; « à ce jour mon poêle a fait l'objet d'une remise en état conforme du tubage extérieur par les intervenants envoyés par M. [U] au mois de septembre 2019 ». Il est finalement soutenu au moyen des dernières attestations que le nouveau poêle serait trop près du mur ce qui, lors de son utilisation, chaufferait le mur et écaillerait la peinture. Cependant, le logement loué bénéficie d'un chauffage électrique. Dès lors, l'impossibilité d'utiliser le poêle après travaux n'est pas de nature à caractériser une indécence du logement loué, ni même un trouble de jouissance. Le moyen est rejeté. 5. Sur la surconsommation électrique. Il ressort des différentes pièces EDF produites que : - sur la période du 9 juillet 2017 au 13 juin 2018, la consommation de Mme [Z] s'est élevée à la somme totale de 1 173,71 euros TTC sur une base de 7 204 kWh, soit une moyenne mensuelle de 655 kWh. - Sur la période du 14 juin 2018 au 14 juin 2019, la consommation de Mme [Z] s'est élevée à la somme totale de 1765,74 euros sur une base de 11 442 kWh, soit une moyenne mensuelle de 953 kWh. - sur la période du 13 juin au 14 octobre 2020, la consommation Mme [Z] s'est élevée à la somme de 238,82 euros TTC sur la base de 1 945 kWh, soit une moyenne mensuelle de 486 kWh. On note donc des moyennes assez hétérogènes d'une période à l'autre et, en toute hypothèse, une baisse drastique de la consommation d'énergie électrique pendant les derniers mois de la location. La facture précitée du 21 octobre 2019 mentionne des travaux de mise en conformité électrique. Il n'est pas justifié en quoi la moyenne imputable à la période de location par M. [U] constituerait une surfacturation. Dans ces conditions, le moyen est rejeté. 6. Des éléments qui précèdent, la demande indemnitaire de Mme [Z] a été justement rejetée s'agissant des préjudices matériel et moral allégué. Le principe d'un préjudice de jouissance est retenu s'agissant de la moisissure persistante dans la salle de bain et les deux chambres. Son caractère limité justifie d'octroyer une somme de 250 euros à titre de réparation. S'agissant d'une créance d'indemnité, les intérêts au taux légal sont dus à compter de l'arrêt. Le jugement est infirmé dans cette seule limite. 7. Aux termes de l'article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 22 alinéa 3 de cette loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 7.1 En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [U] n'a pas restitué à Mme [Z] le dépôt de garantie de 560 euros, celui-ci prétextant qu'elle ne lui a pas versé les sommes qu'elle lui doit. 7.2 M. [U] ne produit aucun compte locatif mettant en évidence d'éventuels loyers, charges ou encore réparations locatives non réglés par Mme [Z]. Le premier juge a retenu un défaut de paiement du loyer de janvier 2020, que Mme [Z] a reconnu dans un courrier du 29 janvier 2020. Cependant le relevé de compte de Mme [Z] fait apparaître un virement du 28 janvier 2020 d'un montant de 252 euros et le relevé de la caisse d'allocations familiales fait état d'un versement de 352 euros en janvier 2020 au bénéfice direct de M. [U] au titre de la location de logement. Ce loyer est donc réglé. Le premier juge a également retenu que Mme [Z] avait admis ne pas avoir réglé le loyer du mois d'octobre 2020 et avait exercé une pression sur le bailleur, lui demandant de renoncer à ce paiement. De fait, Mme [Z] ne verse pas son relevé de compte d'octobre 2020 et, plus généralement, ne justifie pas avoir réglé le loyer et les charges dont elle était débitrice pour ce mois après déduction de l'APL de 316,10 euros versée par la caisse d'allocations familiales à M. [U]. En l'état des pièces versées aux débats, une somme de 278,90 euros reste due. M. [U] doit donc restituer le dépôt de garantie déduction faite de cette somme, soit 281,10 euros. Les intérêts au taux légal sont dus depuis l'assignation. 8. Dès lors qu'il est fait partiellement droit aux demandes de Mme [Z], doit être infirmé le jugement l'ayant condamnée à verser des dommages-intérêts à M. [U] pour procédure injustifiée. 9. Le jugement doit être infirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens. Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées. Les dépens seront partagés par moitié chacun. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Infirme le jugement, Statuant à nouveau, Condamne M. [P] [U] à payer à Mme [L] [Z] les sommes de : - 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, - 281,10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif de première instance, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Condamne M. [P] [U] et Mme [L] [Z] aux dépens de première instance et d'appel, par moitié chacun, et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l'aide juridictionnelle. LE GREFFIER LE PRESIDENT