Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/04793

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 3 cab 03 C N° RG 23/04793 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YAJX Jugement du 14 Novembre 2024 Notifié le : Grosse et copie à : Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET - 485 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 14 Novembre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement réputé contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 08 Janvier 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2024 devant : Delphine SAILLOFEST, Président, siégeant en formation Juge Unique, Assistée de Anne BIZOT, Greffier, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE Syndicat de copropriétaires de la résidence d’Artois sise [Adresse 2] - [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic la SNC REGIE PEDRINI, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE S.C.I. LES TROIS FLEUVES, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5] défaillante EXPOSE DU LITIGE La SCI LES TROIS FLEUVES est propriétaire de quatre lots au sein de la résidence d’ARTOIS sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5]. Cette résidence est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle a pour syndic en exercice la régie PEDRINI. Selon acte extra judiciaire en date du 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Artois a fait délivrer sommation à la société LES TROIS FLEUVES d’avoir à régler un solde de charges de copropriété impayées, en vain. Selon assignation du 14 juin 2023 il a fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON la SCI LES TROIS FLEUVES à l’effet qu’il plaise : Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Vu les pièces versées aux débats, Condamner la SCI LES TROIS FLEUVES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE D’ARTOIS la somme de 13 447,70 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, Condamner la SCI LES TROIS FLEUVES à verser au SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES RESIDENCE D’ARTOIS la somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts, Condamner la SCI LES TROIS FLEUVES à verser au SYNDICAT DES COPRORPIETAIRES RESIDENCE D’ARTOIS la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, la SCI LES TROIS FLEUVES n'a pas constitué avocat. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens. La clôture de la procédure a été prononcée le 08 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. En vertu de l’article 19-2 de cette même loi à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. En application de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire les procès-verbaux de d'assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants ainsi que les états de répartition individuels permettant de vérifier la répartition comptable opérée et le décompte des sommes dues. L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante à moins que ce copropriétaire ne conteste la régularité de son compte individuel.   En l’espèce, l’extrait de compte individuel actualisé fait apparaître un solde débiteur de 22 877, 77€ au 27 août 2024 correspondant aux charges de copropriété impayées.   La créance du syndicat des copropriétaires s’agissant des charges de copropriété impayées est justifiée par la production des appels de fonds trimestriels à compter du 04 février 2022, dont les montants correspondent aux sommes indiquées dans les extraits de comptes individuels, du relevé général des dépenses pour l’exercice clos 2020 et l’exercice clos 2021 et des procès-verbaux d’assemblées générales du 07 avril 2021 et du 20 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2020 et de l’exercice clos le 30 septembre 2021, voté les budgets prévisionnels de l’exercice 2021-2022 de l’exercice 2022-2023 et voté les travaux.   La SCI LES TROIS FLEUVES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 877, 77€ au titre au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des appels de provisions 2023 et 2024 arrêtés au 27 août 2024. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts Vu l’article 1240 du code civil ;   La carence de la société LES TROIS FLEUVES dans le règlement de ses charges de copropriété cause un indéniable préjudice financier au syndicat des copropriétaires, dès lors que sa trésorerie est alimentée par le paiement régulier par tous les copropriétaires des charges, dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété. Ce préjudice doit être indemnisé par l'allocation d'une juste indemnité arrêtée à la somme de 1 000€ et au paiement de laquelle la société LES TROIS FLEUVES sera condamnée. Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire La société LES TROIS FLEUVES, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, CONDAMNE la société LES TROIS FLEUVES à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence d’ARTOIS [Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société régie PEDRINI, la somme de 22 877, 77€ au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des appels de provisions 2023 et 2024 arrêtés au 27 août 2024 ; CONDAMNE la société LES TROIS FLEUVES à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence d’ARTOIS [Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société régie PEDRINI, la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société LES TROIS FLEUVES aux dépens ; CONDAMNE la société LES TROIS FLEUVES à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence d’ARTOIS [Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société régie PEDRINI, la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT. Le Greffier Le Président,