Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 24 Janvier 2025
N° RG 24/05873 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEOG
Jugement du 24 Janvier 2025
N° : 25/67
[X] [M]
[I] [P] épouse [M]
C/
[Z] [D]
[S] [D]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me SOUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 13 Décembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [X] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES
Mme [I] [P] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
Mme [Z] [D]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
M. [S] [D]
[Adresse 2]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé du 27 avril 2022, Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros.
Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [Z] [D] et M. [S] [D] un commandement de payer la somme principale de 4486 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [D] et M. [S] [D] le 13 mars 2024.
Par assignations du 31 juillet 2024, Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [D] et M. [S] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 3641,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mai 2024,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
A l’audience du 13 décembre 2024, Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M], représentés par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 7919,07 euros.
Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] ont ajouté que Mme [Z] [D] et M. [S] [D] avaient effectué un paiement de 2 900€ au mois de juillet 2024, mais n’avaient plus payé leur loyer depuis cette date. Les époux se sont opposés à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.
Présent à l’audience, M. [S] [D] a reconnu la dette dans son montant et son principe. Il a indiqué vouloir faire un paiement à la fin du mois de décembre et a demandé à vouloir rester dans le logement.
Bien que régulièrement assignés par acte d'huissier de justice délivré à étude et à étude, Mme [Z] [D] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [S] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4486 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2024.
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.
En l’espèce, Mme [Z] [D] et M. [S] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et les bailleurs se sont opposés à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 12 mai 2024 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Z] [D] et M. [S] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, Mme [Z] [D] et M. [S] [D] leur devaient la somme de 7919,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Présent à l’audience, M. [S] [D] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Mme [Z] [D] et M. [S] [D] seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.
Conformément aux observations précédentes, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience, le Juge ne peut octroyer de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire sur la base des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Des délais de paiement peuvent en revanche être accordés sur le fondement du premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil. Cependant, lors de l’audience, M. [S] [D] n’a pas fait de propositions pour apurer sa dette, ni détaillé ses ressources, affirmant travailler dans le bâtiment mais être dans une période plutôt calme au niveau des missions d’intérim. Dans ces conditions et au regard du montant déjà élevé du loyer, l’octroi de délais de paiement n’apparaît pas envisageable.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] ou à leur mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [Z] [D] et M. [S] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis cinq mois, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,
CONSTATE que Mme [Z] [D] et M. [S] [D] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] s’opposent à des délais de paiement et à la poursuite du bail,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2022 entre Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M], d’une part, et Mme [Z] [D] et M. [S] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 12 mai 2024,
ORDONNE à Mme [Z] [D] et M. [S] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement Mme [Z] [D] et M. [S] [D] à payer à Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] la somme de 7919,07 euros (sept mille neuf cent dix-neuf euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus,
CONDAMNE solidairement Mme [Z] [D] et M. [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 14 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE solidairement Mme [Z] [D] et M. [S] [D] à payer à Mme [I] [P], épouse [M] et M. [X] [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Mme [Z] [D] et M. [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 mars 2024 et celui des assignations du 31 juillet 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
