Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/02513

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE Service de proximité ORDONNANCE DE REFERE du 17 Octobre 2024 Minute n° [M], [M] c/ [U] DU 17 Octobre 2024 N° RG 24/02513 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYJV - Exécutoire le : à Me Lisa ZIRONI - copie certifiée conforme le: à Madame [I] [U] DEMANDERESSES: Madame [W] [M] née le 04 Février 1975 à [Localité 1] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Lisa ZIRONI, avocat au barreau de Nice Madame [V] [M] née le 27 Août 1948 à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Lisa ZIRONI, avocat au barreau de Nice DEFENDERESSE: Madame [I] [U] [Adresse 2] [Localité 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et du délibéré : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assisté (e)lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [L] [M] a, selon acte sous seing privé du 1er mars 2021, donné à bail d’habitation à Madame [I] [U], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel indexé de 650,00 euros. Suite au décès de Monsieur [L] [M] survenu le 14 décembre 2021, Madame [W] [M] et Madame [V] [M] sont devenues propriétaires du logement loué selon acte notarié en date du 29 avril 2022. Vu l’acte du commissaire de justice en date du 16 mai 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 28 mai 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel Madame [W] [M] et Madame [V] [M] ont fait assigner Madame [I] [U], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 2 septembre 2024 à 9h15 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences, Vu l’article 455 du code de procédure civile, À l’audience du 2 septembre 2024, Madame [W] [M] et Madame [V] [M] représentées maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu’elles soutiennent expressément. Madame [I] [U] n’a pas comparu, ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice. Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la procédure de référé et sa recevabilité A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Les demandeuresses, bailleresses personnes physiques qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Elles produisent en effet, à peine d’irrecevabilité de leur demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 16 mai 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 28 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 septembre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 30 janvier 2024, en date du 6 février 2024. Leur action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois. Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux, Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête des bailleresses à Madame [I] [U] par acte du commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 1 849,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois de décembre 2023 et le coût de l’acte pour 129,40 euros. Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai légal. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail. Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande des bailleresses de constater la résiliation du contrat de bail dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit à effet au 30 mars 2024 dès lors que l’action de Madame [W] [M] et Madame [V] [M] a été engagée le 16 mai 2024 soit postérieurement aux nouvelles dispositions de l’article 24 I issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicables aux instances engagées à compter du 29 juillet 2023, qui fixent à six semaines au lieu de deux mois les effets du commandement de payer. Il convient dès lors de retenir le délai légal de six semaines et de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 12 mars 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 650,00 euros à compter du 13 mars 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande de Madame [W] [M] et Madame [V] [M] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire sera également écartée dès lors que les bailleresses ne justifient pas de la réunion de l’une des conditions visées aux articles L412-1 alinéa 2 et L412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction. Les demanderesses produisent au soutien de leur demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif détaillé dans l’assignation non contesté et non contestable duquel il ressort que Madame [I] [U] reste devoir la somme de 3149,00 euros arrêtée au mois de mars 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif. Madame [I] [U] ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue. L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3 149,00 euros, il convient de condamner Madame [I] [U] à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Madame [I] [U], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et sera condamnée à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉCLARONS l’action de Madame [W] [M] et Madame [V] [M] recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 1er mars 2021 à effet au 12 mars 2024, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [I] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 2], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 650,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 13 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleresses, CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] la somme de 3 149,00 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de mars 2024 inclus, CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à Madame [W] [M] et Madame [V] [M] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETONS le surplus des demandes de Madame [W] [M] et Madame [V] [M] dont leur demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire, CONDAMNONS Madame [I] [U] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 , RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,