Cour d'appel, 12 septembre 2023. 21/04968

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04968 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJMU Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de TJ de PARIS - RG n° 18-213395 APPELANTE S.A. GROUPAMA GAN VIE agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Assistée par Me Sylvie MITTON-SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1136 INTIMES Monsieur [D] [C] né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 7] (MAROC) [Adresse 1] [Localité 5] ET Madame [V] [M] épouse [C] née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 8] (TUNISIE) [Adresse 1] [Localité 5] Représentés et assistés par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0942 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, et de Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère Mme Anne-Laure MEANO,Présidente Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie MONGIN, Conseillère, pour le Président empêché et par Catherine SILVAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] sont locataires d'un logement situé au 3ème étage de l'immeuble sis à [Adresse 1] suivant un contrat de bail, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, conclu avec la société Groupama GAN Vie le 7 juillet 1993. Le 23 septembre 2011, M. et Mme [C] ont conclu avec le même bailleur un contrat de bail à effet au 21 septembre de cette même année, portant sur un appartement situé au 2ème étage du même immeuble précisant que ce contrat n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais à celles des articles 1708 à 1762 du code civil. Ce bail, conclu pour une durée de 3 ans, s'est reconduit tacitement, chaque année, jusqu'au 20 septembre 2017, la bailleresse ayant fait délivrer aux locataires un congé pour cette dernière date, suivant exploit d'huissier du 12 décembre 2016. La société bailleresse a saisi le tribunal d'instance par assignation en date du 6 juillet 2018 afin d'obtenir notamment le constat de la validité du congé et de la qualité d'occupants sans droit ni titre de M. et Mme [C] ainsi que leur expulsion. Par jugement en date du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a : - Constaté que le bail conclu entre les parties le 23 septembre 2011 est soumis à la loi du 6 juillet 1989, - Débouté la société Groupama GAN Vie de sa demande tendant au constat de la validité du congé délivré le 12 décembre 2016, - Déclaré la société Groupama GAN Vie irrecevable en sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, - Débouté la société Groupama GAN Vie de ses demandes en expulsion, séquestration des meubles et fixation d'une indemnité d'occupation, - Débouté la société Groupama GAN Vie de sa demande en paiement de l'arriéré de loyers ; - Déclaré la demande reconventionnelle de M. et Mme [C] recevable, - Débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, - Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens, - Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. La société Groupama GAN Vie a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 15 mars 2021 et, dans ses dernières conclusions en date du 31 mars 2023, elle demande à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a , ' Constaté que le bail conclu entre les parties le 23 septembre 2011 est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; ' Débouté la société Groupama GAN Vie de sa demande tendant au constat de la validité du congé délivré le 12 décembre 2016 ; Déclaré la société Groupama GAN Vie irrecevable en sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ' Débouté la société Groupama GAN Vie de ses demandes en expulsion, séquestration des meubles et fixation d'une indemnité d'occupation ; ' Déclare la demande reconventionnelle de M. et Mme [C] recevable ; ' Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens ' Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile Statuant à nouveau de ces chefs : - Juger M. et Mme [C] prescrits dans leur demande de requalification du bail du 23 septembre 2011 en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - Juger que le congé délivré à M. et Mme [C] par la société Groupama GAN Vie par exploits du 12 décembre 2016 pour le 20 septembre 2017 est régulier et que les époux [C] qui n'ont pas restitué au terme du bail les clefs des locaux objets du bail du 25 septembre 2011, dépendant de l'immeuble [Adresse 4], sont devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date, - Ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. et Mme [C] des lieux loués [Adresse 4] (2 ème étage et cave N° 6), ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à la société Groupama GAN Vie une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du dernier loyer contractuel avec indexation outre les charges et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, - Condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à la société Groupama GAN Vie au titre des indemnités d'occupation dues pour l'appartement du 2ème étage au 3 mars 2023, mois de mars 2023 inclus, la somme de 6.872,65 € euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, A titre subsidiaire, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 25 septembre 2011 aux torts des intimés au jour de l'arrêt à intervenir, en raison des manquements réitérés depuis plusieurs années de M. et Mme [C] dans le paiement des échéances de loyers et charges à bonne date, - Ordonner l'expulsion des lieux loués [Adresse 4] PARIS (2 ème étage et cave N° 6) de M. et Mme [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la Force Publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - Ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamner solidairement M. et Mme [C] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du dernier loyer contractuel avec indexation outre les charges et accessoires, à compter de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, - Juger irrecevables les demandes reconventionnelles formées devant le premier juge par les M. et Mme [C] au titre des troubles de jouissance, - à défaut, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et plus généralement les débouter de toutes leurs demandes à toutes fins qu'elles comportent, - Condamner in solidum les intimés à payer à la société Groupama GAN Vie la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Guizard, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions en date du 30 juillet 2021, M. et Mme [C] demandent à la cour de': - Débouter la société Groupama GAN Vie de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' Constaté que le bail conclu entre les parties le 23 septembre 2011 est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ' Débouté la société Groupama GAN Vie de sa demande tendant au constat de la validité du congé délivré le 12 décembre 2016 ' Déclaré la société Groupama GAN Vie irrecevable en sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ' Débouté la société Groupama GAN Vie de ses demandes en expulsion, séquestration des meubles et fixation d'une indemnité d'occupation ' Débouté la société Groupama GAN Vie de sa demande en paiement de l'arriéré de loyers, ' Déclaré la demande reconventionnelle de M. et Mme [C] recevable, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' Débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, ' Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens ' Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Débouté les parties du surplus de leurs demandes, Statuant de nouveau de ces chefs : - Dire et juger que la société Groupama GAN Vie a manifestement failli à ses obligations de garantir un logement décent et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement - Condamner la société Groupama GAN Vie à verser à M. et Mme [C] les sommes suivantes au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, au mois de novembre 2019 : En ce qui concerne l'appartement situé au 2eme étage - Diminution du loyer à hauteur de 20 % sur une période de 15 mois, soit un total de 14.334 € (955,60 x 15), au mois de novembre 2019 En ce qui concerne l'appartement situé au 3eme étage : - Diminution du loyer à hauteur de 20 % sur une période de 15 mois, soit un total de 15.000 euros (1.000 x 15), au mois de novembre 2019, - Diminution de 17,24 % correspondant à la superficie de la chambre d'enfant (25 m²) sur une période de 5 mois, soit un total de 4.310 euros (862 x 5), au mois de novembre 2019, - Condamner la société Groupama GAN Vie à verser aux époux [C] la somme totale de 15.000 euros à titre de dommage et intérêt pour préjudice moral, - Condamner la société Groupama GAN Vie à procéder à la réparation du mur et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Se réserver compétence pour la liquidation de cette astreinte, À titre subsidiaire : - Prendre acte de la volonté de M. et Mme [C] d'acquérir le bien immobilier sis [Adresse 1], donné à bail le 21 septembre 2011, - Accorder à M. et Mme [C] un délai de grâce d'une durée de 36 mois, - Débouter la société Groupama GAN Vie de sa demande de fixation du montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 10.000 €, soit le double du loyer actuel, - Dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation sera égal à celui du dernier loyer, En tout état de cause : - Condamner la société Groupama GAN Vie à verser à M. et Mme [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile - Condamner la société Groupama GAN Vie aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Katia Szleper, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023. Le conseil de M. et Mme [C] a adressé à la cour le 4 mai suivant un message indiquant que ceux-ci avaient adressé à la société bailleresse un virement soldant leur dette. A l'audience du 9 mai 2023, il a été indiqué que l'arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 septembre suivant. SUR CE, Sur la prescription de la demande de requalification du bail Considérant que la société Groupama GAN Vie invoque la prescription de la demande en requalification du bail conclu le 23 septembre 2011, stipulant l'exclusion de la soumission de celui-ci à la loi du 6 juillet 1989 et la soumission aux articles 1708 à 1862 du code civil ; Qu'à l'appui de sa demande, la société bailleresse fait valoir qu'en application de l'article 2224 du code civil le point de départ du délai de prescription est « le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer », soit en l'occurrence le jour de la conclusion du bail qui stipulait expressément l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le 23 septembre 2016, le délai de prescription étant alors de 5 ans cette demande était prescrite ; Que M. et Mme [C] reprennent la motivation du jugement entrepris selon laquelle les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et que «le bail est, de facto soumis à la loi du 6 juillet 1989 depuis sa signature» ; Considérant cependant que la motivation du premier juge ne saurait être adoptée sans que soit tranchée la question de la prescription invoquée par l'appelante ; Considérant que, comme le soutient la société bailleresse, c'est bien au moment de la conclusion du bail le 23 septembre 2011 que le délai de prescription a commencé à courir puisque M. et Mme [C] étaient alors en mesure de constater que ce contrat différait de celui qu'ils avaient conclu en 1993 pour leur résidence principale située au 3ème étage du même immeuble, du fait des mentions qui y étaient portées excluant expressément la loi du 6 juillet 1989 et visant de façon tout aussi expresse les dispositions du code civil ; Que ces mentions ne nécessitaient pas de grandes compétences juridiques pour s'interroger sur la loi applicable à ce nouveau bail d'une durée initiale inférieure au précédent et renouvelable pour une année, la simple lecture de la première page du bail suffisant à informer M. et Mme [C] lesquels ne contestent pas avoir un niveau tant culturel que professionnel élevé décrit par la société bailleresse ; qu'ainsi les locataires ont nécessairement connu ce fait lors de signature du bail laquelle est d'ailleurs intervenu postérieurement à la prise d'effet de celui-ci ; Considérant en conséquence que M. et Mme [C] pouvaient contester la qualification donnée au bail jusqu'au 23 septembre 2016, et qu'ils n'ont formulé une telle critique que lors de l'audience du juge des contentieux de la protection le 10 décembre 2020, de sorte que leur demande est prescrite et le jugement sera infirmé de ce chef ; Sur la validité du congé et ses conséquences Considérant que la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande en requalification du bail étant accueillie le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé aux motifs que celui-ci ne respectait pas les obligations posées par la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'il s'en déduit qu'il doit être fait droit à la demande d'expulsion, sans que la mesure d'astreinte sollicitée apparaisse nécessaire ; Qu'en outre, il sera rappelé que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Que s'agissant de la demande de délai pour quitter les lieux sur le fondement de l'article L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, formulée par M. et Mme [C], malgré le long délai de fait dont ils ont bénéficié, il sera fait droit à leurs demandes puisque ce local est occupé par la famille de leur fils aîné avec 2 enfants et il leur sera accordé un délai de 6 mois à compter du prononcé du présent arrêt ; Que M. et Mme [C] seront condamnés à verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération des lieux ; Sur la dette locative de M. et Mme [C] Considérant que la dette réclamée par la société bailleresse au 3 mars 2023 a été réglée le 4 mai suivant comme celle-ci le reconnaît dans le décompte arrêté au 5 mai 2023, prenant en considération le virement du 4 mai précédent annoncé par le conseil des intimés ; Que la demande de ce chef de l'appelante sera référée. Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [C] pour troubles de jouissance Considérant que la société bailleresse fait en premier valoir que ces demandes sont irrecevables en application de l'article 70 du code de procédure civile faute pour elles de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant ; Que si pour les dommages causés dans l'appartement du 3ème étage, ces demandes ne se rattachent pas aux prétentions originaires dès lors que celles-ci ne portaient que sur l'appartement du 2ème étage dont le bail avait été conclu près de vingt ans après et, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, que ces deux baux n'étaient pas liés par un lien de connexité, il en va différemment pour les troubles de jouissance causés dans cet appartement du 2ème étage ; Que néanmoins, outre que ces troubles étaient causés par un tiers puisqu'ils provenaient de travaux réalisés dans l'immeuble voisin dont la bailleresse ne saurait être tenue, le bail étant résilié depuis le mois septembre 2017, M. et Mme [C] étaient devenus sans droit ni titre sur cet appartement qu'ils n'occupaient d'ailleurs pas puisque, comme le démontre le constat d'huissier dressé le 21 décembre 2017 et comme le reconnaissent M. et Mme [C], ce logement est occupé par leur fils aîné, sa compagne et leurs deux enfants ; Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé recevable la demande relative au préjudice de jouissance causé aux occupants du 3ème étage, et confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leur demande relative au trouble subi dans l'appartement situé au 2ème étage ; Considérant, enfin, qu'il n'appartient pas à la cour, comme le demandent M. et Mme [C], de «prendre acte de (leur) volonté» d'acquérir l'appartement situé au 2ème étage ayant fait l'objet d'un bail conclu le 23 septembre 2011 ; Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera confirmé ; que s'agissant de la procédure d'appel, M. et Mme [C] seront condamnés, in solidum, à verser à la société Groupama GAN Vie, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leur demande de réparation d'un préjudice de jouissance s'agissant de l'appartement situé au 2ème étage de l'immeuble sis à [Adresse 4] et en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Déclare prescrite et, partant, irrecevable la demande de M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] tendant à la requlification du bail conclu le 23 septembre 2011 portant sur un appartement situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 4], - Déclare valide le congé délivré le 12 décembre 2016 pour le 20 décembre 2017, - Constate que M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] sont depuis le 21 décembre 2017 occupants sans droit ni titre de ce logement, - Ordonne en conséquence à M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] de libérer les lieux, à défaut ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, notamment M. [I] [C] et les membres de sa famille avec, si besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, dans les conditions de l'article L 412-1du code des procédures civiles d'exécution, - Accorde M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] un délai de 6 mois à compter du 12 septembre 2023 pour libérer les lieux, - Rejette la demande d'astreinte formée par la société Groupama GAN Vie, - Constate qu'au 5 mai 2023, M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] avaient apuré la dette locative, - Déboute en conséquence la société Groupama GAN Vie de sa demande de ce chef, - Condamne solidairement M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] à verser, jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, une indemnité d'occupation mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, y compris les indexations, et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, - Juge irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] relative aux troubles de jouissance dans l'appartement du 3ème étage, - Juge recevable la demande reconventionnelle formée par M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] relative aux troubles de jouissance dans l'appartement du 2ème étage, - Déboute M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C] de leur demande de réparation du préjudice résultant de troubles de jouissance dans l'appartement du 2ème étage, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne, au titre de la procédure d'appel, M. [D] [C] et Mme [V] [M] épouse [C], in solidum, à verser à la société Groupama GAN Vie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. et Mme [C], in solidum, aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Guizard, avocat au barreau de Paris, dans les conditions des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA CONSEILLERE,