Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 19/10256

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 19/10256 N° Portalis 352J-W-B7D-CQTOE N° MINUTE : 1 réputé contradictoire Assignation du : 06 Août 2019 JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT - OPH, EPIC [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483 DÉFENDERESSES SOciété BUZZ’N FOOD, SAS [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Benjamin VARDON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0124, et par Maître David ATTALI, avocat au barreau de Marseille, Avocat plaidant, Société [Localité 4] VICTOR, SARL [Adresse 1] [Adresse 1] défaillante Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/10256 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQTOE COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS A l’audience du 25 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 avril 2006, Madame [R] [O], aux droits de laquelle est venue la Ville de [Localité 4], puis l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la société O’DUO un local, sis [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 27 avril 2006 moyennant un loyer principal annuel de 6.860 euros, pour l’exercice de toute activité commerciale ou artisanale entrant dans le champ d’application du statut des baux commerciaux. A la suite de différentes cessions du fonds de commerce, la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR est venue aux droits de la société DES TROIS AMIS, elle-même étant venue aux droits de la société O’DUO. Par acte en date du 9 février 2018, la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR a cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à la S.A.S. BUZZ’N FOOD. Par acte extrajudiciaire du 1er août 2018, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR un commandement d’avoir à payer la somme de 4.175,84 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 21 août 2018, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à la S.A.S. BUZZ’N FOOD une sommation de quitter les lieux sans délai. Par ordonnance de référé du 4 avril 2019, le juge des référés a débouté l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes, et notamment celles visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du 1er avril 2018, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR et de la S.A.S. BUZZ’N FOOD, condamné la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif, condamné in solidum la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR et de la S.A.S. BUZZ’N FOOD à lui verser une indemnité d’occupation. Par acte extrajudiciaire du 8 août 2019, l’E.P.I.C [Localité 4] HABITAT - OPH a assigné la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR et la S.A.S. BUZZ’N FOOD devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail commercial, de voir ordonner leur expulsion et de les voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et indemnité d’occupation. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 14 juin 2023, l’E.P.I.C [Localité 4] HABITAT - OPH demande au tribunal, aux visas des articles 1184 ancien, 1728, 1729 et 1741 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de : “RECEVOIR [Localité 4] HABITAT-OPH en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé, DEBOUTER la société BUZZ’N FOOD de ses demandes, fins et conclusions, CONSTATER l’absolue inopposabilité de la cession de droit au bail intervenue entre les sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD à l’égard de [Localité 4] HABITAT-OPH, en l’absence de respect des modalités de la cession prévues par le bail commercial, CONSTATER en conséquence la qualité d’occupant sans droit ni titre attachée à la société BUZZ’N FOOD, A titre principal : CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du renouvellement de bail commercial liant [Localité 4] HABITAT-OPH à la société [Localité 4] VICTOR, à compter du 1 er septembre 2018, A titre subsidiaire : PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 27 avril 2006 ; En tout état de cause : CONDAMNER la société [Localité 4] VICTOR à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 30.868,22 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, ORDONNER l’expulsion des sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD des lieux litigieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls des sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD, et ce en application des dispositions combinées des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNER in solidum les sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale aux loyers en cours, en ce comprises [sic] les charges et taxes afférentes, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs, ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER in solidum les sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER in solidum les sociétés [Localité 4] VICTOR et BUZZ’N FOOD aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.” Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 9 octobre 2023, la S.A.S. BUZZ’N FOOD demande au tribunal, aux visas des articles L.145-41, L.143-2, L.141-12 du code de commerce, 1343-5, 1690, 1719 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de : “- Entendre et recevoir la Société BUZZ’N FODD en ses arguments, - Débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à la condamnation et à l’expulsion de la société BUZZ’N FOOD; - Débouter [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux ; - Dire et juger que le commandement de payer est inopposable à la société BUZZ’N FOOD, - Dire et juger que la cession de fonds de commerce entre les sociétés BUZZ’N FOOD et [Localité 4] VICTOR est parfaitement opposable à [Localité 4] HABITAT-OPH ; - Maintenir le Bail commercial en date du 27 avril 2006 au profit de la société BUZZ’N FOOD; En outre, - Constater l’ensemble des règlements effectués par la société BUZZ’N FOOD ; - Fixer la date locative de la société BUZZ’N FOOD à la somme de 11 574,90 € au 19 octobre 2021 ; - Priver [Localité 4] HABITAT-OPH de droit de solliciter un loyer ou des charges à la société BUZZ’N FOOD à compter du 19 octobre 2021 au motif que cette dernière est privée de l’exploitation du fonds du fait de la faute du bailleur qui lui a coupé le gaz et que ce dernier doit en assumer seule les conséquences préjudiciables subies par son locataire; - Accorder à la société BUZZ’N FOOD des délais de paiements et l’autoriser, en raison de la crise sanitaire actuelle, de régler sa dette locative arrêtée au 19 octobre 2021 en 24 échéances mensuelles, égales et successives à compter de la signification du Jugement à intervenir ; - Si tant est que la clause résolutoire puisse prendre effet à l’encontre du bail commercial dont jouit la Société BUZZ N FOOD, prononcer en conséquence la suspension de la clause résolutoire et de ses effets ; A titre reconventionnel, - Condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à la société BUZZ’N FOOD : Au titre de son préjudice financier, la somme de 193 € HT par jour à compter du 14.10.21 et jusqu’à ce que le Tribunal statue ou jusqu’au jour où le bailleur aura rétabli les arrivées d’eau et de gaz, cette somme correspondant à ses recettes quotidiennes basées sur le bilan arrêté au 31.12.2019 de la Société BUZZ’N FOOD qui fait état d’un Chiffre d’affaires annuel de 70 465 € HT sur 365 jours d’ouverture du restaurant exploité par la Société BUZZ’N FOOD ; Prendre en considération qu’à la date du 1er mars 2023 (date du PV de constat réalisé par Me [T], Commissaire de justice) la Société BUZZ’N FOOD est dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce en raison des travaux entrepris par le bailleur et de la coupure d’eau et de gaz pendant près de 17 mois et 17 jours à la date des présentes conclusions n° 4, soit un préjudice financier de 101 711 € arrêté au 31 mars 2023 et calculée sur 527 jours d’exploitation ; Au titre de son préjudice financier complémentaire à hauteur de la somme de 70 465 € correspondant à la dégénérescence de son fonds de commerce qui a perdu sa valeur et sa clientèle du fait de l’impossibilité d’exploiter en raison des travaux menés par le bailleur et des coupures d’eau et de gaz subi depuis le 14 octobre 2021 ; Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/10256 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQTOE Au titre de son préjudice moral, la somme forfaitaire de 10 000 € pour avoir privé, sans la moindre prévenance, la Société BUZZ’N FOOD de l’exploitation de son commerce. En tout état de cause, - Condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à la somme de 10 000 € au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner [Localité 4] HABITAT-OPH aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.” La S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR n’a pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 juin 2024. MOTIFS - sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire : L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite l’acquisition de la clause résolutoire. Il soutient que la cession de droit au bail intervenue entre la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR et la S.A.S. BUZZ’N FOOD ne lui est pas opposable; que ces deux sociétés n’ont pas respecté les modalités contractuelles de nature à rendre opposable la cession à son encontre; que la cession a fait l’objet d’une publication au BODACC les 5 et 6 mars 2018; que la signification effectuée le 22 juin 2018 a été effectuée en violation des stipulations contractuelles; que la sommation de quitter les lieux ne saurait entrainer une reconnaissance implicite de la cession de fonds de commerce; que le compromis de vente a été adressé à l’indivision [O], alors que le bail emphytéotique du 26 janvier 2018 stipule expressément que le vendeur déclare n’avoir reçu à la date de sa conclusion aucune confirmation de la réitération de la cession de fonds de commerce annoncée par la S.A.R.L VICTOR aux termes de sa correspondance du 8 décembre 2017; qu’il ne sollicite pas que le commandement de payer soit opposable à la S.A.S. BUZZ’N FOOD mais à l’encontre de la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR, seul locataire en titre. La S.A.S. BUZZ’N FOOD s’oppose à cette demande. Elle soutient que la validité du commandement de payer est contestable dans la mesure où l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH n’a pas dénoncé le commandement aux créanciers inscrits, en violation de l’article L. 143-2 du code de commerce; que le commandement ne lui est pas opposable dans la mesure où il ne lui a pas été personnellement adressé; que malgré le fait que le compromis puis la vente définitive du fonds lui aient été signifiés, elle a fait délivrer à la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR le commandement de payer visant la clause résolutoire; que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 décembre 2017, la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR a notifié au bailleur la signature d’un compromis de cession de fonds de commerce sous conditions conclu le 23 novembre 2017 et annexait au courrier copie du compromis; que la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR a cédé son fonds avec le droit au bail par acte du 9 février 2018, publié au BODACC les 5 et 6 mars 2018; que cette publication permettait aux éventuels créanciers de s’opposer au règlement de la cession, que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne s’est pas manifesté dans le délai imparti de 10 jours; que par acte en date du 22 juin 2018, elle a signifié à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH la cession du fonds de commerce de la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR à la S.A.S. BUZZ’N FOOD; que le bail dispense le preneur de requérir le consentement préalable du bailleur, dès lors que le droit au bail est cédé à l’acquéreur du fonds de commerce; que la S.A.R.L. [Localité 4] VICTOR n’avait pas à recueillir l’accord préalable du bailleur pour rendre opposable la cession du fonds et du droit au bail à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH; que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne pouvait légitimement ignorer la cession intervenue; que la cession du fonds de commerce et du droit au bail était opposable à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH. Conformément à l'article 1690 du code civil, la cession d'un fonds de commerce doit nécessairement être signifiée au bailleur. A défaut, la cession est inopposable au bailleur qui n'a aucun lien de droit avec le cessionnaire. L’article 1690 susvisé ne prévoyant aucun délai, la signification est possible tant que le droit au bail demeure, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail. L’article 14 du contrat de bail stipule que “le Preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer, en tout ou partie, les locaux loués, ni mettre le fonds de commerce en location-gérance sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur direct, acquéreur de son fonds de commerce. (...) Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au Bailleur, dix jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition”. Il en découle que l'acte de cession du fonds de commerce n'est subordonné ni à une autorisation, ni à une intervention du bailleur. Par ailleurs, le contrat ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de transmission de l’acte de cession. Pour autant, cette dispense d'autorisation n'entraîne pas opposabilité de la cession du droit au bail sans respect des dispositions de l'article 1690 du code civil prévoyant la notification de la cession au bailleur. En l’espèce, par acte en date du 9 février 2018, la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR a cédé son fonds de commerce ainsi que le droit au bail à la S.A.S. BUZZ’N FOOD. La cession a été publiée au BODACC les 5 et 6 mars 2018. L’acte de cession a été signifié au bailleur le 22 juin 2018. L’acte de cession était donc opposable à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH à compter de cette date. Ainsi, à compter de cette date, la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR n’avait plus aucun lien de droit avec l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH et n’était plus preneur du local litigieux. Or, alors que la cession lui était opposable depuis le 22 juin 2018, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer le 1er août 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR, ancien preneur, et non à la S.A.S. BUZZ’N FOOD, nouveau preneur. En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er août 2018 à l'ancien preneur, la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR, doit être déclaré privé d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail formée à ce titre. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 19/10256 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQTOE - la demande de résiliation judiciaire : L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la résiliation judiciaire, à titre subsidiaire, compte tenu de l’absence de paiement des loyers et charges à leur échéance par la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR. La S.A.S. BUZZ’N FOOD s’oppose à la demande de l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH. Elle soutient que la cession du fonds de commerce et du droit au bail est opposable à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH. En application des articles 1741 et 1184 du Code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant. Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante. Force est de constater que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la résiliation judiciaire du bail compte tenu du défaut de paiement des loyers par la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR. Or, il ressort des pièces versées aux débats que l’arriéré locatif dont se prévaut l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH est postérieur à la cession de fonds de commerce et du droit au bail. Par ailleurs, la S.A.S. BUZZ’N FOOD ne conteste pas être à l’origine du défaut de paiement, elle conteste uniquement le montant de l’arriéré locatif. Dès lors, il n’est nullement démontré un défaut de paiement de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR. Au demeurant, cette dernière depuis la signification de l’acte de cession n’a plus de liens de droit avec l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH. Ce dernier ne peut donc solliciter la résiliation judiciaire du bail en soulevant le défaut de paiement des loyers de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR. L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR et de la S.A.S. BUZZ’N FOOD, de condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration mobilière. - sur l’arriéré locatif : L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH soutient que la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR est redevable de la somme de 16.977,36 euros au titre de l’arriéré locatif au 13 juillet 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir. Il sollicite également la capitalisation des intérêts. La S.A.S. BUZZ’N FOOD indique être débitrice de la somme de 11.574,90 euros au 19 octobre 2021. Il y a lieu de relever que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne sollicite pas la condamnation de la S.A.S. BUZZ’N FOOD à lui payer l’arriéré locatif mais uniquement la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR. Or, comme il l’a été relevé précédemment l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne justifie nullement d’une créance locative à l’égard de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR, ce d’autant que cette créance est postérieure à la cession du fonds de commerce. L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne justifiant d’aucune créance à l’égard de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR, elle sera déboutée de sa demande de condamnation de cette dernière au paiement de l’arriéré locatif. Sur la fixation de la dette locative de la S.A.S. BUZZ’N FOOD : La S.A.S. BUZZ’N FOOD sollicite que sa dette locative soit fixée à la somme de 11.574,90 euros au 19 octobre 2021. L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH n’a pas répondu à cette demande. Il ressort des différentes pièces versées aux débats, et notamment des différents règlements dont justifient la S.A.S. BUZZ’N FOOD et qui figurent dans le relevé de compte produit par l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, que la dette locative de la S.A.S. BUZZ’N FOOD à la date du 19 octobre 2021 s’élève à la somme de 16.977, 36 euros et non à la somme de 11.574,90 euros comme soutenu par S.A.S. BUZZ’N FOOD. La S.A.S. BUZZ’N FOOD sera donc déboutée de sa demande de fixation de sa dette locative la somme de 11.574,90 euros au 19 octobre 2021. - sur les demandes à titre reconventionnel de la S.A.S. BUZZ’N FOOD La S.A.S. BUZZ’N FOOD soutient que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a manqué à son obligation de délivrance. Elle précise qu’elle a fait constater par procès-verbal de constat en date du 14 octobre 2021 que les arrivées d’eau et de gaz avaient été coupées en raison des travaux de réhabilitation réalisés par l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ; que privée de ces éléments essentiels à l’exploitation du commerce de restauration, elle n’est plus en mesure d’exploiter paisiblement son commerce; que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne l’avait pas informée de la coupure subite d’eau et de gaz; qu’elle subit un préjudice financier né de l’impossibilité d’exploiter du fait du bailleur à hauteur de la somme de 193 euros HT par jour à compter du 14 octobre 2021 et jusqu’à ce que le tribunal statue ou jusqu’au jour où le bailleur aura rétabli les arrivées de gaz, cette somme correspondant à ses recettes quotidiennes basées sur le bilan arrêté au 31 décembre 2019 qui fait état d’un chiffre d’affaires annuel de 70.465 euros HT sur 365 jours d’ouverture du restaurant; qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce en raison des travaux entrepris par le bailleur et de la coupure d’eau et de gaz pendant près de 17 mois et 17 jours, soit un préjudice de 101.711 euros HT calculée sur 527 jours d’exploitation ; qu’elle a subi un préjudice financier complémentaire à hauteur de la somme de 70.465 € (soit un an de chiffre d’affaires HT = prix de vente habituel d’un fonds de commerce de restauration) correspondant à la dégénérescence de son fonds de commerce qui a perdu sa valeur et sa clientèle du fait de l’impossibilité d’exploiter en raison des travaux menés par le bailleur depuis près de 2 ans de manière interrompue et de la coupure de gaz subi depuis le 14 octobre 2021; qu’elle sollite également que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH soit privé du droit de lui solliciter un loyer ou des charges à compter du 19 octobre 2021 au motif qu’elle est privée de l’exploitation du fonds du fait de la faute du bailleur qui lui a coupé le gaz et que ce dernier doit en assumer seul les conséquences préjudiciables subies par son locataire; qu’elle a subi par ailleurs un préjudice moral qui devra être fixé à la somme forfaitaire de 10.000 euros pour l’avoir privée, sans la moindre prévenance, de l’exploitation de son commerce. L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH s’oppose à ces demandes. Elle soutient que la S.A.S. BUZZ’N FOOD est occupante sans droit, ni titre; que l’opération de réhabilitation a fait l’objet d’une expertise préventive par ordonnance de référé du 29 juillet 2021; que ces opérations ont été rendues communes et opposables à la S.A.S. BUZZ’N FOOD et à la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR par ordonnance du 14 octobre 2022; que la S.A.S. BUZZ’N FOOD ne s’est jamais manifestée et n’a jamais saisi l’expert judiciaire d’une quelconque demande concernant la coupure de gaz; qu’elle n’a jamais évoqué une telle difficulté pendant l’expertise; que les procès-verbaux n’ont pas été établis contradictoirement; qu’ils ne démontrent pas que l’immeuble a été privé de gaz du 14 octobre 2021 au 1er mars 2023; qu’elle n’a formulé aucune demande de rétablissement du gaz durant cette période; que la S.A.S. BUZZ’N FOOD ne justifie pas du quantum de ses demandes indemnitaires; qu’elle ne verse aux débats que son bilan et son compte de résultats de l’exercice 2019, sans démontrer le chiffre d’affaire réellement réalisé dans le local litigieux; qu’elle ne fournit aucun élément comptable pour les exercices postérieurs à 2019; qu’elle ne justifie pas davantage le quantum de sa demande indemnitaire au titre de la “dégénérescence” de son fonds de commerce. Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers. Il n’est pas contesté que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a mis en oeuvre une opération de réhabilitation de l’ensemble immobilier dans lequel se situe le local litigieux. Cette opération de réhabilitation a fait l’objet d’une expertise préventive par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de [Localité 4] en date du 29 juillet 2021. L’ordonnance de référé du 29 juillet 2021 a été rendue commune à la S.A.S. BUZZ’N FOOD et à la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de [Localité 4] du 14 octobre 2022. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la S.A.S. BUZZ’N FOOD ait participé aux opérations d’expertises et qu’elle ait fait état de la coupure d’eau et de gaz ainsi que du préjudice en découlant pour elle. Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir informé son bailleur de cette difficulté et demandé à celui-ci d’y remédier. Au demeurant, si la S.A.S. BUZZ’N FOOD produit deux procès-verbaux de constat d’huissier en date des 14 octobre 2021 et 1er mars 2023 constatant que le gaz desservant le commerce est coupé, ces deux procès-verbaux ne peuvent suffire à démontrer que la S.A.S. BUZZ’N FOOD est privée d’eau et de gaz depuis le 14 octobre 2021. Elle ne justifie pas davantage être depuis cette date dans l’incapacité d’exploiter son fonds de commerce. Elle soutient également sans le démontrer que son fonds de commerce a vu sa valeur se déprécier par la perte d’une partie de sa clientèle du fait de l’impossibilité d’exploiter, en raison des travaux menés par le bailleur et des coupures d’eau et de gaz subi depuis le 14 octobre 2021. Enfin, elle produit, à l’appui de sa demande d’indemnisation de son préjudice financier, uniquement le bilan pour l’exercice 2019. Elle ne produit notamment aucun bilan correspondant à la période pendant laquelle elle aurait subi la coupure d’eau et d’électricité. Ainsi, force est de constater que la S.A.S. BUZZ’N FOOD ne démontre nullement que l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a manqué à son obligation de délivrance en coupant l’eau et le gaz dans le local dans le cadre de l’opération de réhabilitation de l’ensemble immobilier. Elle ne justifie pas davantage avoir été dans l’incapacité d’exploiter son fonds de commerce et ainsi avoir subi un préjudice financier et moral. La S.A.S. BUZZ’N FOOD sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice financier et au titre de son préjudice moral. Elle sera également déboutée de sa demande visant à priver l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH du droit de lui solliciter un loyer ou des charges à compter du 19 octobre 2021. - sur la demande de délais de paiement de la S.A.S. BUZZ’N FOOD : Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er août 2018 ayant été déclaré nul et de nul effet et l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ayant été débouté de sa demande de condamnation de la S.A.S. BUZZ’N FOOD au titre de l’arriéré locatif, la demande de délais de paiement de cette dernière est devenue sans objet. - sur les demandes accessoires : L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l'instance. L’équité commande de condamner l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à la S.A.S. BUZZ’N FOOD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE nul et nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er août 2018 ; En conséquence, DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR et de la S.A.S. BUZZ’N FOOD, de leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration mobilière, DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de la S.A.R.L [Localité 4] VICTOR au titre de l’arriéré locatif, DEBOUTE la S.A.S. BUZZ’N FOOD de sa demande de fixation de sa dette locative à la somme de 11 574,90 € au 19 octobre 2021, DÉCLARE sans objet la demande de délais de paiement de la S.A.S. BUZZ’N FOOD, DEBOUTE la S.A.S. BUZZ’N FOOD de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice financier et au titre de son préjudice moral ainsi que de sa demande visant à priver l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH du droit de lui solliciter un loyer ou des charges à compter du 19 octobre 2021, CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à la S.A.S. BUZZ’N FOOD la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens de l'instance, ORDONNE l’exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sandra PERALTA