Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 11]
REFERENCES : N° RG 24/01121 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHS4
Minute : 24/00216
Madame [V] [B] [G] [K]
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
C/
Monsieur [F] [R]
Madame [I] [W]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Laure BELMONT
Copie délivrée à :
Monsieur [F] [R]
Madame [I] [W]
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 24 Juin 2024
Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Juin 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE , greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Madame [V] [B] [G] [K]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [F] [R]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant
Madame [I] [W]
[Adresse 4]
[Localité 10]
non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé à effet du 15 octobre 2022, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] a donné à bail à Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement n°13 situés au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 000 euros outre des provisions sur charges. Par courrier recommandé du 11 septembre 2023, Madame [I] [W] a délivré congé avec un délai de préavis d’un mois.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 790 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] a fait assigner Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 8 160,06 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 septembre 2023, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 24 Juin 2024, Madame [V], [B], [G] [K] née [D], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la somme de 11 664,97 euros, selon décompte en date du 2 mai 2024. Elle a transmis une demande de délai de paiement formée par Madame [W] sollicitant le paiement de la dette par versement de 150 euros par mois.
Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
L’action est donc recevable.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu à effet du 15 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 790 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Cependant, l'absence par Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.
De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux des locataires postérieurement à la cessation du bail.
Il est démontré avec l’évidence requise en référé que Madame [I] [W] n’occupe plus les lieux compte tenu du congé qu’elle a fait délivrer le 11 septembre 2023 à effet du 11 octobre 2023. La demande d’expulsion formée à son encontre est sérieusement contestable et sera rejetée.
Monsieur [F] [R] étant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] restent lui devoir la somme de 11 664,97 euros à la date du 2 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Cependant, la demande de condamnation formée à l’encontre de Madame [I] [W] est sérieusement contestable pour la partie de la dette postérieure à l’expiration du délai d’un mois suivant délivrance du congé, au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public qui supplante les stipulations contractuelles, qui dispose que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, et à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Madame [I] [W] sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 3 129,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2023 date de l’expiration de son préavis. Compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat, Monsieur [F] [R] sera également condamné au paiement de cette somme solidairement. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023, date du commandement de payer pour la somme de 2 790 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Compte tenu de son départ des lieux, la demande de condamnation de Madame [I] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation est sérieusement contestable et sera rejetée.
En outre, Monsieur [F] [R] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 8 535,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 Mai 2024, échéance du mois de mai incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 790 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [F] [R], dont il n’est pas sérieusement contestable qu’il occupe dorénavant seul les lieux, sera aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 3 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de délai de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, par écrit recevable malgré le défaut de comparution de la demanderesse aux délais de paiement, Madame [I] [W] sollicite des délais de paiement en procédant à des paiements mensuels de la somme de 150 euros par mois.
Compte tenu du montant de la dette et de ses efforts de paiement, il sera fait droit à cette demande, avec clause de déchéance comme il sera dit au dispositif de la décision.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V], [B], [G] [K] née [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 15 octobre 2022 conclu entre Madame [V], [B], [G] [K] née [D] et Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°13, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V], [B], [G] [K] née [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] à verser à Madame [V], [B], [G] [K] née [D] la somme provisionnelle de 3 129,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 pour la somme de 2 790 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Autorisons Madame [I] [W] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 20 mensualités de 150 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;
Rappelons que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendnat le délai fixé par le juge ;
Condamnons Monsieur [F] [R] à verser à Madame [V], [B], [G] [K] née [D] la somme provisionnelle de 8 535,79 euros (décompte arrêté au 2 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 sur la somme de 2 790 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Condamnons Monsieur [F] [R] à verser à Madame [V], [B], [G] [K] née [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1 234,97 euros), à compter du 3 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] à verser à Madame [V], [B], [G] [K] née [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
