Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BERNARD
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me CREHANGE
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/02100
N° Portalis 352J-W-B7D-CPCU2
N° MINUTE :
Assignation du :
18 février 2019
JUGEMENT
rendu le 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (CFI)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Laurent CREHANGE de la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1312
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. COJEST
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Solène BERNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E112
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/02100 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPCU2
DÉBATS
A l’audience du 14 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS et PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 13 janvier 2003, la société COMACO devenue Compagnie Française d'Investissement (ci-après CFI) a acquis de la SCI Les Cariatides, les lots n°15,16 et 17 dépendant de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.
Ces locaux étaient donnés à bail, depuis le 12 avril 2000, à la société Home Contemporain pour y exercer, entre autres, une activité de commerce d'ameublement.
Lors de l'assemblée générale du 05 décembre 2018, la société CFI a sollicité l'autorisation portant sur la « réinstallation de la gaine d'extraction » desservant le lot n°17, demande rejetée par les copropriétaires.
Se plaignant des modalités de vote de cette résolution, la société CFI a, par acte délivré le 18 février 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'en obtenir l'annulation.
Lors de l'assemblée générale du 16 juin 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n°22 aux termes de laquelle il a été décidé de procéder, pour le compte de qui il appartiendra, aux travaux de repose des gaines de ventilation et d'extraction desservant le local appartenant à la société CFI.
Par acte en date du 24 novembre 2021, la société CFI a mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'avoir à exécuter, sans délai, les travaux décidés lors de l'assemblée générale du 16 juin 2021.
Puis par acte en date du 27 décembre 2021, la société CFI a fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic en référé aux fins d'obtenir la réalisation de ces travaux.
Par ordonnance en date du 04 mars 2022, rectifiée le 20 juin 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé.
Les travaux de repose des gaines ont été réalisés.
La société CFI demandant désormais réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de percevoir les loyers de son local, en raison de la destruction de ces gaines, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d'un expert afin de déterminer la nature des conduits déposés et les raisons de leur destruction.
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Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le juge de la mise en état a refusé l'expertise sollicitée.
Par acte en date du 14 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée le président du conseil syndical, l'ancien syndic en exercice, le maître d'oeuvre des travaux de ravalement et l'entreprise qui les a réalisées.
La jonction avec la présente instance, sollicitée par les parties, a été refusée par le juge de la mise en état qui a ordonné la clôture de l'instruction le 25 octobre 2023 et fixé la date de plaidoirie au 14 juin 2014.
Par ordonnance en date du 15 décembre 2023, l'ordonnance de clôture a été révoquée afin d'admettre les conclusions de la société CFI, transmises le 25 octobre 2023, mais non reçues par le juge de la mise en état, et de permettre au syndicat des copropriétaires d'y répondre.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°5, notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la société CFI demande, au visa des articles 8, 10-1, 14, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants et 1302 et suivants du code civil, de :
« CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 1.299.999,87 € correspondant au préjudice subi du 1 er janvier 2019 au 30 mars 2022 ;
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société COJEST, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société COJEST, à payer à la SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 10.000 € pour résistance abusive ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société COJEST, à payer à la SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSER la SARL COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société COJEST aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Laurent CRÉHANGE, CRÉHANGE & KLEIN ASSOCIÉS (SELAS), Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile.»
Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des 9 du code de procédure civile, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
« A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER la société COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A TITRE RECONVENTIONNEL
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CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 20.000 euros en réparation des préjudices subis par suite de la présente procédure abusivement engagée à son encontre ;
CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT aux entiers dépens. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2024 et l'affaire plaidée le même jour, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS
Sur le désordre et les responsabilités
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, soit jusqu'au 01 juin 2020, dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Les articles 1240 et 1241 du code civil disposent pour leur part respectivement que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et que « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
Enfin, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
La société CFI explique que le local qu'elle a donné à bail est historiquement exploité en qualité de bar/restaurant et qu'il était ainsi doté d'une gaine d'extraction permettant d'évacuer l'air vicié et d'une gaine de ventilation permettant de ventiler les locaux, afin que les preneurs puissent exercer leur activité commerciale, ces gaines passant par la courette numéro 1, pour les gaines de ventilation, et par la numéro 4 pour celles d'extraction.
Or, elle indique qu'elle a découvert que ces gaines, constituant une partie privative de son lot, avaient été déposées, sans être reposées, lors des travaux de ravalement de l'immeuble votés en 2018, sans qu'elle n'en soit informée et en parfaite connaissance de cause du syndicat des copropriétaires et de M. [T], président du conseil syndical puisqu'elle soutient que ce dernier est à l'origine de cette destruction.
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Elle fait donc valoir que les travaux votés sur une partie commune, les courettes ravalées, ont eu pour conséquence la destruction de parties privatives, les gaines d'extraction et de ventilation, essentielles à la conformité légale du local commercial dont elle est propriétaire.
Elle soutient dès lors que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
A titre subsidiaire, elle recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, en considérant qu'il a manqué à son obligation de surveillance ou d'administration de l'immeuble en permettant la destruction des gaines desservant le local dont elle est propriétaire et en se montrant d'une particulière négligence après la découverte du sinistre.
Elle fait enfin valoir, au visa de l'article 18 de la loi de 1965, que le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, est tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, et que sa responsabilité fondée sur la faute dans l'exécution de sa mission entraîne celle du syndicat en sa qualité de mandant.
Or, elle explique ainsi qu'en l'espèce le syndic a attendu plusieurs mois pour exécuter les travaux votés lors de l'assemblée du 16 juin 2021, ces derniers n'ayant été achevés que 9 mois plus tard, le 30 mars 2022, uniquement grâce à sa pugnacité de voir appliquer la résolution n°22.
Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, tout d'abord, que le local ventilation qui existait au sein des lots n°15, 16 et 17 a été détruit il y a près de vingt ans par la société Home Contemporain, à la demande du propriétaire de l'époque, la SCI Cariatides.
Il indique ensuite que les documents joints à la convocation de l'assemblée générale du 24 janvier 2018, au cours de laquelle les travaux de ravalement ont été votés, mentionnaient expressément la suppression du conduit sans mention d'une quelconque repose.
Il soutient donc que la dépose des conduits que la société CFI prétend être ceux assurant la ventilation et l'extraction de son local ne procède aucunement d'un quelconque désordre affectant les parties communes mais d'un choix du syndicat des copropriétaires.
Il considère donc que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pas plus que sur celui de l'article 1240 du code civil ou de l'article 18 de la loi de 1965.
Il rappelle en effet que la dépose des conduits ne résulte nullement d'un quelconque défaut de surveillance de sa part, mais d'un choix des professionnels de la construction, mentionné dans le devis validé par l'assemblée générale des copropriétaires, que la société CFI n'a pas attaquée.
Il relève également que sa prétendue négligence après « la découverte du sinistre » n'est pas plus sérieuse puisque cette dépose était prévue dans le devis et le descriptif des travaux de ravalement et que la société CFI savait pertinemment que les conduits n'avaient pas été reposés puisqu'elle a précisément sollicité l'autorisation de les réinstaller à ses frais.
S'agissant de l'article 18 précité, il indique qu'il fixe les pouvoirs et obligations du syndic et non du syndicat des copropriétaires et que lorsque seul le syndicat des copropriétaires est attrait dans la cause, l'éventuelle inertie du syndic, personne morale différente, ne peut lui être reprochée.
En tout état de cause, il soutient que le retard pris dans les travaux est dû à l'ingérence du représentant de la société CFI et à la démission du gestionnaire du syndic.
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En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire tenue le 21 octobre 2000 que la SCI Cariatides, propriétaire des lots n°15, 16 et 17 a été autorisée, aux termes de la résolution n°2, à effectuer « les travaux d'aménagement destinés à l'ouverture d'un show room (présentation de meubles contemportains)-lot n°17 suivant le descriptif, les plans et le rapport de l'architecte Etude Dahlmanns-[Adresse 3] datés du 11.10.2000 ».
L'attestation notariée versée aux débats décrit ainsi les lots que la société CFI a acquis de la SCI Cariatides, le 13 janvier 2003 :
« lot numéro 15 :
au deuxième sous-sol, en sortant de l'escalier C « caves » à gauche, un local technique (chauffage) d'une superficie de 14 m²
et les 17/10 1000èmes dans la propriété du sol indivis et des parties communes générales
lot numéro 16 :
au deuxième sous-sol, en sortant de l'escalier C « caves » à gauche, un local technique (groupe froid-air conditionné) d'une superficie de 13 m²
et les 17/10 1000èmes dans la propriété du sol indivis et des parties communes générales
lot numéro 17
un local commercial dont les différentes parties s'ordonnent comme suit, reliées par un escalier intérieur
-au deuxième sous-sol, en sortant de l'escalier C, au fond du couloir en face, une cave avec bacs de dégraissage, d'une superficie de 22 m²
-au premier sous-sol : un bar-club avec toilettes, vestiaires, réserve et local ventilation, d'une superficie de 241 m² environ
-au rez-de-chaussée : une salle de restaurant avec cuisine, sur rue de 14 mètres de façade environ, d'une superficie de 188 m²
-à l'entresol : une salle de restaurant avec bar, office et réserve, d'une surface de 178 m²
et les 5357/10 1000èmes dans la propriété du sol indivis et des parties communes générales
Observation étant ici faite que par suite d'aménagement, la désignation actuelle du lot numéro 17 est la suivante :
un local commercial dont les différentes parties s'ordonnent comme suit, reliées par un escalier intérieur :
-au deuxième sous-sol, en sortant de l'escalier C, au fond du couloir en face, une cave avec bas de dégraissante (sic) d'une superficie de 22 m²
-au premier sous-sol, espace d'exposition (avec placard électricité), deux remises, cuisine, WC
-au rez-de-chaussée : espace d'exposition
-à l'entresol : espace d'exposition, dressing. »
Il ressort ainsi de cette description des lots que les travaux réalisés pour l'installation du show room ont notamment consisté à supprimer le local ventilation présent dans le lot n°17 puisque, alors qu'il était désigné dans l'état existant comme comportant « un bar-club avec toilettes, vestiaires, réserve et local ventilation, d'une superficie de 241 m² environ », il est désormais décrit comme comportant uniquement un « espace d'exposition (avec placard électricité), deux remises, cuisine, WC ».
S'agissant de la suppression de la gaine d'extraction, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 janvier 2018 que les copropriétaires ont voté le ravalement des courettes et retenu la proposition des sociétés PMP, pour le ravalement proprement dit, et [D], pour la réfection des zingueries.
Le devis de la société PMP, joint à la convocation, comprend notamment un plan du 2ème étage de l'immeuble et un reportage photographique.
Sur le plan sont notamment identifées la cour et les courettes n°1, 2 et 3 et il est indiqué la présence, sur le mur de la courette n°2, de « cheminées en tôle au dessus de l'appartement de M. [T]. »
Il convient toutefois de relever que, sur le plan produit par la société CFI en pièce 17, la cour est cependant identifiée comme étant la courette n°4, dont elle indique qu'elle était le lieu de passage des gaines d'extraction, et la courette n°2 comme portant le numéro 1, dont elle indique qu'elle était le lieu de passage des gaines de ventilation.
Dans le reportage photographique de la cour établi par la société PMP, correspondant donc à ce que la société CFI identifie comme étant la courette n°4, figurent deux photogaphies intitulées « photos A » d'un tuyau, identifié par une fléche, avec la légende « tuyau à supprimer » et une autre photogaphie, d'une façade supportant également un tuyau, intitulée « tuyau à déplacer ».
Or, le devis mentionne expressément en page 7, au titre du descriptif des travaux, un point 11 ainsi libellé :
« démontage des tuyaux en éternit (photos A et B)
Localisation dans la cour
Nota : avant le démontage de ces tuyaux, il faudra vérifier qu'ils ne servent plus surtout aux évacuations de gaz brûlé. »
sans qu'il ne soit prévu une quelconque repose.
De plus, la société C2A ingénierie, mandatée par la société CFI, conclut, dans son rapport de visites en date du 10 décembre 2020, après analyse des devis présentés à l'assemblée générale pour les travaux de ravalement et des photographies de l'état pré-existant, que « dans le cadre des travaux de ravalement plusieurs réseaux verticaux d'extraction et de ventilation ont été déposés et l'espace resté vide comblé ».
La photographie de l'échafaudage mis en place dans la courette n°4 (page 9 du rapport), dont la société CFI indique qu'elle était le lieu de passage des gaines d'extraction, montre ainsi la présence d'une gaine courant le long de la façade dont la société a toutefois constaté la dépose au vu de la photographie figurant en page 3 de son rapport.
C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que la dépose des conduits s'est réalisée dans le cadre des travaux de ravalement, votés définitivement par la copropriété et, partant, validés, et qu'elle ne procède nullement d'un désordre quelconque affectant les parties communes.
Or, la responsabilité prévue par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s'entend d'une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, à condition que la victime rapporte la preuve, outre que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble, mais qu'il soit également en lien de causalité direct avec le préjudice invoqué.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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En l'espèce, l'ensemble des éléments exposés démontre d'une part, que la suppression de la gaine de ventilation résulte du seul fait du vendeur de la société CFI pour l'aménagement de ses locaux en vue d'y exploiter une activité commerciale de présentation de meubles et, d'autre part, que celle de la gaine d'extraction est intervenue dans le cadre des travaux de ravalement votés par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 24 janvier 2018, non contestée.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour les raisons précédemment exposées, elle ne peut pas plus l'être sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, aucune faute tenant à un défaut de surveillance ou à une négligence n'étant caractérisée à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
S'agissant de l'inertie reprochée au syndic dans la mise en oeuvre des travaux votés, il est exact que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée en raison de la faute commise par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions, sur le fondement de l’article 1998 du code civil, aux termes duquel « le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. »
En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que les travaux votés le 16 juin 2021 ont été exécutés, l'ordonnance de référé du 06 mai 2022 ayant constaté qu'ils avaient, au jour de l'audience tenue le 01 avril 2022, été exécutés, la société CFI indiquant en effet qu'ils ont été achevés le 30 mars 2022.
Aucun élément n'est en revanche produit pour justifier ni de la durée des travaux ni de la date exacte du début de leur exécution, les pièces produites attestant simplement, qu'au 27 décembre 2021, ils n'avaient pas débuté puisque la société CFI a fait assigner, à cette date, le syndicat des copropriétaires et le syndic, afin qu'ils soient tous deux condamnés sous astreinte à les faire réaliser, cette démarche ayant été précédée d'une sommation délivrée le 24 novembre 2021.
Or, le procès-verbal du 16 juin 2021 mentionne expressément que « le démarrage des travaux est prévu à la date du SEPTEMBRE 2021 sans autre délai de façon à répondre aux attentes des parties sous réserve de l'obtention des autorisations nécessaires » et prévoit le financement des travaux au moyen de trois appels de fonds dont le dernier est fixé au 01 août 2021.
Le syndicat des copropriétaires explique ce retard par l'immixtion de M. [X], gérant de la société CFI, en indiquant qu'il « n'a pas hésité à prendre directement attache avec la copropriété voisine afin de s'enquérir par lui-même de ce qu'elle ne s'opposerait pas à la fixation des gaines prévues sur un mur susceptible d'être mitoyen », sans qu'il n'en soit cependant justifié par aucune pièce.
Le retard, non justifié, ainsi mis à exécuter une résolution constitue par conséquent une faute du syndic dans l'accomplissement de sa mission.
Cette faute ne pourra toutefois permettre la mise en jeu de la responsabilité du syndic, et partant du syndicat des copropriétaires, que si la société CFI justifie d'un lien de causalité avec le préjudice subi.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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Elle explique à cet égard que la destruction des gaines de ventilation et d'extraction a entraîné une non conformité des locaux en tant qu'établissement recevant du public et qu'elle a par conséquent été dans l'impossibilité de donner son local à bail pendant plusieurs années.
Elle indique qu'elle n'a ensuite, après les travaux de repose, pu remettre ses locaux en location qu'à compter du mois de mai 2023.
Elle soutient ainsi qu'ils étaient totalement indisponibles du mois de janvier 2019 à la fin du mois de mars 2022 et que son préjudice s'analyse donc en un trouble de jouissance de ses parties privatives.
Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la transformation par la société CFI de son local, de magasin d'ameublement en restaurant, dont la décision incombe à elle seule, l'aurait en toute hypothèse contrainte à entreprendre des travaux de reprise des conduits qui n'étaient manifestement plus aux normes.
Il en veut pour preuve la note que la société CFI a fait rédiger par son architecte afin de démontrer que les locaux loués seraient à pollution spécifique et non conformes à la règlementation sanitaire puisque dépourvus d'un conduit raccordé à plus de 8 mètres de la toiture.
Il relève de plus que la société CFI aurait été dans l'obligation de reprendre en intégralité les conduits afin de respecter les prescriptions du règlement sanitaire de la ville de [Localité 7], dont l'extraction en toiture, les conduits déposés n'étant pas conformes.
Il considère donc que la vacance du local ne procède par conséquent que du choix de la société CFI de l'affecter désormais à l'unique destination de restaurant et que le lien de causalité entre le fait allégué, la dépose des conduits, et le préjudice invoqué, la perte des loyers, fait défaut.
Dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'a été retenue que du fait du retard mis par le syndic à faire exécuter les travaux votés, la société CFI ne peut par conséquent pas solliciter d'indemnisation pour la période antérieure au mois de septembre 2021, date à laquelle ces travaux auraient dû débuter, selon les mentions portées sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2021.
La société CFI verse aux débats le bail qu'elle a conclu avec la société Grill'in, à compter du 23 mai 2023 jusqu'au 22 mai 2032.
Elle ne justifie toutefois, à compter du mois de septembre 2021, date à laquelle les travaux auraient dû débuter, d'aucun refus de location lié à l'absence d'extraction.
De plus, il convient de relever qu'alors que les travaux de repose des gaines ont été achevés le 30 mars 2022, le bien n'a trouvé preneur qu'à compter du 23 mai 2023 soit plus d'un an après la fin des travaux, de telle sorte que la société CFI ne justifie pas du préjudice allégué, étant au surplus relevé qu'il ne pourrait s'agir, en tout état de cause, que d'une perte de chance de pouvoir louer son bien.
Par conséquent, faute de préjudice caractérisé, la responsabilité du syndic, et partant du syndicat des copropriétaires, ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 ou 1241 du code civil.
La société CFI est donc déboutée de l'intégralité de ses demandes.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Décision du 27 septembre 2024
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Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
L'article 1382 du code civil, dans sa version applicable aux fais de l'espèce, dispose, pour sa part, que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société CFI fait preuve d'une particulière mauvaise foi.
Il fait valoir qu'il est en effet explicite qu'au jour de l'acquisition des locaux par la demanderesse, les différents locataires alors occupants avaient procédé à la démolition de la gaine d'extraction, la société Martyrs ayant sollicité un permis de démolir et la société Home Contemporain un permis de construire.
Il considère que la présente procédure n'a en réalité été diligentée que dans l'unique but de lui nuire et de faire pression sur lui en le mettant en demeure de lui payer la somme de 225 000 euros, représentant six mois de loyer, ce qui pourrait s'apparenter à une tentative d'escroquerie.
En réponse à l'argumentaire de la société CFI sur l'exercice d'une activité de coffee shop par sa locataire, il indique que, pendant près de vingt ans, elle ne s'est pas souciée de ce qu'une telle activité pouvait être exercée et que ce n'est qu'à l'expiration du bail qu'elle a souhaité modifier la destination de son local pour en faire un restaurant et fait inscrire à la hâte une résolution visant à l'autoriser à réinstaller à ses frais un conduit d'extraction, sans devis, document ou quelconque descriptif.
Il relève qu'après avoir prétendu que la résolution aurait dû être rejetée à la majorité de l'article 26, elle n'a pas craint d'instrumentaliser la mesure de médiation ordonnée, ce qui lui aura permis non seulement de se dispenser des frais d'une expertise judiciaire mais également d'obtenir la remise aux normes de l'ensemble des conduits aux frais avancés de la copropriété, pour un montant d'environ 45 000 euros.
Il considère que la procédure indemnitaire poursuivie après cette médiation apparaît par conséquent particulièrement abusive et fait valoir que depuis près de deux ans, par son agressivité procédurale, la société CFI désorganise la copropriété puisqu'elle a poussé le syndic à la démission, tenté de décrédibiliser le président du conseil syndical en lui imputant des infractions pénales imaginaires et qu'elle prive de nombreux copropriétaires de la possibilité de revendre leur lot en raison des enjeux financiers de la présente procédure, de nature à dissuader les éventuels acquéreurs.
Il indique être ainsi contraint de mener parallèlement à la présente instance une autre action afin que les intervenants aux travaux de ravalement le garantissent de toute éventuelle condamnation mais également pour recouvrer auprès d'eux la somme déboursée pour permettre à la société CFI d'affecter son local à une activité de restauration.
Il sollicite par conséquent sa condamnation à lui régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il s'oppose à la demande formée par la société CFI au titre d'une résistance abusive dont il considère que ni le principe ni le quantum ne sont justifiés et qu'elle démontre de plus fort l'inanité des arguments soulevés.
Il indique en effet que la société CFI fait état d'une part, de l'impossibilité de louer son local, soit la même raison que celle invoquée pour justifier l'indemnisation sollicitée au titre de sa perte de jouissance et, d'autre part, d'un problème de clé de répartition des charges de copropriété, sans que l'on identifie le lien avec la présente procédure et sans démontrer que cela constituerait une résistance abusive dans la réalisation des travaux.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/02100 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPCU2
La société CFI soutient en effet que le refus du syndicat des copropriétaires de l'autoriser, lors de l'assemblée générale du 05 décembre 2018, à réinstaller la gaine d'extraction détruite sous sa surveillance, est abusif et a eu pour conséquence d'aggraver son préjudice.
Elle fait valoir que son comportement, ayant consisté à ne pas exécuter la résolution votée lors de l'assemblée générale du 16 juin 2021, est également constitutif d'un abus qui lui cause un préjudice puisqu'elle s'est vue contrainte d'engager, outre la précédente procédure, une procédure en référé pour solliciter une condamnation sous astreinte à effectuer les travaux.
Elle indique que l'inertie et le manque de diligences du syndicat des copropriétaires l'a ainsi mise dans l'impossibilité de mettre son bien en location et ainsi de percevoir des loyers pendant trois ans.
Elle fait également valoir que son préjudice est d'autant plus important que le syndic a appelé des charges au titre de la présente procédure en application d'une clé de répartition erronée de telle sorte qu'elle a été contrainte de régler des montants indus.
Elle sollicite par conséquent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
S'agissant de la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires, elle considère qu'il ne démontre aucune faute qui pourrait lui être imputée alors que pour qu'une telle demande aboutisse, il convient de caractériser une faute faisant dégénérer l'exercice du droit d'ester en justice en abus.
L'assemblée du 05 décembre 2018 étant définitive et n'ayant fait l'objet d'aucun recours, la société CFI ne peut donc plus contester les résolutions qui ont fait l'objet d'une adoption ou d'un rejet.
S'agissant du retard mis à exécuter la résolution votée lors de l'assemblée générale du 16 juin 2021, d'une part, la société CFI invoque le même préjudice que celui dont elle fait état pour réclamer une indenmisation au titre des loyers perdus et, d'autre part, il a été précédemment démontré que ce dernier n'était pas caractérisé.
Par conséquent, les élements constitutifs d'une résistance abusive ne sont pas réunis.
S'agissant du paiement de charges selon une clé de répartition erronée, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient l'absence de lien avec une quelconque résistance abusive dans la réalisation des travaux.
Il convient par conséquent de débouter la société CFI de sa demande de dommages et intérêts.
Bien que la société CFI ait été déboutée de ses demandes, il n’est toutefois relevé aucun élément de nature à caractériser la faute qu'elle aurait commise dans l’exercice de son droit de se défendre en justice.
En effet, le fait qu'elle ait souhaité, après la médiation, poursuivre l'instance pour solliciter l'indemnisation de son préjudice ne peut constituer un abus, l’appréciation inexacte qu’elle a fait de ses droits n'étant pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice et le syndicat des copropriétaires ne justifiant, par ailleurs, nullement de la désorganisation de la copropriété qu'il invoque.
Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La société CFI, partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance.
Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formée à ce titre ainsi que de celle tenant à la dispense des frais de procédure.
Au vu de l'ancienneté du litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement , par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la société CFI de l'intégralité de ses demandes ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement aux dépens ;
CONDAMNE la société Compagnie Française d'Investissement à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024
La greffière La présidente
