Cour d'appel, 31 mars 2025. 24/01698

MINUTE N° 25/175 Copie exécutoire à : - Me Frédérique DEWULF Copie à : - Me Marion POLIDORI - greffe du JCP du TPRX de Sélestat Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE ARRET DU 31 Mars 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01698 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IJME Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' : Monsieur [X] [P] [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2096 du 28/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT : Monsieur [W] [S] [Adresse 3] Représenté par Me Frédérique DEWULF, avocat au barreau de COLMAR PARTIES EN INTERVENTION FORC''E : S.A.S. [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [J] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de M [X] [P], [Adresse 1] Non représentée, assignée à personne morale le 25 octobre 2024 par acte de commissaire de justice S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, prise en la personne de Me [L], es-qualité de mandataire judiciaire de M [X] [P], [Adresse 4] Non représentée, assignée à personne morale le 28 octobre 2024 par acte de commissaire de justice COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 17 août 2013, M. [W] [S] a donné à bail à M. [X] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant versement d'un loyer mensuel de 500 euros et 35 euros de provisions sur charges. Se prévalant de loyers impayés et de l'absence de justificatif d'assurance, le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte du 21 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation de la somme en principal de 5'302,75 euros et d'avoir à justifier de l'assurance. Par acte d'huissier délivré le 25 octobre 2023, M. [S] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, voir ordonner l'évacuation du preneur sous astreinte de 15 euros par jour de retard, à défaut son expulsion, avec suppression ou subsidiairement réduction du délai d'évacuation de deux mois, voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 552 euros par mois, et condamner le défendeur au paiement des sommes de': - 5'806,75 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2023, - 2'329,43 euros au titre des indemnités d'occupation ou subsidiairement des arriérés locatifs de septembre 2023 à janvier 2024, - 552 euros au titre des indemnités d'occupation ou subsidiairement des arriérés locatifs de février 2024 jusqu'au jugement à intervenir, - 1'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. A l'audience, le bailleur a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 7'024,18 euros compte tenu des versements intervenus en septembre et octobre 2023. Le preneur a reconnu devoir les sommes réclamées et a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Par note en délibéré sur demande du juge, M. [S] a produit l'attestation d'assurance transmise par M. [P] couvrant le logement à compter du 14 février 2024 pour une durée d'un an. Par jugement contradictoire rendu le 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a : - constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 août 2023'; - dit que M. [P] est occupant sans droit ni titre à compter du 22 août 2023 ; - ordonné l'expulsion de l'intéressé avec l'assistance de la force publique au besoin'; - dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ; - condamné M. [P] à payer à M. [S] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à 552 euros, à compter du 22 août 2023, avec application de la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié'; - condamné M. [P] à payer à M. [S] la somme de 7 024,18 euros au titre tant des loyers et charges locatives impayés que de l'indemnité d'occupation due, arrêtés à la date du 31 décembre 2023 ; - condamné M. [P] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer'; - condamné M. [P] à payer à M. [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement relevé que, si aucun justificatif d'assurance n'avait été fourni dans le délai d'un mois, il avait été produit une attestation d'assurance dans le cadre du délibéré'; que les arriérés de loyers n'avaient pas été réglés dans les deux mois du commandement de payer et que le loyer courant n'était pas payé'; que le prononcé d'une astreinte n'était pas nécessaire à ce stade et pourrait être sollicité auprès du juge de l'exécution le cas échéant'; que la demande en suppression du délai du commandement de quitter les lieux n'était étayée par aucun élément et devait être rejetée'; que les décomptes produits justifiaient les sommes dont M. [P] était redevable et que l'indemnité d'occupation devait réparer le préjudice effectif résultant de l'occupation des lieux. M. [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 24 avril 2024, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à astreinte. L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 30 mai 2024. Par arrêt rendu le 30 septembre 2024, la cour de céans a déclaré l'instance interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance dans le cadre du redressement judiciaire ouvert au profit de M. [P] par jugement du 10 septembre 2024. Par assignations délivrées les 25 et 28 octobre 2024, M. [S] a fait attraire à la procédure la Sas [F] et Associés, prise en la personne de Me [J] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [P] et la Selarl AJ Associés, prise en la personne de Me [L], es-qualité d'administrateur judiciaire, et leur a notifié ses conclusions de reprise d'instance du 23 octobre 2024. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, M. [P], en présence de la Sas [F] et Associés, prise en la personne de Me [F], es qualité de liquidateur judiciaire, demande à la cour': sur l'appel principal, de'déclarer son appel recevable et bien fondé, en conséquence infirmer le jugement et, statuant à nouveau': constatant qu'il a quitté les lieux loués, - dire qu'il n'a pas à libérer les lieux loués de tout occupant de son chef, - dire qu'il n'y a pas lieu à la résiliation du bail, ni à son expulsion ou celle de tout occupant de son chef, constatant qu'il était en redressement judiciaire concernant son patrimoine professionnel et personnel et que la liquidation judiciaire vient d'être prononcée': - dire qu'il n'y a pas lieu à le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre de l'arriéré, - dire qu'il n'est plus redevable d'aucune somme à l'égard de M. [S], - débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, - dire n'y avoir lieu au versement du montant de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [S], sur l'appel incident': - déclarer l'appel incident de M. [S] irrecevable, en tout cas mal fondé, - en conséquence, le rejeter, en tout état de cause': - rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [S], - condamner M. [S] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. A titre liminaire, M. [P] précise avoir quitté les lieux le 6 octobre 2024 et avoir été placé en liquidation judiciaire par jugement du 17 décembre 2024. Sur le fond, il indique avoir, pour preuve de sa bonne foi, reconnu le montant de sa dette et avoir, depuis le jugement entrepris, effectué des versements (1'060 euros le 30 mars 2024, 560 euros le 30 avril 2024, 560 le 31 mai 2024) ayant réduit la dette antérieure à sa condamnation, à la somme de 4'844,18 euros. Il rappelle avoir fait l'objet d'un redressement judiciaire puis d'une liquidation judiciaire mettant obstacle à toute condamnation au paiement des arriérés locatifs, comme reconnu par M. [S]. Il critique la décision en ce que le premier juge a indiqué qu'il n'avait pas demandé de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire alors même que le jugement rappelle, dans l'exposé du litige, que M. [P] a formé une telle demande. Il précise que ses demandes de délais de paiement et de délais d'évacuation sont en tout état de cause devenues sans objet par suite de sa liquidation judiciaire et de son départ des lieux. Il conclut au rejet des demandes de M. [S] aux motifs qu'il a produit une attestation d'assurance en cours de délibéré et a ainsi satisfait à son obligation d'assurer le logement'; que la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à 570 euros par mois'à compter du 1er juillet 2024 ne peut aboutir alors d'une part que le bail ayant été signé le 17 août 2013, sa date anniversaire est passée et le bailleur ne peut solliciter l'augmentation du loyer au titre de la révision prévue par le bail'et que, d'autre part, M. [S] conclut à titre principal à la confirmation du jugement, lequel a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 22 août 2023 sans que la clause prévue au bail au titre de la révision du loyer puisse fonder une augmentation de l'indemnité d'occupation. Par conclusions récapitulatives du 23 octobre 2024 notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, M. [S] demande à voir': - sur le fondement du jugement de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Colmar du 30 septembre 2024 déclarant ouverte la procédure de redressement judiciaire de M. [P]': se voir donner acte qu'il a valablement mis en cause le mandataire judiciaire et l'administrateur judiciaire'; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions'; à titre subsidiaire': - prononcer la résiliation du bail passé entre les parties, aux torts exclusifs de M. [P]'; - en conséquence, le condamner à évacuer immédiatement et sans délais les lieux sous peine d'une astreinte de 15 euros par jour de retard, au besoin, procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique ; - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 570 euros par mois à compter de la résiliation du bail'; dans tous les cas, statuant à nouveau sur les montants alloués': - condamner M. [P] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation indexée de 570 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à parfaite libération du logement'; - fixer la créance de M. [S] dans la procédure de redressement judiciaire de M. [P] à la somme de 9 866,18 euros correspondant aux montants dus arrêtés au 30 septembre 2024'; - déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à la Sas [F] et Associés, prise en la personne de Me [J] [F], es-qualité de mandataire judiciaire, et à la Selarl AJAssociés, prise en la personne de Me [L], es-qualité d'administrateur judiciaire'; - débouter M. [P] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions ; - condamner M. [P] à lui payer la somme de 1'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance. A titre liminaire, M. [S] confirme le départ du preneur des lieux loués depuis le 6 octobre 2024 et précise avoir déclaré sa créance dans la procédure collective en date du 9 octobre 2024. Sur le fond, il conteste les allégations de M. [P] quant au fait qu'il aurait repris le paiement des loyers puisqu'aucun versement n'est intervenu après mai 2024 et que la dette s'est accrue pour s'établir à la somme de 9'296,18 euros au 11 août 2024. Il fait valoir que l'attestation d'assurance produite par M. [P] prouve que ce dernier n'était pas assuré lors de la délivrance du commandement de payer ni dans le mois suivant mais qu'il ne s'est assuré qu'en cours de délibéré, ayant ainsi manqué à son obligation d'assurer le bien loué pendant toute la durée d'exécution du contrat. Il estime que le constat ou le prononcé de la résiliation judiciaire est devenu sans objet par suite du départ du locataire mais entend formuler des observations sur son bien-fondé rappelant que le preneur n'a pas régularisé les termes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et n'a pas justifié être assuré dans le mois le suivant, ayant seulement souscrit une assurance à compter du 14 février 2024, de tels manquements justifiant le constat ou, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail et la confirmation du jugement querellé, tant sur le principe de la résiliation que sur l'expulsion. S'agissant des sommes dues par M. [P], M. [S] sollicite paiement de la somme mensuelle de 570 euros à compte de juillet 2024 en se prévalant de son courrier recommandé du 26 juin 2024 portant indexation du loyer conformément à la clause figurant au bail, ladite indexation pouvant intervenir à tout moment de l'année sous réserve d'appliquer l'indice correspondant à la date anniversaire, soit en l'espèce celui d'octobre 2023. Il soutient que le jugement l'y autorisait en ce qu'il prévoit l'application à l'indemnité d'occupation fixée de la clause d'indexation figurant au contrat de bail. Compte tenu du redressement judiciaire, il ne sollicite plus condamnation de l'appelant à paiement mais fixation de sa créance à la somme de 9'866,18 euros, correspondant au cumul des sommes de 5'806,75 euros dus à la date de résiliation du bail au 21 août 2023 après imputation des paiements antérieurs et 4'059,43 euros d'indemnités d'occupation dues de septembre 2023 à septembre 2024 inclus, après régularisation des charges et imputation des paiements intervenus sur cette période. M. [S] s'oppose à l'octroi de délais de paiement qu'il estime injustifiés tant aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonnent l'octroi de tels délais à la reprise du loyer courant, qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, remplaçant les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, qui imposent de tenir compte de la situation du preneur mais aussi du créancier, l'arriéré en cause lui préjudiciant gravement au vu de sa situation personnelle et financière complexe. A titre subsidiaire, il s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire ou, plus subsidiairement, sollicite le bénéfice d'une clause cassatoire. Il s'oppose également à l'octroi de délais d'évacuation s'ils étaient encore demandés. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 31 mars 2025. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure'; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Au préalable, la cour rappelle qu'il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que': - elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, - ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «'dire et juger'», «'juger'» ou «'constater'», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n'y répondra pas sauf à ce qu'ils viennent au soutien d'une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention, - il ne suffit pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l'infirmation d'un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, faute de quoi la cour n'est saisie d'aucune demande. La cour n'est en outre pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Sur la résiliation du bail Il est acquis que M. [P] a quitté les lieux loués en date du 6 octobre 2024. Ce départ ne prive pas pour autant d'objet l'appel portant sur le constat de la résiliation du bail dès lors que M. [P] demande, en son dispositif, à voir dire qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail et que M. [S] conclut à titre principal à la confirmation du jugement. L'appelant ne développe toutefois aucun moyen à l'appui de sa contestation du principe de la résiliation du bail, étant observé que le redressement judiciaire n'a pas mis fin au contrat de location et que le preneur ne démontre pas avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois ouvert par ce dernier, les paiements dont il se prévaut étant intervenus entre mars et mai 2024 soit postérieurement à l'expiration du délai et même au jugement contesté. Ce défaut d'apurement suffit à fonder l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 août 2023 minuit et le constat de la résiliation au 22 août 2023, comme justement apprécié par le premier juge, peu important à cet égard que ce dernier n'ait pas retenu le défaut d'assurance du preneur. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que M. [P] se trouvait occupant sans droit ni titre à compter du 22 août 2023. Dans son dispositif, l'appelant ne formule plus de demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ou de délais à évacuation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer plus avant sur ces points, lesquels sont en tout état de cause sans intérêt par suite de la libération des lieux loués au 6 octobre 2024. Sur les montants dus Conformément aux dispositions de l'article L622-22 du code de commerce, la présente procédure, reprise après mise en cause régulière des organes de la procédure puis intervention du liquidateur ainsi que justification de la déclaration de créance formalisée par M. [S], ne peut désormais tendre, par l'effet du redressement puis de la liquidation judiciaire prononcées au profit de M. [P], qu'à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Pour autant, le prononcé de la liquidation judiciaire par décision du 17 décembre 2024 ne justifie pas, comme demandé par l'appelant, de voir «dire qu'il n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. [S]'», seule la clôture étant susceptible d'avoir un effet sur la créance et son recouvrement éventuel. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. En l'espèce, M. [P] ne justifie ni même n'allègue que des paiements n'auraient pas été pris en compte. Il ne conteste pas le décompte établi par M.'[S] duquel il ressort qu'il restait redevable au 21 août 2023 de la somme de 5'806,75 euros au titre des loyers et charges impayés. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, comme retenu à raison par le premier juge, elle ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail, le jugement la fixant en conséquence à la somme de «'552 euros à compter du 22 août 2023 avec application de la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié, l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2013 dont la valeur est 124,44 euros, et ce jusqu'à parfaite libération du logement'». Si M. [P] conclut au rejet de l'appel incident tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 570 euros à compter du mois de juillet 2024, il ne formule aucune prétention sur le montant ou le calcul de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge selon la formule précitée, dont la demande de M. [S] de calculer l'indemnité d'occupation à hauteur de 570 euros à compter de juillet 2024 ne constitue pourtant que la mise en application. Il en résulte que la cour n'est saisie d'aucune contestation quant au montant et modalités de révision de l'indemnité d'occupation fixées par le premier juge. Le bail prévoit en son article 5 que «'le loyer ci-dessus fixé sera révisé au terme de chaque année du bail, selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ou tout autre indice qui lui sera substitué. L'indice de référence est celui du 2ème trimestre 2013 dont la valeur est 124.44 (dernier indice connu à la date de prise d'effet du bail et l'indice du même trimestre de chaque année).'» M. [S] produit le courrier envoyé le 27 juin 2024 à M. [P] par lequel il a indexé le «'loyer'» (s'entendant en réalité d'une indemnité d'occupation) conformément à cette clause, peu important qu'il n'ait pas procédé à cette indexation à la date anniversaire du bail dès lors qu'il lui fait prendre effet postérieurement audit courrier d'indexation, et ce conformément aux dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte que la somme de 4'059,43 euros mise en compte par M. [S] au titre des indemnités d'occupation ayant couru de septembre 2023 à septembre 2024 est parfaitement justifiée, ladite somme portant déduction des sommes versées par M. [P] et régularisation des charges 2022 telles que justifiées à la procédure et non contestées par le preneur. Il est ainsi établi qu'à fin septembre 2024, M. [P] restait redevable de la somme totale de 9'866,18 euros au titre tant des loyers et charges impayés que des indemnités d'occupation dues jusqu'à cette date. Il convient donc, tenant compte de l'évolution de la dette et de la procédure collective ouverte en cours d'instance, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [P] à verser à M. [S] la somme de 7'024,18 euros au titre des loyers et charges locatives impayés ainsi que de l'indemnité d'occupation due, arrêtés à la date du 31 décembre 2023 et, statuant à nouveau, de fixer la créance de M. [S] à la procédure collective de M. [P] à la somme de 9'866,18 euros, conformément au montant régulièrement déclaré dans la procédure collective. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement de première instance quant aux frais et dépens seront confirmées. M. [P] succombant en son appel, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de la procédure ainsi qu'une indemnité de procédure de 1'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, qui seront fixés au passif de la procédure collective, comme précisé ci-dessous. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, CONFIRME le jugement rendu le 25 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, sauf en ce qu'il a condamné M. [X] [P] à payer à M. [W] [S] la somme de 7'024,18 euros au titre des loyers et charges locatives impayés ainsi que de l'indemnité d'occupation due, arrêtés à la date du 31 décembre 2023'; Statuant à nouveau du chef infirmé': FIXE la créance de M. [W] [S] au passif de la liquidation judiciaire de M. [X] [P] à la somme de 9'866,18 euros, correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés ayant couru jusqu'en septembre 2024 inclus'; Y ajoutant': FIXE au passif de la procédure collective de M. [X] [P] la créance de M. [W] [S] à la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; FIXE au passif de la procédure collective de M. [X] [P] les dépens de la présente instance. Le Greffier La Présidente