Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/00418

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/00418 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YOBV N° de MINUTE : 24/01784 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet EMMANUEL TOUATI, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux. [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003 C/ DEFENDEURS Monsieur [X] [V] [Adresse 2] [Localité 3] non représenté Madame [W] [Y] épouse [V] [Adresse 2] [Localité 3] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 06 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] sont propriétaires des lots n°43 et 49 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93). Par actes de commissaire de justice du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, a fait assigner Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ; En conséquence, - CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 12.169,67 €, au titre des arriérés de charges demeurées impayées, frais et honoraires, décomposée comme suit : Frais de mise en demeure : 924 euros Relances par voie d’avocat : 144 euros Honoraires de suivi contentieux du syndic : 1.440 euros Charges de copropriété : 9.661,67 euros - DECLARER que les intérêts au taux légal courront à partir de la date de la mise en demeure adressée à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [V] le 11 octobre 2023 ; - CONDAMNER solidairement [X] [V] et Madame [W] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; - CONDAMNER solidairement [X] [V] et Madame [W] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à une somme qui ne saurait être inférieure à 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER solidairement [X] [V] et Madame [W] [V] aux entiers dépens d’instance, en application des articles 696 et suivants du CPC, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat ; - RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cités, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] n’ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2024 et fixée à l'audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2017, 25 juin 2018, 23 octobre 2019, 30 septembre 2020, 26 juillet 2021, 15 mars 2022 et 12 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 12 octobre 2023 au 11 avril 2025. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 2.508 euros se décomposant comme suit : frais de mise en demeure du 11 décembre 2017 de 66 euros,frais de mise en demeure du 27 novembre 2018 de 66 euros,frais de lettre avocat du 17 décembre 2018 de 144 euros,frais de mise en demeure du 22 février 2019 de 66 euros,frais de mise en demeure du 25 juillet 2019 de 66 euros,frais de mise en demeure du 25 novembre 2019 de 66 euros,frais de mise en demeure du 26 juin 2020 de 66 euros,frais de suivi de procédures 1er semestre 2020 du 30 juin 2020 de 360 euros,frais de mise en demeure du 17 septembre 2020 de 66 euros,frais de mise en demeure du 24 novembre 2020 de 66 euros,frais de mise en demeure du 02 mars 2021 de 66 euros,frais de mise en demeure du 03 juin 2021 de 66 euros,frais de suivi de recouvrement 1er semestre 2022 du 30 juin 2022 de 360 euros,frais de mise en demeure du 24 novembre 2022 de 66 euros,frais de suivi de recouvrement 2e semestre 2022 du 21 décembre 2022 de 360 euros,frais de mise en demeure du 23 février 2023 de 66 euros,frais de mise en demeure du 17 mai 2023 de 66 euros,frais de suivi de recouvrement 1er semestre 2023 du 30 juin 2023 de 360 euros,frais de mise en demeure du 13 septembre 2023 de 66 euros. Il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil. Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.661,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V], dont il est justifié en procédure. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 2.508 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 11 octobre 2023. Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des époux [V] qui n'ont jamais cessé de tenter de faire face à leurs échéances, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, la somme de 9.661,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet EMMANUEL TOUATI, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT