Cour d'appel, 30 mai 2023. 21/02624

N° RG 21/02624 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5JN N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Pascale PRA la SCP CONSOM'ACTES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 30 MAI 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-19-0008) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 20 mai 2021, suivant déclaration d'appel du 14 Juin 2021 APPELANTS : M. [F] [U] né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] Mme [G] [P] épouse [U] née le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] représentés par Me Pascale PRA, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉ : M. [K] [W] né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 8] (73) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Me Yamina M'BAREK de la SCP CONSOM'ACTES, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 21 mars 2023, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant contrat de bail en date du 16 janvier 2014, prenant effet au 1er mars 2014 et consenti par M. [K] [W], M. [F] [U] a pris en location un logement situé a [Adresse 11] en contrepartie d'un loyer mensuel de 800 euros. Suivant protocole d'accord conclu entre les parties, le 6 juin 2017, il a été convenu que « M. [W], propriétaire s'engage à faire réviser : 1) Menuiserie en façade et toiture au niveau des fermeture ; 2) Vérification et entretien VMC double flux existante ; 3) Vérification du fonctionnement de la résille au sol. Les factures et diagnostics de ces contrôles devront être fournis à M. [U] et au cabinet Prévost [expert mandaté par l'assureur protection juridique de M. [U]] avant fin septembre 2017 ». Par ordonnance de référé du 15 mars 2018, le tribunal d'instance de Grenoble a : - débouté les époux [U] de leur demande de mesure d'expertise portant sur les dysfonctionnements allégués du chauffage, de l'isolation et de la ventilation du logement loué ; - condamné les époux [U] à payer à M. [K] [W] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance. Par acte du 29 mars 2019, Mme [G] [U] et M. [F] [U] ont fait assigner M. [K] [W] devant le tribunal d'instance de Grenoble aux fins de voir : - dire et juger que M. [W] n'a pas exécuté de bonne foi le protocole d'accord du 6 juin 2017 et prononcer sa résolution ; - dire et juger que M. [W] a manqué à ses obligations ; - condamner M. [W], sous astreinte, à effectuer des travaux ; - condamner M. [W], sous astreinte, à procéder à l'en1évement des objets lui appartenant dans la cave et le garage ; - condamner M. [W] à des dommages-intérêts et au titre de l'article 700. Par acte du 24 juin 2019, M. [K] [W] a fait délivrer à Mme [G] [U] et M. [F] [U] un congé pour reprise pour le 31 mars 2020. Par ordonnance du 16 septembre 2019, le tribunal administratif de Grenoble a désigné un expert, M. [M], avec notamment pour mission de constater l'état du logement et déterminer s'il y a ou non péril imminent. L'expert a déposé son rapport le 19 septembre 2019. Les locataires ont quitté les lieux le 24 mars 2020 et un état des lieux de sortie a été établi par constat d'huissier. Par jugement contradictoire en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - prononcé la résolution du protocole d'accord du 6 juin 2017 ; - dit que M. [K] [W] est redevable envers Mme [G] [P] épouse [U] et M. [F] [U] des sommes de : * 2 750 € (deux mille sept cent cinquante euros) à titre d'indemnisation des troubles de jouissance subis en raison de l'indécence du logement ; * 1 800 € (mille huit cents euros) à titre d'indemnisation des troubles dans la jouissance de la cave et de la mezzanine du garage ; * 150 € (cent cinquante euros) correspondant à la moitié des frais du constat d'état des lieux de soirtie établi par acte d'huissier ; - dit que Mme [G] [P] épouse [U] et M. [F] [U] sont solidairement redevables à l'égard de M. [K] [W] des sommes de : * 8 862,13 € (huit mille huit cent soixante-deux euros et treize centimes) au titre de l'arriéré locatif et de la révision du loyer sur les mois d'avril à septembre 2018 ; * 350 € (trois cent cinquante euros) au titre des dégradations locatives ; - ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par chacune des parties ; - condamné en conséquence solidairement Mme [G] [P] épouse [U] et M. [F] [U] à payer à M. [K] [W] la somme de 4 512,13 € (quatre mille cinq cent douze euros et treize centimes) ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné in solidum Mme [G] [P] épouse [U] et M. [F] [U] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration en date du 14 juin 2021, Mme [G] [U] et M. [F] [U] ont interjeté appel de la décision. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, Mme [G] [U] et M. [F] [U] demandent à la cour de : - dire recevable et bien fondé l'appel de Mme et M. [U] faisant droit ; - infirmer la décision entreprise ; - débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes ; Vu les articles 1217, 1219 et 1231-5 du code civil et les articles 6 a), b) et c) et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 2.1, 2.2, 2.6, 3.1 et 3.3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 concernant le logement décent ; - prononcer la résolution du protocole d'accord du 06/06/2017 ; - dire et juger que M. [W] a manqué à ses obligations : *en ne délivrant pas un bien en bon état de réparations locatives et conforme au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, * en manquant à l'obligation d'entretien pesant sur lui, * en n'assurant pas la jouissance paisible du logement ; - condamner M. [W] à payer aux époux [U] les sommes suivantes : * 10 750 euros au titre des troubles dans les conditions d'existence du fait du manquement du bailleur à ses obligations, * 630,12 euros au titre des travaux nécessaires en raison des désordres affectant le logement loué, * 350 euros au titre du constat effectué pour démontrer la réalité des désordres, * 3 916,71 euros au titre de la surconsommation énergétique, * 6  400 euros au titre de l'impossibilité d'utiliser la chambre du premier étage, la cave et une partie du garage, * 150 euros au titre du coût du constat d'état des lieux de sortie ; - débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes notamment celles en résiliation du bail du fait de la clause résolutoire ou pour manquement des locataires à leurs obligations, de sa demande en paiement de la clause pénale ; - débouter M. [W] de sa demande en paiement des loyers du 1er mai 2019 jusqu'au départ des époux [U] du logement le 24 mars 2020 en raison de l'inexécution de ses propres obligations ; Subsidiairement, - réduire de trois quart le montant des loyers dus pour cette période et déduire la caution de 800 euros versée lors de la signature du bail ; - débouter M. [W] de ses demandes reconventionnelles en résiliation du bail du fait de la clause résolutoire ou pour manquement des locataires à leurs obligations ; - débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes au titre des dégradations locatives, indemnité de jouissance et déplacement des encombrants ; - condamner M. [W] aux entiers dépens, outre une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures : - ils rappellent les faits et la procédure ; - M. [W] n'a pas délivré un logement en bon état de réparations locatives ; - en raison notamment de l'absence d'entretien et de réparation concernant les menuiseries de la maison, M. [W] a manqué à l'obligation de jouissance paisible pesant sur lui ; - ils invoquent le rapport SOLIHA ; - ils ont subi un préjudice de jouissance considérable du fait de la mauvaise isolation de leur logement et des manquements de leur propriétaire quant à l'entretien de la maison louée ; - les troubles dans les conditions d'existence se sont en outre fortement aggravés à compter du mois d'avril 2019, justifiant l'octroi, à compter de cette date, d'une indemnité supérieure ; - à cela s'ajoute le paiement de factures d'électricité sans communes mesures avec l'évaluation du diagnostic technique prévoyant une consommation annuelle de l'ordre de 1 523 euros TTC soit 126,92 euros par mois ; - sur 34 mois les époux [U] ont réglé pour 8 198,04 euros d'électricité soit un surcoût de : 9 494,91 - (126,92 x 60) = 1 871,79 euros ; - à cela s'ajoutent les factures de bois afin de palier au chauffage insuffisant ; - M. [W], qui n'a effectué aucun des travaux nécessaires à la bonne occupation du logement et n'a pas délivré le bien dans un état permettant d'y vivre décemment ne saurait reprocher au locataire le défaut de paiement des loyers ; - concernant les prétendues dégradations locatives, la cour se livrera à une comparaison particulièrement éclairante entre l'état des lieux de sortie dressé par l'huissier mandaté par les époux [U] et l'état de lieux d'entrée des précédents locataires de M. [W]. Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, M. [K] [W] demande à la cour de : - dire les époux [U] recevables, mais infondés en leur appel ; - débouter les époux [U] de l'intégralité de leurs prétentions ; - faire droit à l'appel incident de M. [W] ; - infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 8 911,09 € au titre de leur arriéré locatif et indemnité d'occupation arrêtés au 24 mars 2020 ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 8 797,75 € en application de la clause pénale prévue à l'article 13 du contrat de bail ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 11 103,65 € au titre de la réparation des dégradations locatives ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 1 050 € au titre de la perte de jouissance du garage ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice moral ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 282,47 € au titre du remboursement du coût du commandement de payer délivré le 4 avril 2019 par Me [X] ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance ; - condamner in solidum les époux [U] à régler à M. [W] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ; - les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - il rappelle les faits et la procédure ; - dès lors que les époux [U] ont quitté les lieux le 24 mars 2020, leurs demandes tendant à voir réaliser divers travaux au sein du logement objet du bail, sont devenues sans objet, et ils ont alors opté pour une action indemnitaire au titre de l'indécence alléguée du logement, à laquelle le tribunal a fait droit ; - pour arbitrer le litige, le tribunal s'est fondé sur un rapport SOLIHA ; - chaque élément est débattu (menuiserie, Velux, parquet, calfeutrement, plafond, accès extérieur,) ; - le manquement du bailleur à son obligation générale d'entretien est contesté et argumenté ; - la surconsommation énergétique est contestée puisqu'en définitive le poêle à bois fonctionne, mais n'est pas ou peu utilisé, et les radiateurs et la résille fonctionnent, mais les époux [U] en font un usage excessif et peu pertinent ; - la jouissance des chambres, de la salle de bain, de la cave et du garage est possible et démontrée ; - il réclame une dette locative ; - la clause pénale est également due ; - la pénalité réclamée ne s'inscrit plus dans l'exécution du contrat de location, puisque celui-ci était résilié par l'effet du commandement de payer du 4 avril 2019 demeuré infructueux, elle a vocation à régir les relations des parties après extinction des relations contractuelles ; - il y a aussi des frais de remise en état. La clôture de l'instruction est intervenue le 22 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : En l'espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour statuer sur la résolution du protocole d'accord, sur l'état du logement, sur les troubles de jouissance, sur le remboursement des travaux, sur la surconsommation d'énergie, sur les frais de constat, sur l''arriéré locatif, sur la clause pénale, sur les dégradations locatives, sur la perte de jouissance du garage et sur la compensation sont les suivants : - M. [W] s'est engagé, selon le protocole d'accord conclu entre les parties le 6 juin 2017, à vérifier les menuiseries en façade et toiture au niveau des fermetures, la VMC et le fonctionnement de la résille du plancher chauffant et à fournir, avant fin'septembre 2017, les factures et diagnostics de ces contrôles ; - s'agissant des menuiseries, le rapport d'expertise amiable contradictoire, ayant donné lieu à la conclusion du protocole d'accord et établi le même jour, ne relève que des dysfonctionnements affectant deux menuiseries (séjour, cuisine) ; - la résurgence d'un dysfonctionnement pour les menuiseries ayant fait l'objet de travaux n'est démontrée que par le constat d'huissier du 6juin 2018 ; - le bailleur a mandaté un électricien, le 14 décembre 2017, et le régulateur de la résille du plancher chauffant a été remis en état ; - en revanche, M. [W] ne rapporte pas la preuve d'avoir mandaté une entreprise pour la VMC après signature de l'accord ; - M. [K] [W] n'a donc que partiellement exécuté les obligations lui incombant aux termes du protocole d'accord conclu entre les parties, et avec du retard ; - il y a donc lieu de prononcer la résolution du protocole liant les parties ; - le locataire doit bénéficier d'un logement décent (sécurité, santé, confort) ; - s'agissant de l'état du logement lors de l'entrée dans les lieux des époux [U], aucun état des lieux d'entrée n'a été établi lors de l'entrée dans les lieux des locataires qui a eu lieu avant la prise d'effet du bail du 1er mars 2014, le 1 janvier 2014 ; - il est néanmoins versé au débat l'état des lieux d'entrée des précédents locataires en date du 1er octobre 2012 qui démontre la vétusté initiale du logement et la préexistence de certains désordres dont se plaignent les époux [U] (portes-fenêtres, volets, radiateur, Velux) ; - M. [W] ne rapporte pas la preuve d'avoir réalisé des travaux de remise en état ; - le rapport d'expertise amiable déposé le 22 juin 2017 et le constat d'huissier du 6 juin 2018 confirment que les désordres relevés par les précédents locataires n'ont pas été résolus ; - le rapport du 28 novembre 2019 de SOLIHA établit la non-décence du logement à l'égard de plusieurs points (VMC, accès au logement, Velux, évacuation des eaux ménagères et eaux vannes,) ; - l'ampleur des désordres et leur aggravation rendent le logement indécent, et alors même que le bailleur a été à plusieurs reprises interpellé par les locataires ou leur conseil et par les services compétents ; - ces éléments caractérise des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ainsi qu'à son obligation d'entretien normal du logement ; - même si les locataires ont initialement implicitement accepté que le bailleur laisse dans la cave et la mezzanine du garage du mobilier lui appartenant, cela ne devait être qu'une situation temporaire, le bailleur ayant l'intention dés le début de les évacuer ; - cette situation a perduré jusqu'au départ des locataires ; - il est démontré sur ce point un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance des lieux ; - les époux [U] ne rapportent pas la preuve d'une mise en demeure postérieure à septembre 2017 ; - ils sont mal fondés à réclamer indemnisation pour les manquements du bailleur à son obligation d'entretien ; - suite à des mouvements de terrain, en mai 2019, affectant l'évacuation des eaux usées et l'entretien et la solidité des accès au logement, le logement est devenu indécent, ce qui est constaté par le rapport de SOLIHA déposé le 28 novembre 2019 ; - à compter de mai 2019, les époux [U] sont fondés à réclamer l'indemnisation des troubles de jouissance subis à hauteur de 2 750 € (250 € par mois sur 11 mois) ; - il a aussi été retenu des troubles subis par les locataires dans la jouissance de la cave et de la mezzanine du garage à compter de mars 2019, qui ont au contraire été écartés s'agissant de l'étage du logement, justifiant l'allocation d'une indemnisation fixée à 1 800 € ; - les locataires ne démontrent pas de lien de causalité entre les travaux dont ils réclament le remboursement et l'urgence à mettre fin aux désordres consécutifs aux mouvements de terrain ; - les époux [U] ne rapportent pas la preuve non équivoque de la surconsommation énergétique alléguée ; - compte-tenu du litige persistant entre les parties et de la convocation préalable du bailleur à ces constatations, les époux [U] sont fondés à réclamer à M. [W] le remboursement de la moitié des frais du constat d'huissier, soit la somme de 150 € ; - à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ; - les époux [U] reconnaissent avoir unilatéralement et sans autorisation judiciaire suspendu le paiement des loyers à compter de mai 2019 ; - en application des dispositions de l'article 17-1, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision du loyer pour les années 2014 à 2017 et n'est donc bien fondé à réclamer cette révision que sur l'année 2018 correspondant à la somme de 64,38 € pour les mois d'avril à septembre 2018 ; - le bailleur est bien fondé à réclamer les loyers impayés de mai 2019 au 23 mars 2020, soit la somme totale de 8 797,75 euros ; - les locataires sont solidairement redevables à l'égard de M. [K] [W] de la somme de 8 862,13 € (64,38+8 797,75) au titre de l'arriéré locatif et de la révision du loyer sur les mois d'avril à septembre 2018 ; - l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ; - en application des dispositions susvisées, la clause insérée à l'article 13 du contrat du bail liant les parties doit être réputée non écrite ; - selon l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; - il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; - les preneurs n'ont pas reçu le logement loué en bon état d'usage et de réparation, ce qui n'empêche pas l'existence de dégradations locatives à la condition pour le bailleur d'en rapporter la preuve ; - concernant les menuiseries, au vu du constat et en l'absence d'explications convaincantes, en considération de la vétusté initiale du logement et de l'usure normal après six années d'occupation, la somme mise a la charge des locataires sera minorée à 200 € ; - le Velux est atteint d'une défaut d'étanchéité non imputable aux locataires ; - la plaque de cuisson de la cuisine a été retirée et il n'est pas démontré par les locataires que ladite cuisine était dépourvue d'un tel équipement lors de leur entrée dans les lieux ; - seul le remplacement de la plaque de cuisson est imputable aux locataires et la somme de 150 € sera retenue à ce titre, en considération de la vétusté initiale du logement et de l'usure normale après six années d'occupation ; - le constat de non-décence de SOLIHA fait état du caractère inadéquat et hors d'usage du système de ventilation ; - les désordres affectant la VMC ne sont pas consécutifs à un défaut d'entretien des locataires (qui ont obstrué partiellement des bouches d'aération dépourvues de grilles) mais à l'importante vétusté de l'installation ; - sur les espaces extérieurs, il n'est pas relevé de défauts d'entretien, alors que des dommages sur les pavés extérieurs sont apparus suite à des mouvements de terrain, nécessitant des opérations de terrassement des abords de la maison à la charge du bailleur ; - en conséquence, les époux [U] sont solidairement redevables de la somme totale de 350 € (200+150) au titre des dégradations locatives ; - sur la perte de jouissance du garage, des encombrants ont été laissés dans le garage ; - les époux [U] ont versé 600 euros pour leur évacuation et ont ainsi déjà indemnisé le bailleur de ce chef ; - aucune des procédures n'est abusive ; - la compensation s'impose. S'agissant donc de la résolution du protocole d'accord, de l'état du logement, des troubles de jouissance, du remboursement des travaux, de la surconsommation d'énergie, de frais de constat, de l'arriéré locatif, de la clause pénale, des dégradations locatives, de la perte de jouissance du garage et de la compensation, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit. La cour, adoptant cette motivation, confirme le jugement entrepris par adoption de motifs. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Mme [G] [U] et M. [F] [U], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'appel. Pour la même raison, ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [W] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Mme [G] [U] et M. [F] [U] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [G] [U] et M. [F] [U] à payer à M. [K] [W] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [G] [U] et M. [F] [U] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par la greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE