Tribunal judiciaire, 17 avril 2025. 24/00482

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00482 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5AF JUGEMENT DU : 17 Avril 2025 S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] IDF C/ M. [V] [Y] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025. DEMANDERESSE: S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 11] IDF [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3] représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2730 du 02/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]) DEFENDEUR: Monsieur [V] [Y] [Adresse 9] [Adresse 6] [Localité 5] comparant en personne assisté de Me Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d’ESSONNE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002457 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]) COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 17 mars 2025 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À :Me MOGAADI + CCC CCC Me DOUBLAIT EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Y] [V] est propriétaire des lots de copropriété 1731, 1791 et 1817 situés [Adresse 10] à [Localité 12]. Il s’agit de bien acquis à la suite d’une dévolution successorale suivant acte du 03 décembre 2020. Par jugement du Tribunal judiciaire d’EVRY en date du 31 octobre 2022, Monsieur [Y] [V] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 4333.48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2021 inclus, 450 euros de dommages et intérêts, et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO de FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d'EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 9290.85,au titre des charges impayées au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 6513.53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 300 euros , à titre de dommages et intérêts, condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024 et après plusieurs renvois à la demande des parties a été plaidée à l’audience du 17 mars 2025. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 6287.50 euros, arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, et sollicite la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [V] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il ajoute que différentes décisions de justice se sont succédées avant celle du jugement rendue 31 octobre 2022, que les causes des jugements ont été apurées, mais qu’une nouvelle dette s’est constituée. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il ajoute être opposé à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [Y] [V], assisté de conseil, ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais en conteste le montant. Depuis le 1er janvier 2021, date à laquelle la créance a été préalablement arrêtées par le jugement du 31 octobre 2022, il a réglé la somme de totale de 16 070 euros au 31 août 2024. Les charges appelées depuis le 1er janvier 2021 sont justifiées pour un montant de 11460.79 euros, que le syndicat des copropriétaires verse au débat deux décomptes différents peu compréhensibles, qu’à la dernière condamnation le solde débiteur du copropriétaire s’élevait à 4333.38 euros, outre 1050 euros de dommages et intérêts et frais irrépétibles, les charges appelées depuis le 1er janvier 2021 pour un montant de 16 671.90 euros, soit un solde débiteur au 05 février 2025 de 22 355.28 euros, dont il convient de déduire les sommes versées du 1er janvier 2021 au 05 février 2025 soit 20 270 euros, ce qui ramène la dette à 2085.28 euros. Il sollicite en outre des délais de paiement faisant valoir être actuellement sans emploi, et percevoir la somme de 1076 euros au titre de l’allocation adulte handicapée et propose de régler la somme de 50 euros pas mois afin d’apurer la dette. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire est mise en délibéré au 17 avril 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Y] [V] est propriétaire des lots1731, 1791 et 1817 situés [Adresse 10] à [Localité 12], un décompte daté du 14 mars 2025, et un décompte du 04 novembre 2024 les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales tenues et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants. Il sera rappelé que Monsieur [Y] [V] a acquis le bien dans le cadre d’une dévolution successorale. Antérieurement, par jugement du Tribunal Judiciaire d’EVRY du 23 mars 2018, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales a été nommée curateur de la succession vacante de Madame [U] [Z] épouse [X] [Y]. Par jugement en date du 29 août 2019, le Tribunal judiciaire a condamné la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur de ladite succession à payer, dans la limite de l’actif successoral, la somme de 10 193.01 euros au titre des charges impayées arrêtées 31 mars 2019 appel de fonds du 1er trimestre 2019 inclus, outre 300 euros au titre des frais Un commandement de payer valant saisie a été délivré le 12 juin 2020 par le syndicat des copropriétaires visant la somme de 8943.50 euros arrêtée au 20 mars 2020 au titre des causes du jugement du 29 août 2019. Par jugement rendu le 21 octobre 2020, le juge de l’exécution a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande et a condamné Monsieur [Y] [V] à payer la somme de 1500 euros outre les entiers dépens. Par jugement du Tribunal judiciaire d’EVRY en date du 31 octobre 2022, Monsieur [Y] [V] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 4333.48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2021 inclus, 450 euros de dommages et intérêts, et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme d'abord sur les dettes échues, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne et toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 6287.50 euros au titre de charges impayées au 1er trimestre 2025 appel du 1er premier trimestre 2025 inclus. Le syndicat des copropriétaires ne produit pas un décompte unique récapitulant le détail de ces charges impayées mais deux décomptes un daté du 04 novembre 2024 portant sur les sommes appelées et réglées depuis le 01 janvier 2012 jusqu’au 10 octobre 2024 et un second mentionnant des sommes appelées depuis le 30 décembre 2012 et jusqu’au 05 février 2025. Il produit en outre les décisions de justice précédemment cités. La dernière décision intervenue, en date du 31 octobre 2022, non frappée d’appel et par conséquence définitive et ayant autorité de la chose jugée, fixe les sommes dues par Monsieur [Y] [V] à la somme de 4333.48 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2021 inclus en deniers ou quittance. La présente demande du syndicat des copropriétaires porte par conséquent sur les charges échues impayées postérieurement au 1er janvier 2021. Il sera rappelé que la condamnation en deniers ou quittances est prononcée lorsque, après avoir constaté l'existence d'une créance et arrêté son montant, le juge constate qu'il est dans l'incertitude quant au point de savoir si, à la date où il statue, la dette qu'il a constatée a été en tout ou en partie payée par le débiteur." Le syndicat des copropriétaires soutient que le jugement tient compte des sommes versées par Monsieur [Y] [W] du 5 avril 2022 au 5 septembre 2022, ce qui est mentionné dans la décision citée. En l’espèce, il ressort des décomptes produits que les causes du jugement du 29 août 2019 et du commandement de payer subséquent délivré le 12 juin 2020 pour la somme de 8943.50 euros arrêtés au 20 mars 2020 ont été apurées au 07 décembre 2020. Il a ensuite été apuré les causes du jugement rendu par le juge de l’exécution pour un montant total de 2607.05 euros tels que repris dans les décomptes, le copropriétaire ayant procédé à des versements entre le 07 janvier 2021 et le 08 avril 2021 pour un total de 2950 euros. Les causes du jugement du 31 octobre 2022 ( total de 5383.48 euros ) ont été apurées par les versements effectués entre le 08 avril 2021 ( reliquat ) et le 15 juin 2023 soit la somme de 5582.95 euros, hors les sommes versées entre le 05 juin 2022 et le 08 septembre 2022 pour un montant total de 880 euros déjà prises en compte par le jugement du 31 octobre 2022. Entre le 15 juin 2023 ( reliquat) et le 05 février 2025, Monsieur [Y] [V] a versé la somme totale de 9729.47 euros, somme qu’il convient d’imputer sur les charges dues et impayées postérieurement au 1er janvier 2021 et jusqu’au 05 février 2025. Sur cette période du 1er janvier 2021 ( appel 1er trimestre 2021 non inclus) et jusqu’au 05 février 2025, le montant des charges appelées par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 16 691.90 euros. Il convient en outre de tenir compte des sommes portées au crédit du compte du copropriétaires en régularisation pour un montant total de 758.15 euros. Il s’en suit que le montant de charges dues par Monsieur [Y] [V] pour la période postérieure à l’appel du 1er trimestre 2021 et jusqu’au 05 février 2025 s’élève à 16 691.90 – ( 9729.47 + 758.15) soit la somme de 6204.28 euros. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Y] [V] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues. Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [V] au paiement de la somme 6204.28 euros au titre des charges dues à la date du 05 février 2025 provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux loi ALUR du 01/01/2025 incluses. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2024. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Y] [V] seul, la somme de 96 euros au titre de la mise en demeure du 17 février 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Par conséquent, Monsieur [Y] [V] sera condamné à payer la somme de 96 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 février 2024. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [Y] [W] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété , et que le défendeur s'est octroyé des délais de paiement auxquels il n'avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement. En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et de condamner Monsieur [Y] [W] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ; II. Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [Y] [V] justifie de ses ressources et de ses charges. Toutefois au regard du montant de la dette, celle-ci ne pourra être apuré au terme de 24 mois sur la base de mensualités de 50 euros tel que sollicité. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée. III. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Y] [V], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 300 en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO de FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, la somme de 6204.28 euros , au titre des charges dues à la date du 05 février 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux loi ALUR du 01/01/2025 incluses, ainsi que la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 ; CONDAMNE Monsieur [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO de FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [Y] [W] ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO de FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS Cabinet IMMO de FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,