Cour de cassation, 01 octobre 2020. 19-13.307

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er octobre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10390 F Pourvoi n° H 19-13.307 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020 1°/ M. O... A..., 2°/ Mme U... K... T..., épouse A..., domicilié tous deux [...], ont formé le pourvoi n° H 19-13.307 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Liane de feu, société civile de construction vente, dont le siège est [...] , 2°/ à Mme J... V..., domiciliée [...] , 3°/ à la société Banque CIC Est, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de M. et Mme A..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme V..., après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à M. et Mme A... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Liane de feu et Banque CIC Est. 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme A... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir écarté la responsabilité de Mme V... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : Sur la responsabilité du notaire : En premier lieu, la Cour observe que les époux A... demandent vainement la condamnation de la S.C.P. M... Y..., R... X..., J... V... et E... H... qui n'est pas dans la cause. Les premiers juges, sans même rechercher une éventuelle faute de Maître J... V..., se sont contentés de considérer qu'il n'existait pas de lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices subis.1 - Le manquement contractuel : Les époux A... reprochent au notaire un manquement contractuel comme ayant transmis des fonds au vendeur-constructeur sans avoir obtenu de document justifiant de l'état d'avancement des travaux et sans avoir recueilli l'avis de l'acquéreur, sur fond de collusion entre Maître J... V... et son époux qui n'était autre que le gérant de la S.C.C.V. Liane de Feu. L'acte de vente en état futur d'achèvement du 30 décembre 2013 prévoit en page 7 que l'acquéreur a d'ores et déjà payé comptant la somme de 127.500,00 € qui correspond à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée. La somme restante, soit 127.500,00 € devait être payée au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement habituel prévu par les articles 1601-3 du code civil et R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, à savoir : - 51.000,00 € correspondant à la mise hors d'eau, - 25.500,00 € correspondant à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air, - 38.250,00 € correspondant à l'achèvement de la construction, - 12.750,00 € correspondant à la remise des clés. La Cour ignore le calendrier des paiements réellement observé par Maître J... V... mais une attestation de l'architecte Lablanchetais en date du 19 mars 2014 sur l'avancement des travaux de la villa des époux A... et le procès-verbal de réception du 11 décembre 2014 sont de nature à expliquer les paiements intervenus et l'immeuble peut être considéré comme achevé, à l'exception notable du problème de raccordement à l'électricité évoqué plus haut. Dans ces conditions, et dès lors que la remise des clés n'a jamais été effective au sens du contrat, c'est sans faute que les versements ont été faits à l'exception du reliquat du prix de vente correspondant à la garantie de 5% susceptible de couvrir au moins partiellement les non-façons ou malfaçons constatées par l'expert des acquéreurs le 11 décembre 2014. Pour le surplus, la collusion entre Maître J... V... et son époux, gérant de la S.C.C.V. Liane de Feu, si elle relève d'aspects de déontologie, n'est en l'hypothèse pas nécessairement frauduleuse ; 2- La faute délictuelle : Les époux A... reprochent au notaire de ne pas avoir assuré l'efficacité de son acte compte tenu d'une rédaction incohérente sur l'état d'avancement des travaux. L'acte notarié du 30 décembre 2013 se fonde sur une attestation de l'architecte Lablanchetais en date du 9 décembre 2013 mentionnant que les travaux sont réalisés : - à 100% concernant les fondations, - à 25% concernant la plomberie, - à 25% concernant l'électricité, - à 100% concernant le dallage du rez-de-chaussée et de l'étage. Si ce constat, qui ne fait pas état d'un bâtiment hors d'eau et hors d'air, est en contradiction avec l'engagement de la S.C.C.V. Liane de Feu d'achever l'immeuble et de déposer la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au plus tard le 31 décembre 2013, soit dès le lendemain de l'acte, pour autant, cette incohérence est sans lien avec la résolution de la vente, dès lors que l'état d'avancement des travaux tel qu'attesté par l'architecte et dont rien ne permet de dire qu'il ne correspondait pas à la réalité permettait d'envisager une livraison de l'immeuble acheté dans les délais, soit avant la fin du premier semestre de l'année 2014. Une telle précipitation, manifestement induite par les impératifs de défiscalisation de certains clients de la S.C.C.V. Liane de Feu dès l'année suivante, n'a pas pour effet de nuire à l'efficacité de l'acte et, surtout, est sans lien avec les préjudices subis par les époux A.... Il en résulte que le chef du jugement ayant écarté la responsabilité du notaire sera confirmé, fût-ce pour d'autres motifs ; AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE : Sur la responsabilité de Me V... : Les demandeurs soutiennent que Me V... aurait commis une faute en versant à la SCCV Liane de Feu 95 % du prix le 03/03/2014, alors que l'attestation certifiant de l'accomplissement de seulement 80 % du chantier n'a été établie que le 19/03/2014, et que leur accord n'a été sollicité que le même jour. Ils lui reprochent également d'avoir fait preuve de mauvaise foi en les laissant croire que les fonds qui lui avaient été confiés n'avaient pas été virés. Quoi qu'il en soit de la réalité des fautes alléguées, force est de constater qu'elles seraient sans rapport avec les préjudices subis par les époux A... lesquels ont pour cause exclusive le retard dans la livraison de leur bien par la SCCV Liane de Feu. La responsabilité de Me V... sera écartée ; 1°) ALORS QU' il n'est pas permis au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis, y compris par omission ; que le relevé des versements effectués par Mme V..., régulièrement produit au débat et invoqué, mentionnait les paiements suivants : « 30/12/2013 : reçu fraction prix Vefa 50% lot 10 de M. Mme A... O... : 127.500, 00, - 23/01/2014 : reçu fraction prix Vefa 20% (cumulé 70%) – lot 10 de M. Mme A... O... : 51.000,00, - 03/03/2014 : reçu fraction prix Vefa 25% (cumulé 95%) lot 10 de M. Mme A... O... : 63.750 » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris qu'elle « ignore le calendrier des paiements réellement observé par Maître J... V... », la cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes clairs et précis du relevé de versement régulièrement produit au débat, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2°) ALORS QU' il est interdit au juge de dénaturer les termes du litige, tels qu'ils résultent des prétentions respectives des parties ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris qu'elle « ignore le calendrier des paiements réellement observé par Maître J... V... », quand les époux A... faisaient expressément valoir que 95 % du prix de vente avait été versé par Mme V..., au 3 mars 2014 (conclusions, p. 14), que Mme V... ne le contestait pas et que la société Liane de Feu produisait le décompte notarié des versements effectués par Mme V..., et faisait valoir que le solde du prix ne correspondait plus qu'à 5%, en mentionnant en référence ce décompte notarié (conclusions, p. 10), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, les paiements ou dépôts ne pouvant excéder au total : 35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de l'immeuble , et le notaire engage sa responsabilité s'il libère des fonds qui ne correspondent pas à l'avancement des travaux ; qu'en se bornant à retenir, pour estimer que Mme V... aurait procédé aux versements sans faute, une attestation du 19 mars 2014 et le procès-verbal du 11 décembre 2014, sans vérifier, comme elle y était invitée, si les paiements effectués par Mme V... correspondaient effectivement à l'avancement des travaux, conformément à la grille des paiements prévue par l'article R. 261-14, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-3 du code civil et R*261-14 du code de la construction et de l'habitation ; 4°) ALORS QUE dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, les paiements ou dépôts ne pouvant excéder au total : 35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de l'immeuble et le notaire engage sa responsabilité s'il libère des fonds qui ne correspondent pas à l'avancement des travaux ; qu'en considérant que Mme V... a procédé aux versements sans faute, quand les époux A... précisaient que 95% du prix avait été versé au 3 mars 2014, sans vérifier qu'à cette date, Mme V... s'était trouvée en possession de documents attestant de l'avancement des travaux, ou avait d'une manière quelconque vérifié par elle-même cet avancement avant de procéder au paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-3 du code civil et R*261-14 du code de la construction et de l'habitation ; 5°) ALORS QUE l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble ; qu'en considérant que l'immeuble aurait été achevé après avoir constaté que l'absence de raccordement électrique affectait l'habitabilité de la villa, la cour d'appel a violé l'article R*261-1 du code de la construction et de l'habitation ; 6°) ALORS QUE le notaire peut être condamné à garantir la restitution du prix de vente consécutive à la résolution du contrat en cas d'insolvabilité du vendeur ; qu'en écartant par principe toute responsabilité de Mme V... sur la seule affirmation que les fautes de cette dernière seraient sans rapport avec les préjudices subis par les époux A..., les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 7°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen opérant des époux A... (conclusions, p. 16), , tiré de ce que le notaire devrait être condamné à restituer le prix de la vente si le vendeur était insolvable, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.