Texte intégral
MINUTE N° 264/2024
ORDONNANCE DU:
11 Septembre 2024
ROLE:
N° RG 24/00226 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IE24
[J] [I]
C/
S.A.S. CIZODOR
Grosse(s) délivrée(s)
à Me PRUDHOMME
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me PRUDHOMME
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, onze Septembre deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDEUR
Monsieur [J] [I]
né le 26 Mai 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
représenté par Maître Etienne PRUD’HOMME de la SELARL EPA CONSEIL - ME PRUDHOMME, avocats au barreau D’ARRAS
DEFENDERESSE
S.A.S. CIZODOR, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
non comparante
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 28 Août 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, et indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024;
Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 31 mai 2022, Monsieur [J] [I] a consenti à la SASU Cizodor, un bail commercial portant sur un local à usage commercial d’une surface d’environ 100 m², situé à [Localité 7], [Adresse 4]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juin 2022 pour se terminer le 31 mai 2031, moyennant un loyer annuel hors charges et taxes, de 12 000 euros, payable mensuellement, et une provision mensuelle pour « charges (taxe foncière) » de 190 euros.
Monsieur [J] [I] allègue que la SASU Cizodor ne réglerait pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.
Le 28 mars 2024, Monsieur [J] [I] a fait délivrer à la SASU Cizodor, un commandement de payer la somme de 4 726,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, de la clause pénale « art 23 du bail », des sommes dues au titre de l’article A444-31 du code de commerce et du coût de l'acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, Monsieur [J] [I] a fait assigner la SASU Cizodor devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :
Constater à la date du 29 avril 2024 à minuit l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur le local commercial liant la SAS Cizodor et Monsieur [J] [I] ;
Ordonner l’expulsion de la SAS Cizodor et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 3] [Localité 7], si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Condamner la SAS Cizodor à lui verser une somme provisionnelle d’un montant de 6 301,43 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 27 mai 2024 ;
Fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS Cizodor à compter de la date de résiliation du bail à hauteur de 1 252,91 euros mensuel et jusqu’à libération effective des lieux et la condamner, en tant que de besoin, au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité ;
Condamner la SAS Cizodor à lui verser une somme provisionnelle d’un montant de 1 260,29 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;
Condamner la SAS Cizodor à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SAS Cizodor aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à la délivrance du commandement de payer en date du 28 mars 2024, ainsi que les frais de levée d’inscription sur le fonds de commerce.
A l’audience du 28 août 2024, Monsieur [J] [I] maintient ses demandes aux fins de résiliation de bail et provisionnelles et produit un décompte de sa créance actualisé à la date du 21 août 2024 pour un montant de 10 071,76 euros.
La SASU Cizodor, assignée conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas comparu.
La présente décision sera réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, le demandeur produit un état d’endettement obtenu via infogreffe, à jour à la date du 27 mai 2024, ne faisant apparaître aucune inscription sur le fonds de commerce exploité par la SASU Cizodor.
Sur le constat de la clause résolutoire du bail
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail du 31 mai 2022, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (…)» ;
- du commandement de payer la somme de 4 726,61 euros, dont 3 795,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024, selon décompte intégré à l'acte, qui a été délivré le 28 mars 2024 avec rappel de la clause résolutoire ;
- du décompte produit à la date de l’audience, arrêté au 21 août 2024, échéance de août 2024 incluse, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.
La SASU Cizodor, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.
Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail au 29 avril 2024 .
Sur l’expulsion
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, le bail étant résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, la SASU Cizodor est occupante sans droit ni titre.
Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SASU Cizodor. A défaut, son expulsion ainsi que celle de de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.
Sur la demande de condamnation à titre provisionnel
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
- sommes dues au titre du commandement de payer : 3 795,61 euros, sommes dues selon décompte locatif, arrêtées au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ;
- loyer et provisions pour charges pour la période du 1er avril au 28 avril 2024 inclus – le bail étant résilié à compter du 29 avril 2024 -, (1 062,91€ (montant du loyer indexé à la date du 1er juin 2023) + 190€ (provision pour charges) x 28/30) soit 1 169,38 euros ;
soit 4 964,99 euros, somme arrêtée à la date du 28 avril 2024 incluse.
Le demandeur produit, à l’audience, un décompte de sa créance actualisé à la date du 21 août 2024, faisant apparaître un solde locatif dû de 10 171,76 euros, déduction faite des frais d’actes de commissaire de justice signifiés, et sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de cette somme.
Dans la mesure où la défenderesse, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas et qu’aucun élément ne permet de justifier qu’elle a pu avoir connaissance de ce décompte, dans le respect du principe du contradictoire, la condamnation provisionnelle en paiement est établie en fonction des éléments figurant à l’assignation délivrée le 5 juillet 2024.
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer et provisions pour charges. Aussi, la SASU Cizodor sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 29 avril 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 1 252,91 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.
Aussi, la SASU Cizodor sera condamnée à payer à Monsieur [J] [I], à titre provisionnel, la somme de 4 964,99 euros, somme arrêtée à la date du 28 avril 2024 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail.
Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 252,91 euros, à compter du 29 avril 2024 jusqu'à complète libération des lieux.
Sur la clause pénale
Monsieur [I] demande à la présente juridiction de « Condamner la SAS Cizodor à lui verser une somme provisionnelle d’un montant de 1 260,29 euros au titre de la clause pénale contractuelle ».
En l'espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au PRENEUR, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le PRENEUR seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du PRENEUR. En cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation, outre les dommages et intérêts qu’il pourrait réclamer à ce titre. »
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.
Dès lors, la demande résultant de l’application de la clause pénale contractuelle ne saurait être accueillie.
Sur les demandes accessoires
La SASU Cizodor, qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 mars 2024 ainsi que le coût de la levée de l’état d’endettement.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SASU Cizodor sera condamnée à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 1 800 euros.
PAR CES MOTIFS
Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
Mais dès à présent :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;
DIT la SASU Cizodor occupante sans droit ni titre à compter du 29 avril 2024 ;
ORDONNE l’expulsion de la SASU Cizodor ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux sis à [Localité 7], [Adresse 4], par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE la SASU Cizodor à payer, à Monsieur [J] [I], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et provisions dus à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 1 252,91 euros (mille deux cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-onze centimes), à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SASU Cizodor à payer, à Monsieur [J] [I], à titre provisionnel, la somme de 4 964,99 euros (quatre mille neuf cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), au titre des loyers et provisions, dus à la date du 28 avril 2024 inclus ;
CONDAMNE la SASU Cizodor aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 28 mars 2024 et celui de la levée de l’état d’endettement ;
CONDAMNE la SASU Cizodor à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 1 800 euros (mille huit cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [J] [I] du surplus de ses demandes ;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 11 septembre 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE PRESIDENT
