Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/14016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/14016 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNK7 N° MINUTE : 3 Assignation du : 25 Octobre 2022 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [D] [Z][2] [2] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. FRANCOIS [R] [Adresse 6]-[Adresse 7]-[Adresse 8] [Localité 10] représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497 DEFENDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE [Adresse 2] [Localité 11] représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 2 juillet 1993, Monsieur [V] [N] a donné à bail à la S.AR.L. DOMINIQUE ET FRANÇOIS [R] des locaux commerciaux désignés ainsi : “1°/ Une boutique sise [Adresse 8], avec arrière-boutique et un entresol, 2°/ Deux autres boutiques sises [Adresse 6] et [Adresse 7], également avec entresol”. La destination contractuelle des locaux est celle de “libraire - éditeur”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1993 pour se terminer le 31 juillet 2002, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 125.000 francs hors taxes et hors charges. Par acte sous seing privé du 13 janvier 2005, la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE, propriétaire actuel des locaux, et la S.A.R.L. FRANCOIS [R] (ci-après la société FRANCOIS [R]) ont convenu d’un renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sus-désignés à compter rétroactivement du 1er août 2002 moyennant le versement d’un loyer annuel hors charges de 27.500 euros à compter du 1er janvier 2005. Suivant un avenant de renouvellement en date du 14 janvier 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2011 pour se terminer le 31 juillet 2020 moyennant le versement d’un loyer annuel de 43.680 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement. Par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2021, la société FRANCOIS [R] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer fixé à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes. Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 5 avril 2022, la société FRANCOIS [R] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 27.000 euros hors taxes correspondant selon elle à la valeur locative. Par acte du 25 octobre 2022, la société FRANCOIS [R] a fait assigner la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme en principal de 27.000 euros par an hors taxes et hors charges et subsidiairement voir ordonner une expertise judiciaire. Par un mémoire en réponse régulièrement notifié le 1er et le 2 février 2023, la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 71.335 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. A titre subsidiaire, - Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit maintenu à son loyer en vigueur sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation et que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la société FRANCOIS [R] en sa qualité de demanderesse. A titre encore plus subsidiaire, - Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50.449 euros hors charges et hors taxes calculée en application de l’article L.145-34 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. En tout état de cause, - Ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de notification du présent mémoire, à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière, - Dire que si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d’avenant de modification du loyer, de renouvellement du bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-39 du code de commerce, la date d’application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, la date d’indexation sera fixée à la date d’effet du nouveau loyer et l’indice de base serait le dernier indice publié à cette date, - Dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, - Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, - Ordonner le partage les dépens par moitié par chacune des parties, - Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par un mémoire en demande régulièrement notifié le 20 juillet 2023, la société FRANCOIS [R] demande au juge des loyers commerciaux, de : Vu les articles L. 145-33, L. 145-38, R. 145-23, R. 145-30 et suivants du code de commerce, A titre principal, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 27.000 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant à la valeur locative, - Juger que le trop-perçu de loyer par le bailleur depuis le 1er janvier 2022 portera intérêts au taux légal à compter de cette date, avec capitalisation des intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil. A titre subsidiaire, - Ordonner une mesure d’instruction sur le prix du bail révisé, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, - Fixer le loyer provisionnel à la somme de 27.000 euros hors taxes et hors charges par an, correspondant à la valeur locative, - Enjoindre à la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE de communiquer les plans et calculs de surface établis par le cabinet DE QUENETAIN à partir de ses visites du mai 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. A titre plus subsidiaire, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 35.803,74 euros hors taxes et hors charges par an, conformément au plafonnement défini par l’article L. 145-34 du code de commerce. A titre infiniment subsidiaire, - Se déclarer incompétent, - Renvoyer l’affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, - Juger que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours suivant la notification de la présente décision. En tout état de cause : - Débouter la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE de l’ensemble de ses demandes, - Condamner la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE à lui verser la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Par un mémoire n°2 régulièrement notifié le 8 décembre 2023, la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : A titre principal, - Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 73.512 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. A titre subsidiaire, - Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit maintenu à son loyer en vigueur sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation et que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la société FRANCOIS [R] en sa qualité de demanderesse. A titre encore plus subsidiaire, - Fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50.449 euros hors charges et hors taxes calculée en application de l’article L.145-34 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014. En tout état de cause, - Ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de notification du présent mémoire, à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière, - Dire que si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d’avenant de modification du loyer, de renouvellement du bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-39 du code de commerce, la date d’application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au bail, la date d’indexation sera fixée à la date d’effet du nouveau loyer et l’indice de base serait le dernier indice publié à cette date, - Dire pour le cas où par impossible le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 viendrait à être fixé à une somme inférieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que les éventuels intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir, conformément à la jurisprudence, qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et par la notification du premier mémoire en défense lorsque le preneur est à l’origine de la procédure pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque date d’exigibilité, - Ecarter l’exception d’incompétence soulevée par la société FRANCOIS [R], - Débouter la société FRANCOIS [R] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de pièces sous astreinte de communication, - Dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, - Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, - Ordonner le partage les dépens par moitié par chacune des parties, - Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 15] à compter du 1er janvier 2022. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. La société FRANCOIS [R] fait valoir que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au montant du loyer plafonné. Elle évalue la valeur locative à 30.000 euros, à laquelle elle applique un abattement de 10 % en raison de clauses exorbitantes de droit commun pour conclure à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 27.000 euros sans précision de la surface des locaux, précisant que le montant du loyer plafonné s’élève à 35.803,74 euros. A l’appui de sa demande de fixation à la somme de 27.000 euros, elle fait essentiellement valoir que : - la destination contractuelle est particulièrement restrictive, ce qui doit conduire à une minoration de la valeur locative, - s’agissant des facteurs locaux de commercialité au sein du quartier où se situent les locaux loués et la Galerie Vivienne, ils ont connu une évolution défavorable en raison du mouvement des “Gilets jaunes”, des travaux de rénovation de la Galerie Vivienne entrepris en 2016 et qui se sont poursuivis en 2018 et 2019 avec la pose d’échafaudages entravant l’accessibilité et la visibilité de la librairie, des travaux de rénovation importants de la Bibliothèque nationale de France (site [Localité 16]) qui se situe à moins de trois minutes à pied de la librairie entraînant des nuisances et la modification des circulations automobile et piétonne, l’épidémie de coronavirus qui a généré une baisse de la fréquentation touristique, la fermeture des établissements qui drainent la chalandise habituelle - la librairie ayant elle-même subi des fermetures du fait des mesures administratives. A titre subsidiaire elle sollicite une expertise judiciaire. A titre plus subsidiaire, elle conclut à la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer plafonné et conteste les motifs de déplafonnement invoqués par la bailleresse. En réplique, la bailleresse soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de plusieurs motifs conduisant à écarter le plafonnement. Elle soutient que : - la société FRANCOIS [R] a bénéficié d’un loyer anormalement bas durant de nombreuses années ; que suivant un avenant en date du 10 janvier 2018, la révision triennale du loyer a été “gelée” et le loyer a été réduit à compter du 1er août 2017 à la somme annuelle de 31.878,07 euros hors taxes et hors charges ; qu’en application de l’article R. 145-8 du code de commerce, la seule fixation conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi justifie le déplafonnement en tant que modification notable des obligations respectives des parties ; - Au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu lieu dans la mesure où la galerie Vivienne a été entièrement rénovée au cours du bail expiré, la rénovation s’étant achevée en juillet 2019 ; que cette rénovation a été de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, soutenant que cette rénovation attire une nouvelle clientèle, avec un fort pouvoir d’achat ; que de nombreuses enseignes attrayantes notamment pour la fréquentation touristique se sont implantées dans la galerie ou à proximité immédiate (notamment le restaurant DAROCO et le cocktail bar DANICO) ; qu’au cours du bail expiré, la fréquentation des trois stations de métro, à proximité des locaux loués (“Bourse”, “Pyramides” et “Palais Royal Musée du [13]”) a augmenté ; que dans l’environnement immédiat des locaux donnés à bail, des travaux de rénovation de la Bibliothèque Nationale ont été entrepris dont la première phase des travaux a été achevée en 2016, la Bourse de commerce a connu une restructuration afin d’accueillir un musée permanent et la collection [B] (inauguration en janvier 2021), l’ancien site de la Poste du Louvre a été restructuré et accueille désormais un hôtel 5 étoiles, un bar lounge, un bureau de poste et une zone commerciale, le GRAND HOTEL DU PALAIS ROYAL situé [Adresse 5] à [Localité 14] a fait l’objet d’une rénovation complète en 2013 ; que des habitations et des bureaux ont été construits. Elle ajoute que la société FRANCOIS [R] s’adresse à une clientèle internationale comme en témoigne ses catalogues de livres notamment en langue anglaise, de sorte qu’elle estime que la modification notable des facteurs locaux est de nature à présenter un intérêt favorable pour le commerce exercé par la société FRANCOIS [R]. Sur la base d’une surface utile de 122 m² pondérée à 107,71 m² et d’un prix unitaire de 650 euros par m² P, d’une majoration de la valeur locative de 5 % au titre de l’autorisation d’installer des présentoirs devant la boutique, elle évalue la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme de 73.512 euros. A titre subsidiaire, la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE sollicite une expertise judiciaire. A titre plus subsidiaire, elle fait valoir que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 doit être fixé au loyer plafond lequel s’élève selon elle à 50.448,63 euros hors taxes et hors charges. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société FRANCOIS [R] demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé, outre les charges. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte La société FRANCOIS [R] sollicite qu’il soit fait injonction à la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE de communiquer les plans et calculs de surface établis par le cabinet DE QUENETAIN à partir de ses visites du mois de mai 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. La société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE communique en pièce 12 des plans des locaux et en pièce 14 le calcul des surfaces effectué par le cabinet de géomètre expert DE QUENETAIN, de sorte que qu’il n’y a pas lieu d’enjoindre la bailleresse de produire ces pièces sous astreinte. Sur les demandes accessoires Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 17 décembre 2021 par la S.A.R.L. FRANCOIS [R], le principe du renouvellement du bail liant la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE et la S.A.R.L. FRANCOIS [R] portant sur des locaux sis [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 15], à compter du 1er janvier 2022, Déboute la S.A.R.L. FRANCOIS [R] de sa demande d’enjoindre la société SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE de communiquer les plans et calculs de surface établis par le cabinet DE QUENETAIN à partir de ses visites du mois de mai 2023, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Madame [D] [Z]-[J] [Adresse 4] mail : [Courriel 12] avec pour mission de : - de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 15] et de les décrire, - d’entendre les parties en leurs dires et explications, - de donner son avis sur une éventuelle modification des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité, - de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - de fournir les éléments sur le calcul du loyer plafonné, - de rendre compte du tout et donner son avis motivé, - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 novembre 2024, Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. FRANCOIS [R] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 17]) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL M. ESCRIVE