Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02266

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ESY N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 2], représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0007 DÉFENDEURS Madame [Y] [X] [E], demeurant [Adresse 3], Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 3], représentés par Me Sarah BOUNOUGHAZ, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque E2085 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ESY FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 06/10/2005, la société SAGECO, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, avait donné en location à Madame [Y] [X] [E] et à Monsieur [W] [F] un appartement (3 pièces) situé [Adresse 3] à [Localité 6] (étage 1) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 944,17 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 27/09/2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [Y] [X] [E] et à Monsieur [W] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2512,93 €. Par acte du 09/02/2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ; - le paiement de la somme provisionnelle de 4450,76 € au titre des loyers et charges impayés au 31/01/2024 ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, majoré de 10 %, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, la société CDC HABITAT SOCIAL a réclamé une indemnité de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 13/02/2024 La CCAPEX a été régulièrement saisie. Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F], représentés par leur avocat, n'ont pas contesté la créance, sous réserve d'un paiement récent de 500 €. Ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont proposé de s'acquitter de leur dette en 24 échéances mensuelles. Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] ont fait état de difficultés personnelles et ont indiqué que leur situation était en train de se stabiliser. A l'audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 3845,02 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22/05/2024. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 27/09/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 22/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 27/11/2023. Si en conséquence, au 28/11/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] ont repris le paiement du loyer courant, les derniers règlements lui étant d'ailleurs supérieurs. Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est ancien. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : - Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. - Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. - Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. - En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie d'une créance, hors frais, de 3609,27 €, arrêtée au 22/05/2024, somme non contestée (la dernière échéance, hors régularisation de charges, comprise dans cette somme correspondant au loyer de mai 2024, payable d'avance, mis en paiement le 30/04/2024). Il sera précisé, s'agissant du paiement récent invoqué à l'audience, à hauteur de 500 €, qu'il ne peut en l'état être déduit à défaut de la preuve de son encaissement. Toutefois, il pourra constituer le premier terme des délais de paiement, étant précisé que cette échéance de 500 € ne sera pas due si le paiement invoqué a été effectivement encaissé. Au delà, la proposition de Madame [Y] [X] [E] et de Monsieur [W] [F] de s'acquitter de la somme due en 24 échéances mensuelles en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société CDC HABITAT SOCIAL du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. La fixation de l'indemnité d'occupation un montant supérieur de celui du loyer et des charges normalement exigibles correspondraient à une sanction excessive, susceptible de contestation sérieuse, et qui ne relève pas en tout état de cause de la compétence du juge des référés. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable, au vu de l'ancienneté du bail et des efforts des locataires, de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 28/11/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 06/10/2005 par la société SAGECO (aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL) à Madame [Y] [X] [E] et à Monsieur [W] [F], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] (étage 1). Condamne in solidum Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 3609,27 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 22/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/02/2024. Accorde à Madame [Y] [X] [E] et à Monsieur [W] [F] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en une première échéances mensuelle de 500 € (étant précisé que cette échéance ne sera pas exigible si le règlement invoqué à l'audience de 500 € a été effectivement encaissé), puis en 24 échéances mensuelles de 129,56 €, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible; 3/à défaut par Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] seront condamnés in solidum au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [Y] [X] [E] et Monsieur [W] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président