Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/04675

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04675 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZGG N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 27 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1] représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971 DÉFENDEUR Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04675 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZGG FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 19/11/2019, PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [R] [D] un appartement (type 1) situé [Adresse 3] à [Localité 5] (BL3, escalier 46, 10ème étage, porte 1025) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 401,43 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 17/11/2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [R] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 10 214,96 €. Par acte du 16/04/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Monsieur [R] [D] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 30/12/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion sans délai du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - le paiement de la somme de 12 014,82 € au titre des loyers et charges impayés au 30/03/2024 (échéance de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de 17/11/2023 ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, PARIS HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 450 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. PARIS HABITAT-OPH a expliqué dans son assignation qu'il avait été pris en compte, dans le calcul de la créance, les effets du défaut de réponse du locataire à l'enquête de ressources, enquête permettant de déterminer les locataires susceptibles d'être redevables d'un SLS. Plus précisément, PARIS HABITAT-OPH a indiqué que le locataire devait répondre au questionnaire qui lui était adressé dans le délai d'un mois en communiquant notamment son avis d'imposition à l'impôt sur le revenu et le nombre de personnes vivant dans son foyer. Le Préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 16/04/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur Monsieur [R] [D] ne s'est pas présenté à l'instance. A l'audience, PARIS HABITAT-OPH a indiqué que sa créance locative s'était accrue, s'élevant à 12 174,14 €, loyer de mai 2024 inclus. Il s'est opposé à l'octroi d'office de délais de paiement d'office et à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. MOTIVATIONS Sur la mise en œuvre d'un SLS En l'absence du défendeur à l'instance, le juge vérifie la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Le juge, pour autant, n'a pas à se substituer au demandeur dans l'administration de la preuve. Il ressort du décompte produit, arrêté au 29/05/2024, qu'entre le 01/02/2023 et le 31/01/2024, il avait été comptabilisé par le bailleur social une somme mensuelle largement supérieure au montant du loyer contractuel normalement exigible, majoré des charges. Si PARIS HABITAT-OPH paraît attribuer de tels montants à l'application d'un SLS et qu'il a produit à cet effet un courrier du 13/01/2023 aux termes duquel il aurait majoré à ce titre le loyer et les charges de 950,62 €, il n'a pas pour autant produit les quittances de loyer susceptibles d'éclairer le juge sur ce qui relevait mensuellement de loyer à part entière, des charges et du SLS. Force est de constater au demeurant que la détermination du SLS résultait de l'application d'un coefficient de dépassement difficile à vérifier et que les écritures de PARIS HABITAT-OPH ne corrigeaient pas cette carence par une déscription précise des calculs opérés pour obtenir ce coefficient, en corrélation avec la justification des dispositions légales et réglementaires applicables en l'espèce. Or, PARIS HABITAT-OPH ne saurait présumer de l'ajout d'une somme de 950,62 € au loyer contractuel par un vague calcul insuffisamment étayé. Il n'est rien évoqué non plus du respect des plafonds légaux. Au-delà, la modification (certes au titre des dispositions légales) du montant du loyer contractuellement déterminé et ce, dans des proportions sans rapport avec le loyer pouvant être exigé au titre du marché, ne saurait intervenir d'une part, sans certitude de l'envoi de l'enquête de ressources ou en cas d'insuffisance de cet envoi, d'une demande circonstanciée de pièces complémentaires. Elle ne saurait intervenir d'autre part, sans une notification valant interpellation suffisante au locataire lui signifiant que l'absence d'envoi des documents attendus ou l'inadéquation de cet envoi était susceptible d'entraîner la sanction prochaine d'une mise en œuvre d'un SLS. En l'espèce, il apparaît que Monsieur [D] a bien répondu à l'enquête de ressources le 02/12/2022, suite à l'envoi fait par le bailleur social le 23/11/2022, mais que ce dernier a estimé que l'envoi fait par Monsieur [D] était insuffisant. À cet égard, un courrier de PARIS HABITAT-OPH, en date du 27/12/2022, formait une demande de production d'avis d'imposition pour le locataire et son épouse. Il ressort tout d'abord que tous les courriers de demande au titre de l'enquête de ressources ont été adressés par envoi simple. Le procès-verbal du 09/12/2022 ne saurait avoir une quelconque incidence sérieuse sur la preuve des notifications relatives à l'enquête en question, une preuve ne s'effectuant pas par sondage. Au delà, le courrier notifiant l'application d'un SLS de 950,62 €, en date du 13/01/2023, a été lui aussi adressé par lettre simple et n'a pu valoir interpellation suffisante de Monsieur [D] quant à l'absence de régularisation des données de l'enquête ressources et quant au risque, à défaut, d'application d'un SLS. Il a certes été adressé, largement a posteriori, le 28/04/2023, une lettre recommandée avec accusé de réception évoquant les effets de l'absence de transmission des documents nécessaires au regard de l'enquête SLS 2022 et invitant Monsieur [D] à un contact. Cependant, cet envoi tardif ne saurait suffire à constituer une notification à part entière d'un SLS, des motifs de son exigibilité et du calcul circonstancié de celui-ci. Enfin, force est de constater que le SLS a été supprimé à partir de février 2024, sans que l'on puisse savoir pourquoi, pouvant être présumé qu'en définitive Monsieur [D] remplissait les conditions pour bénéficier d'un loyer social. Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il convient d'écarter l'application du SLS pour le calcul de la créance de PARIS HABITAT-OPH. Il devra donc être pris en compte uniquement le montant du loyer et des charges normalement exigibles selon les termes du contrat. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 17/11/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 29/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. En l'espèce, il n'a été produit aucun décompte faisant ressortir mois par mois, de façon distincte, le montant du loyer à part entière, le montant des charges et le montant du SLS imputé. Il apparaît par ailleurs que des paiements ont été effectués régulièrement par Monsieur [D] aux échéances mensuelles, susceptibles de correspondre, au vu du document concernant le SLS, au montant du loyer des charges normalement exigibles. Il ressort donc, au vu des pièces produites, la difficulté de déterminer la créance du bailleur en dehors de l'imputation du SLS, et si cette créance était susceptible de justifier d'une part, la délivrance de bonne foi d'un commandement de payer d'autre part, une action aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de bail sur la base dudit commandement. Au demeurant, un commandement de payer, sous peine de nullité, doit être suffisamment clair pour permettre au locataire de déterminer les sommes qui lui sont réclamées ; plus spécialement en l'espèce, il devait spécifier les sommes invoquées au titre du loyer à part entière, des charges et du SLS. Or, tel n'est pas le cas du commandement de payer du 17/11/2023. Au vu des éléments qui précèdent, il n'est pas démontré que la clause résolutoire ait été acquise dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer du 17/11/2023. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH ne démontre pas l'existence d'une créance certaine exigible à ce jour et au jour de l'assignation comme au jour de la délivrance du commandement. Il convient en conséquence de débouter PARIS HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort Déboute PARIS HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Monsieur [R] [D]. Condamne PARIS HABITAT-OPH aux dépens. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Le Greffier Le Président