Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[S] c/ [Z]
MINUTE N°
DU 06 Septembre 2024
N° RG 23/03072 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PGOS
Grosse délivrée
à Me CHAHOUAR-BORGNA Cyril
Copie délivrée
à Me MOLFETTA Valentina,
le
DEMANDERESSE:
Madame [F] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice
DEFENDEUR:
Monsieur [P] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me MOLFETTA Valentina, avocat au barreau de Nice
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2015, Madame [F] [S] a donné en location pour une durée de trois ans à Monsieur [P] [Z], un studio situé à [Localité 4] au [Adresse 3] ainsi qu’une cave, moyennant un loyer d’un montant de 425 euros par mois ainsi qu’une provision sur charges de 70 euros par mois, soit un total de 495 euros par mois.
Des impayés locatifs ont été déplorés par la bailleresse à compter du mois de novembre 2022.
Un commandement de payer les loyers a été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [P] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023 pour un arriéré locatif principal arrêté au 17 mai 2023 à la somme de 1 477,07 euros, un émolument proportionnel de 35,93euros et le coût de l’acte pour 123,27euros.
C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, Madame [F] [S] a donc fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 02 novembre 2023 à 15 heures aux fins, au visa des dispositions des articles 1101 et suivants, 1224 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et statuer sur ses conséquences,
Vu l’audience du 02 novembre 2024, à laquelle la demanderesse a comparu représentée et le défendeur, bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, ne s’est pas présenté,
Vu la nouvelle convocation du défendeur par le greffe à l’audience du 15 février 2023 à 15 heures,
Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience devant le juge des contentieux de la protection du 25 juin 2024 à 14 heures,
Vu les dernières conclusions de la demanderesse, Madame [F] [S] déposées à l'audience de renvoi contradictoire du 04 juin 2024, par lesquelles elle maintient ses prétentions antérieures, augmentant toutefois sa demande en paiement à l’encontre du locataire à 6, 922,62 euros au titre de l’arriéré locatif incluant les loyers et charges impayés au 24 mai 2024 ainsi que l’indemnité d’occupation fixée à 548,51 euros par mois à compter de la décision à intervenir,
Vu les conclusions en réplique de Monsieur [P] [Z] prises pour l’audience du 25 juin 2024 aux termes desquelles il sollicite l’octroi de délais pour se reloger d’une durée de 12 mois et le débouté de Madame [F] [S] de sa demande de condamnation au paiement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,
A l'audience du 25 juin 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.
Le délibéré fixé au 06 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.
C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du code de procédure civile leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.
En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail
Les dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoient que la demande du bailleur aux fins de résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience,
Il convient de relever que Madame [F] [S] démontre avoir notifié son assignation du 10 août 2023 à la préfecture des Alpes-Maritimes par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, soit six semaines au moins avant l'audience du 02 novembre 2023
Sa demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,
Les dispositions de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et celles de l’article 24 de ladite loi, prévoient que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Le bail d’habitation signé entre les parties stipule au paragraphe VIII une clause résolutoire précisant qu’il sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement de tout ou en partie du loyers et charges aux termes convenus, en cas de non-versement du dépôt de garanti prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructeux ou non-respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
L’article 1224 du code civil régit les modalités de résolution des contrats.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [Z] à la requête de Madame [F] [S] en date du 22 mai 2023 pour un arriéré locatif principal arrêté au 17 mai 2023 à la somme de 1 477,07 euros, un émolument proportionnel de 35,93euros et le coût de l’acte pour 123,27euros.
Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 04 juillet 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire et de le condamner à payer à Madame [F] [S] indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation, soit 548,51euros par mois à compter du présent jugement comme demandé par la bailleresse.
Sur le paiement de sommes dues au titre du bail
En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Madame [F] [S] produit notamment au soutien de sa demande en paiement de la somme de 6 922,92 euros, le bail d’habitation, le commandement de payer du 22 mai 2023, divers relevés de compte locatif dont le dernier arrêté au 1er mai 2024 (pièce 8).
Il résulte de ce dernier décompte locatif produit, non contesté que le locataire resterait devoir la somme de 6 922,92 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus.
Or, il convient de défalquer de ce montant les divers frais de commandements de payer délivrés par Madame [F] [S] qui ont été intégrés dans trois échéances de loyers dont seuls ceux du dernier acte relèvent des dépens de l’instance pour 123,27 euros.
Ces frais s’élèvent à 158,69 euros, 112,89 euros et 135,27 euros, soit à la somme totale de 406,75 euros qui sera donc ôtée de la somme de 6 922,92 euros.
La créance locative de Madame [F] [S] est ainsi justifiée dans son principe et dans son montant à hauteur de 6 516,17 euros.
Il convient donc de condamner Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [F] [S] cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux
Selon l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.
L'article L 412-2 dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L 412-1 (deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
En vertu des articles L 412-3 et L 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre
trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Monsieur [P] [Z] sollicite à titre reconventionnel l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux et se reloger.
Il déclare avoir déposé un dossier de surendettement dont la date précise n’est pas complète et ne justifie pas d’une décision de recevabilité de sa demande par la Commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes.
S’il établit avoir déposé une demande de logement locatif social le 26 juillet 2023, le locataire ne démontre pas avoir réalisé des démarches en vue de se reloger au sein d’un logement dans le parc privé dont le loyer serait moins élevé que celui dont il doit aujourd’hui s’acquitter.
Monsieur [P] [Z] ne rapporte pas davantage la preuve que son état de santé serait défaillant.
En outre, au regard de l’historique de son dernier décompte locatif (pièce 8), il apparaît qu’il n’a honoré aucun paiement de son loyer depuis le 20 octobre 2023, date à laquelle il a effectué un virement de 250,00 euros à son bailleur. Antérieurement, seul était versé à Madame [F] [S] le montant de son allocation logement à hauteur de 281,00 euros par mois.
Sa demande reconventionnelle en octroi de délais pour quitter les lieux occupés sera donc rejetée compte tenu des explications sus énoncées.
Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
Monsieur [P] [Z] , qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance dont le seul coût du commandement de payer du du 22 mai 2023 (123,27euros) et sera condamné à payer une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette disposition légale.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
DECLARE l'action de Madame [F] [S] recevable,
CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 19 novembre 2015 à effet au 04 juillet 2023,
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Localité 4] au [Adresse 3] ainsi que de la cave avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [F] [S] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit 548,51 euros à compter du présent jugement comme demandé jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [F] [S] la somme de 6 516,17 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mai 2024, déduction faite des frais d’huissier avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
DÉBOUTE Monsieur [P] [Z] de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux occupés,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [F] [S] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [F] [S] du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont le seul coût du commandement de payer du 22 mai 2023 (123,27 euros),
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
