Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51863 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G5Z
N° : 8
Assignation du :
28 Février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 août 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [C] [T] née [W]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par son mandataire, le cabinet BAP
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS - #G0242
DEFENDERESSE
La S.A.S. BRB venant aux droits de la société BHB venant aux droits de M. [O] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Aref JAHJAH OUEIS, avocat au barreau de PARIS - #C0350
DÉBATS
A l’audience du 01 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé du 12 novembre 2018, Madame [T] [C] née [W] a consenti à Monsieur [X] [O] un bail commercial en renouvellement, portant sur des locaux constitués du lot n°1 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 19.696,28 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour le commerce d’alimentation générale et épicerie, vente de vins – tous liquides de tables à emporter.
Par acte du 23 janvier 2019, Monsieur [X] [O] a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée BHB.
Par acte du 8 mars 2022, la société BHB a cédé son fonds de commerce à la société par action simplifiée BRB.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait deliver un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 24 novembre 2023, à la société BRB, pour une somme de 7.015,00 euros en FR 667399352
Le commandement de payer versé aux débats est manifestement incomplet dans la mesure où, alors qu’il indique 5 pages de signifiées, 3 seulement sont au dossier. Or, celles qui manquent correspondent au décompte, ce qui ne permet pas de savoir à quelle date il a été arrêté.
Cependant, le défendeur était constitué, il ne discute pas le montant de la dette, qui avait du reste fait l’objet d’un accord non respecté.
Après avoir pris conseil auprès de Mme [H], je me suis résolu à passer outre.
principal.
Par acte délivré le 28 février 2024, Madame [T] a fait assigner la société BRB devant le président du tribunal judiciaire statuant en référés aux fins de voir :
“JUGER Madame [T] [C] représentée par le Cabinet BAP recevable et bien fondée en ses demandes,
Y faisant droit,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial,
CONSTATER en conséquence la résiliation du bail commercial liant les parties,
ORDONNER l’expulsion de la société BRB et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], et au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier, et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir,
ORDONNER à la société BRB de remettre les clefs au propriétaire ou à leur mandataire ;
ORDONNER en tant que de besoin le transport des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée,
CONDAMNER la société BRB au paiement par provision de la somme de 12.767,33 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, arrêtée au 29 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux contractuel de 1% à compter du 24 décembre 2023, au fur et à mesure des échéances impayées.
FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 24 novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 1.918 € par mois.
CONDAMNER la société BRB à payer ladite indemnité d’occupation.
ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil
JUGER que l’indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer.
CONDAMNER la société BRB à payer à Madame [T] [C] représentée par Le Cabinet BAP, la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER la société BRB aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023".
A l’audience du 29 avril 2024, les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur de justice.
Selon constat d’accord signé par les parties représentées devant le conciliateur de justice, le 18 juin 2024, les parties se sont entendues pour mettre fin au différend les opposant quant à la dette locative arrêtée au 18 juin 2024 à la somme de 23.180,32 euros, moyennant un paiement initial de la somme de 6.000,00 euros avant le 25 juin 2024 puis du solde en 5 échéances mensuelles avant le 15 de chaque mois de août à décembre 2024, outre accord des partie sur une déchéance du terme.
A l’audience de renvoi du 1er juillet 2024, Madame [T], représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation du montant de sa demande provisionnelle à la somme de 24.307,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, et s’est opposée à tout octroi de délais de paiement suspensif de l’effet de la clause résolutoire. Elle a sollicité à titre subsidiaire de prévoir une clause de déchéance du terme des délais accordés en cas de nouvel impayé.
La société BRB, représentée par son conseil, a sollicité oralement du juge des référés de :
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder des délais de paiement conformes au constat d’accord conclu le 18 juin 2024, pour s’acquitter de son passif locatif, sous réserve du paiement des loyers courants.
L’assignation a été dénoncée par actes du 1er mars 2024 à la société BNP PARIBAS et à la société CSF SAS, créanciers inscrits, lesquels n’ont pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en sa page 10, la clause résolutoire suivante qui prévoit la résiliation de plein droit du bail : “(...) en cas d’inexécution par le Preneur d’une de leurs obligations contractuelles ou légales, le Bailleur aura la possibilité de demander la résiliation judiciaire du présent bail.
A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, qu’il résulte du présente contrat, de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire (...)”.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne le montant en principal de la créance, à savoir la somme de 7.015,00 euros correspondant au solde de l’arriété locatif au jour de délivrance du commandement au 24 novembre 2023, correspondant au montant des loyers et charges dont le paiement a été préalablement exigé par mise en demeure du 18 octobre 2023.
Aucune contestation n’est soulevée sur la régularité formelle du commandement.
En faisant délivrer ce commandement, Madame [T] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société BRB fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.
Elle indique avoir réglé la somme de 6.000,00 euros par virement du 28 juin 2024, en lieu et place du 25 juin prévu au constat d’accord du 18 juin 2024 et s’engage à s’acquitter du solde de la dette en 5 mensualités conformément aux termes de cet accord.
Elle ne communique pas d’extraits de comptes sociaux ni d’attestation comptable. Toutefois, il ressort de ses affirmations non contestées par la partie adverse que la société locataire a repris des paiements à compter de juin 2024FR 667413279
C’est sur ce point que je nourri une incertitude, dans la mesure où :
Je lis d’une part sur les notes d’audience de Madame [K] que le demandeur aurait affirmé « on a reçu aujourd’hui (01/07/24) un virement mais la dette a augmenté car loyer courant non réglé : 24.307,56 y compris virement fait. Decompte au 01/07, appel juillet compris = 24.307,56 », ce dont je déduis que le demandeur affirme que si un virement a été réceptionné le jour de l’audience, il ne comprenait pas le loyer courant.
Mais ou d’autre part je lis sur vos propres notes « réception virement 28/06 mais avec juillet 2024 inclus, 01/07/24 » ce dont je déduis que le virement reçu incluait en réalité le loyer courant, respectant dès lors l’accord initialement convenu entre les parties.
En tout état de cause, le dernier décompte produit qui s’arrête au 28/06 ne permet pas de trancher la question.
.
Au vu de la situation financière de la société défenderesse et des engagements pris tels qu'ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société BRB depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel et mensuel au montant mensualisé du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du dernier décompte produit par Mme [T] arrêté au 28 juin 2024 et à défaut de production de l’avis d’échéance du 3ème trimestre 2024 mais également d’un justificatif du bon encaissement du virement effectué pour la somme de 6.000 euros au 28 juin 2024 par le preneur à bail, l'obligation de la société BRB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 28 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.865,32 euros (deuxième trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de relance et honoraires d’audience inclus au décompte), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BRB.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 24 novembre 2023 à hauteur de 7.015 euros, à compter de l'assignation du 28 février 2024 sur la somme de 5.752,33 euros et à compter de la présente décision pour le solde.
La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.
La société BRB sollicite l'application d’une pénalité contractuelle lui attribuant un intérêt de retard majoré à 1 % par mois sur le montant des sommes impayées, conformément à la clause pénale insérée en page 11 du bail liant les parties.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
La clause pénale du bail qui prévoit une majoration mensuelle du taux des intérêts de retard, pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les autres demandes
La société BRB, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BRB ne permet d’écarter la demande de Madame [T] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 décembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société BRB à payer à Madame [C] [T] née [W]:
- la somme provisionnelle de 22.865,32 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 28 juin 2024 (2eme trimestre 2024 inclus), outre intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 24 novembre 2023 à hauteur de 7.015 euros, à compter de l'assignation du 28 février 2024 sur la somme de 5.752,33 euros et à compter de la présente décision pour le solde ;
- la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonnons la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BRB se libère des provision et indemnité ci-dessus allouées par un premier acompte de 6.000 euros au 1er juillet 2024 puis 4 mensualités égales et continues d'un montant de 3.573FR 667413362J’ai repris les termes de l’accord qui avait été trouvé devant le conciliateur en réduisant d’un mois l’échéancier, dans la mesure où l’ordonnance interviendra alors que le mois d’août sera déjà fini.
euros et une 5ème et dernière mensualité soldant l’intégralité de la dette en principal, intérêts et frais ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 15 août 2024 et les mensualités suivantes avant le 15 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles:
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société BRB et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] (lot n°1),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société BRB devra payer mensuellement à Madame [T] née [W], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensualisé tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement selon l’indice prévu au contrat de bail, à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale prévue au bail liant les parties ;
Condamnons la société BRB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 août 2024.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Violette BATY
