Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/04277

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 DECEMBRE 2023 N° RG 22/04277 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJDM AFFAIRE : [X] [J] C/ S.C.I. MAISON PAULETTE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mai 2022 par la chambre des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles N° RG : 21/06758 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Guillaume PERCHERON Me Véronique BUQUET-ROUSSEL TJ VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [X] [J] né le 30 Novembre 1966 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Guillaume PERCHERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 248 APPELANT **************** S.C.I. MAISON PAULETTE [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 Représentant : Me Bruno AGID, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D211 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSÉ DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé du 6 mars 2002, Mme [K] [O] veuve [N] a donné à bail commercial à M. [B] [E] les locaux situés [Adresse 1] au [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer annuel de 5.152,78 €. Le 21 juin 2003, M. [E] a cédé son droit au bail à M. [X] [J], avec l'accord de Mme [O]. Par acte du 17 décembre 2010, en présence du curateur de Mme [O], le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2011, moyennant un loyer annuel de 6.862,83 €. Le 22 mai 2019, Mme [O], représentée par son tuteur, a fait délivrer à M. [J] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2020, moyennant un loyer mensuel de 890 €, soit 10.680 € par an, outre des charges locatives à hauteur de 10 € par mois et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer. Par courrier du 28 mai 2019, signifié au bailleur par acte d'huissier du 3 juin 2019, M. [J] a accepté le principe du renouvellement du bail mais s'est opposé à toute augmentation du montant du loyer. Le 2 septembre 2019, Mme [O] a vendu le bien immobilier dont dépendent les locaux loués à la SCI Maison Paulette, qui, le 3 août 2020, a notifié à M. [J], par lettre recommandée reçue le 6 août 2020, un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.050 € par mois, soit 12.600 € par an, outre une participation mensuelle de 10 € aux charges, avant de l'assigner, aux mêmes fins, par exploit introductif d'instance du 4 novembre 2020, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles. Par jugement du 18 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [L] [Z], lequel a déposé son rapport le 1er décembre 2021. Par jugement du 24 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de loyers commerciaux a : - Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 liant les parties à la somme de 12.630 €, hors charges et hors taxe ; - Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 4 novembre 2020 ; - Rejeté la demande de condamnation au titre des rappels de loyers ; - Dit que chaque partie reste tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ; - Condamné la société Maison Paulette et M. [J] à acquitter, à concurrence de 50% chacun, les dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; - Rejeté toute autre demande ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 29 juin 2022, M. [J] a interjeté appel de ce jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 décembre 2022, M. [J] demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu le 24 mai 2022 par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de loyers commerciaux en l'ensemble de ses dispositions à l'exclusion de celle qui rejette la demande de condamnation au titre du rappel de loyers formulée par la société Maison Paulette, soit en ce qu'il a : - Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 liant les parties à la somme de 12.630 €, hors charges et hors taxes, après avoir notamment jugé que les locaux objets dudit bail commercial étaient à usage exclusif de bureaux, que la règle du plafonnement du loyer édictée par l'article L.145-34 du code de commerce n'avait pas vocation à s'appliquer au présent litige et que le montant du loyer du bail renouvelé était fixé conformément aux dispositions de l'article R.145-11 du code de commerce ; - Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer prévisionnel courent à compter du 4 novembre 2020 ; - Dit que chaque partie reste tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ; - Condamné la société Maison Paulette et M. [J] à acquitter, à concurrence de 50% chacun, les dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; - Rejeté les demandes de M. [J] ; Et, statuant à nouveau, À titre principal, - Déclarer irrecevable, et en tous cas mal fondée, la prétention de la société Maison Paulette visant à voir confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que les locaux loués entre les parties étaient à usage exclusif de bureaux, a écarté en conséquence la règle du plafonnement des loyers édictée par l'article L.145-34 du code de commerce au bail liant les parties et à voir fixer le loyer du bail renouvelé entre les parties conformément aux dispositions de l'article R.145-11 du code de commerce, en application du principe de l'Estoppel consacré par la Cour de cassation (Assemblée plénière, arrêt du 27 février 2009, pourvoi n°07-19841) selon lequel une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers ; - Débouter la société Maison Paulette de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, après avoir considéré que les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce pouvant justifier le déplafonnement du loyer contractuel n'ont subi aucune modification notable au cours du bail commercial échu liant les parties ; À titre subsidiaire, en cas de motif de déplafonnement du loyer commercial contractuel, - Fixer le montant du loyer annuel du bail commercial renouvelé liant les parties au 1er janvier 2020 à la somme de 8.071,62 € hors charges et hors taxes en application de l'article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce, et la valeur locative annuelle des locaux objet dudit bail à la somme de 9.300 € hors taxes au 1er janvier 2020 ; - Débouter la société Maison Paulette de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; En tout état de cause, - Appliquer au bail commercial renouvelé entre les parties à compter du 1er janvier 2020 la règle du plafonnement des loyers posée à l'article L.145-34 du code de commerce pour déterminer le montant du loyer dudit bail renouvelé ; - Condamner la société Maison Paulette à payer à M. [J] une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Maison Paulette aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions du 13 octobre 2022, la société Maison Paulette demande à la cour de : À titre principal, - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; À titre subsidiaire, - Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme de 12.630 € HC/HT et dire en application de l'article L.145-34 du code de commerce que le loyer sera fixé de la manière suivante : - loyer au 1er janvier 2020 : 8.071,62 € HT HC (7.337,84 + 7.337,84 x 10%) - loyer au 1er janvier 2021 : 8.878,80 € HT HC (8.071,62 + 8.071,62 x 10%) - loyer au 1er janvier 2022 : 9.766,68 € HT HC (8.878,80 + 8.878,80 x 10%) - loyer au 1er janvier 2023 : 10.743,35 € HT HC (9.766,68 + 9.766,68 x 10%) - loyer au 1er janvier 2024 : 11.176,68 € HT HC (10.743,35 + 10.743,35 x 10%) - loyer au 1er janvier 2025 :12.630 € HT HC ; - Débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - Dire que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 4 novembre 2020 ; - Condamner M. [J] à régler la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur le prix du bail renouvelé Sur la qualification des locaux M. [J] reproche au premier juge d'avoir écarté la règle du plafonnement alors que le bailleur n'avait pas soulevé ce moyen et sans le soumettre au contradictoire des parties. Il soutient qu'une profession libérale n'est pas essentiellement intellectuelle comme l'a retenu le premier juge ; que de nombreuses professions libérales ont une activité principalement manuelle, impliquant un dépôt de marchandises dans les locaux. Il soutient qu'en présence d'une clause qui autorise l'exercice de toutes les professions libérales, les locaux litigieux ne peuvent être qualifiés de locaux à usage exclusif de bureaux quand bien même ils seraient utilisés par le locataire comme bureaux exclusifs. Le locataire considère que la bailleresse ne saurait soutenir le contraire sans porter atteinte au principe de l'Estoppel. La société Maison Paulette répond qu'elle avait sollicité l'entérinement du rapport de M. [Z] qui a retenu que les locaux devaient être considérés à usage de bureaux. Elle relève que le bail limite l'usage des locaux aux " activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions dites libérales ". Elle se réfère à la définition de l'activité libérale issue de l'article 29 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et ajoute qu'il est désormais acquis que l'usage de bureaux est retenu à partir du moment où aucune marchandise n'est livrée ni entreposée dans le local dans lequel est effectué un travail intellectuel, qui n'est pas nécessairement lié à la présence dans les lieux de la clientèle. L'intimée précise que l'exercice par certaines professions libérales d'activités techniques ou de soins ne remet pas en cause le fait que les locaux loués à ces professionnels soient considérés à usage exclusif de bureaux. Elle en déduit que la règle de plafonnement édictée par l'article L.145-34 du code de commerce doit être écartée et le montant du bail renouvelé, fixé conformément aux dispositions de l'article R.145-11 du code de commerce. ***** A titre liminaire, la cour relève qu'il ne peut être argué d'une violation du principe de la contradiction de la part du premier juge, dès lors qu'il ressort du jugement déféré que la société maison Paulette avait sollicité l'entérinement du rapport de M. [Z]. Or, l'expert judiciaire a retenu que les locaux devaient être considérés comme étant à usage exclusif de bureaux et, en application de l'article R.145-11 du code de la consommation, a écarté la règle du plafonnement énoncée à l'article L.145-34 du même code. Au surplus et en tout état de cause, il doit être observé que M. [J] ne sollicite pas l'annulation du jugement entrepris. L'article R.145-11 alinéa 1er du code de commerce, dont l'application est revendiquée par la société Maison Paulette, dispose que : " Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ". Pour établir si les locaux, objet du bail, sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer, non pas à l'activité effectivement exercée par le preneur, mais à l'usage prévu par le bail, c'est-à-dire à la destination contractuelle des locaux. Il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu'au titre des "activités autorisées", il est stipulé ceci "activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales". La bailleresse se réfère à la définition des professions libérales issue de l'article 29 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et selon laquelle : " les professions libérales groupent les personnes exerçant à titre habituel, de manière indépendante et sous leurs responsabilités, une activité de nature généralement civile, ayant pour objet d'assurer, dans l'intérêt du client ou du public, des prestations principalement intellectuelles, techniques ou de soins, mises en oeuvre au moyen de qualifications professionnelles appropriées et dans le respect de principes éthiques ou d'une déontologie professionnelle, sans préjudice de dispositions législatives applicables aux autres formes de travail indépendant". Cependant, M. [J] souligne à juste titre que de nombreuses professions libérales ne se limitent pas à des activités intellectuelles, ni même essentiellement intellectuelles comme l'a à tort retenu le premier juge. En effet, il ne peut être contesté que les activités de soins des infirmiers, des dentistes, des vétérinaires, des prothésistes ou encore des masseurs-kinésithérapeutes sont en grande partie d'ordre manuel. Par ailleurs, il ne peut être soutenu que les locaux dans lesquels sont exercées des activités libérales ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. Ainsi, la cour observe que les vétérinaires proposent couramment à la vente des produits alimentaires ou de soins pour les animaux. De même, les infirmiers ou encore les dentistes entreposent au sein de leurs locaux les produits, fournitures et matériels nécessaires à leur activité. En conséquence et par infirmation du jugement, il ne peut être considéré que les locaux, objet du bail conclu par les parties, sont à usage exclusif de locaux et les dispositions de l'article R.145-11 du code de commerce doivent donc être écartées. Sur l'existence d'un motif de déplafonnement du montant du loyer M. [J] conteste l'existence d'une modification notable des éléments mentionnés aux points 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce. Il souligne que l'expert a relevé dans son rapport l'absence de modification des caractéristiques du local et d'amélioration en faveur de son activité ; qu'il n'a pas changé d'activité en cours de bail. Il soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme au bail qui indiquait une superficie de 70 m², alors que le métrage joint au dossier de diagnostic technique fait état d'une surface au sol de 57,54 m². Il ajoute que la bailleresse a également manqué à son obligation d'entretien et de réparation du bien loué, dont l'état de vétusté a été relevé par l'expert. Il critique les conclusions de M. [Z] concernant l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, considérant que les évolutions qu'il a retenues sont injustifiées, peu nombreuses, qu'elles ne présentent pas d'intérêt pour son activité et que l'expert a mal interprété les graphiques sur lesquels il a fondé ses conclusions. La société Maison Paulette invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité de l'article L.145-33 du code de commerce et se prévaut du rapport d'expertise qui a relevé : - une augmentation significative de la population de 2013 à 2018, - une densification du nombre d'habitations se traduisant par une augmentation du nombre de logements sur la période 2013/2018, - une évolution du nombre de créations d'entreprises et notamment entre 2011 et 2019, - une offre commerciale et de services importante qui s'égrène le long des axes historiques et constitutifs du [Adresse 5], dont le plus représentatif est la [Adresse 1], et comme le rappelle le preneur une concurrence accrue dans son secteur d'activité par l'implantation de quatre banques et deux assureurs, démontrant la forte attractivité commerciale du secteur pour l'activité de service exercée par M. [J]. Elle ajoute que la commune connaît un développement exponentiel, qui se reflète notamment dans l'accroissement de son offre de logements et d'espaces éducatifs et sportifs, le développement des infrastructures de transport permettant de parfaitement desservir l'immeuble. Elle relève encore l'existence de nombreuses possibilités de stationnement à proximité des locaux. ***** L'article L.145-33 du code de commerce dispose que : " Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ". Par ailleurs, l'article L.145-34 alinéa 1er du même code énonce que : " A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. " Les modifications pouvant entrainer le déplafonnement du loyer doivent être intervenues au cours du bail échu. En l'espèce, il ressort du contrat conclu par les parties que le bail porte sur : " Un local commercial en rez-de-chaussée sur rue à usage de bureaux administratifs d'une surface de 70 m² environ, dépendant d'un plus grand ensemble, situé au [Localité 3], [Adresse 1] ". 1°) Les opérations d'expertise ont permis d'établir qu'aucune modification des caractéristiques du local n'avait eu lieu au cours du bail expiré. L'article R.145-3 du code de commerce dispose que : " Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ". Les locaux en cause se décomposent en 4 zones : - un premier bureau de 28,24 m², accessible depuis la rue, représentant la zone d'accueil du public, - à l'arrière de ce bureau, un dégagement desservant une salle d'eau et des WC (7,11 m² + 2,68 m²), - à la suite, un local d'archives d'une surface de 12,71 m², - puis en enfilade, un second bureau de 10,75 m². Les opérations d'expertise ont permis d'établir que la surface des locaux s'élève à 57,54 m² et 48,56 m²p, cette évaluation n'étant pas critiquée par les parties. M. [J] invoque un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dans la mesure où le bail renouvelé de 2010 stipulait une superficie d'environ 70 m², alors que celle-ci s'est révélée n'être que de 57,54 m². Il résulte du bail que la surface des locaux est fixée à " 70 m² environ ". Or, il ressort tant du rapport d'expertise de M. [Z] que du rapport de diagnostic technique établi par la société Juris Diagnostics Immobiliers le 19 juin 2019 à la demande de la bailleresse que la surface louée se limite à 57,54 m². Toutefois, la cour relève que la surface stipulée au bail n'est manifestement qu'une estimation qui n'apparaît pas significativement éloignée de la surface réelle. Il est au surplus relevé que M. [J], à la date de signature du bail du 17 décembre 2010, connaissait parfaitement les lieux puisqu'il est entré en jouissance le 1er juillet 2003 par l'effet de l'acte de cession du bail du 21 juin 2003. Le manquement ne sera par conséquent pas retenu. Au surplus, comme le souligne le preneur, il se serait agi d'un élément défavorable au déplafonnement du loyer, étant relevé que M. [J] conclut uniquement au débouté de la demande du bailleur tendant au déplafonnement du montant du loyer, sans en tirer d'autre conséquence sur le montant du loyer renouvelé. Comme l'a retenu l'expert, les photographies jointes au rapport de ce dernier démontrent que les locaux sont fonctionnels et adaptés à l'activité d'agent général d'assurance de M. [J]. L'appelant se prévaut de la vétusté des locaux, qui n'est pas contestée par la société Maison Paulette. Cependant, à nouveau, cet élément est défavorable au déplafonnement. Il résulte de l'expertise que les locaux se situent en centre-ville du bourg du [Localité 3], dans le quartier historique, au sein d'un environnement constitué d'immeubles anciens dont les rez-de-chaussée sont constitués de commerces, dans la portion de la [Adresse 1] regroupant les activités commerciales du village. Le bailleur établit néanmoins que le bien loué est désormais classé au rang de bâti remarquable aux termes du plan local d'urbanisme approuvé le 4 mai 2017, soit au cours du bail expiré. Cet élément n'est toutefois pas de nature à avoir une influence sur l'activité exercée par l'appelant. 2°) Il n'est pas contesté que la destination des lieux n'a pas été modifiée, l'activité d'agent général d'assurance exercée par M. [J] au cours du bail expiré étant conforme à celles autorisées par le bail. 3°) S'agissant des obligations respectives des parties, aucune variation notable des obligations des parties n'apparaît caractérisée au cours du bail expiré. Néanmoins, M. [J] invoque deux manquements de la bailleresse relatifs à l'état de vétusté des locaux et à leur surface qui s'avère moindre que celle stipulée au bail. Cependant, ces éléments défavorables au preneur, tel qu'examinés supra, ne sont pas susceptibles d'entrainer un déplafonnement du montant du loyer, alors que l'appelant ne conclut qu'au débouté de la demande du bailleur. 4°) L'évolution des facteurs locaux de commercialité est largement débattue par les parties, puisque la bailleresse soutient qu'elle a été notable au cours du bail expiré, tandis que M. [J] le conteste, soulignant de surcroît que pour entrainer un déplafonnement du loyer, l'évolution notable des facteurs précités doit présenter un intérêt pour l'activité exercée dans le local objet du bail. L'article R.145-6 du code de commerce dispose que : " Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ". Comme indiqué précédemment, les locaux se situent en centre-ville du bourg du [Localité 3], dans le quartier historique, au sein d'un environnement constitué d'immeubles anciens d'habitation R 1 et R 2 avec des commerces ou services en rez-de-chaussée, dans la portion de la [Adresse 1] regroupant les activités commerciales du village. L'expert indique ainsi que : " les [Adresse 6] sont les axes commerçants les plus représentatifs du centre-bourg et plus largement de la commune. Ils regroupent à eux seuls 80% de l'offre commerciale du centre bourg et près de 40% de celle de la commune ". Il a par ailleurs relevé la présence d'un parking à 50 mètres des locaux. Il n'évoque toutefois aucune modification de ces éléments au cours du bail expiré. Pour conclure à l'existence d'une " évolution des facteurs locaux de commercialité (') favorable à l'activité de [M. [J]], de façon notable ", M. [Z] a relevé : - l'accroissement de la population accompagnée d'une densification des logements, - l'évolution du nombre de créations d'entreprises, - l'évolution de l'environnement. S'agissant de l'accroissement de la population, l'expert explique qu'au cours de la période du bail expiré, la population a augmenté de 3,16 % et que la densification de la population, de 738 habitants/km² en 2013, a été portée à 761,3 habitants/km² en 2018, entrainant une augmentation du nombre de logements de 8,60 % entre 2013 et 2018, dont 7,68 % au titre de la résidence principale. L'expert souligne que l'accroissement de la population a été de 5,6 % entre 2013 et 2018 et que la part d'actifs, notamment dans la catégorie de cadres et professions intellectuelles supérieures, a augmenté tandis que la part des retraités a diminué. M. [J] souligne à juste titre que la population n'a en réalité augmenté que de 5,10 %, dès lors que le nombre d'habitants était de 5.558 en 2018 et non de 5.588 comme retenu par erreur par l'expert. Si l'appelant soutient que l'expert a commis une autre erreur en retenant une augmentation de 23,7 % de la part des cadres et professions intellectuelles supérieures dans la population, la cour constate que M. [Z] n'évoque pas une telle augmentation, précisant simplement que la part des cadres et professions intellectuelles supérieures dans la catégorie des actifs a augmenté puisqu'elle représentait 23,7% en 2018, alors qu'elle n'était que de 22,9 % en 2013: " La part d'actifs a augmenté notamment pour la catégorie de cadres et professions intellectuelles supérieures (23,7 % de l'ensemble) et une diminution des retraités " (souligné par la cour). Comme le souligne M. [J], il ressort du tableau communiqué par l'expert en page 18 de son rapport relatif à " la population de 15 ans ou plus selon la catégorie socio professionnelle " que le nombre d'agriculteurs, d'artisans, commerçants et chefs d'entreprise, de professions intermédiaires et d'employés a diminué. S'il n'en demeure pas moins que le nombre d'actifs présentant le pouvoir d'achat le plus élevé a augmenté, l'appelant considère à juste titre que l'augmentation de 3,16 % de la population au cours de la période du bail expiré n'apparaît pas notable. Par ailleurs, la société Maison Paulette invoque la réouverture du collège [8], l'ouverture de l'établissement Sport Etudes Academy, l'ouverture de trois crèches et d'une maison de la petite enfance, l'ouverture d'un centre de culture et de loisirs et l'octroi du label ville active et sportive. Toutefois, ces évènements sont pour certains, non démontrés, pour d'autres, non datés, et la bailleresse ne justifie pas en quoi ils ont, à eux seuls, eu un impact favorable sur l'activité d'agent général d'assurance de M. [J]. Concernant l'augmentation du nombre de logements, il ne peut davantage être retenu qu'elle a été significative au cours de la période visée. En effet, si aucune donnée n'est communiquée pour l'année 2010, il ressort du tableau reproduit par l'expert en page 18 de son rapport qu'en 2008, le nombre de logements dans la zone considérée était de 2.644 et qu'il n'a été porté qu'à 2.743 en 2013, pour atteindre 2.979 en 2018. Aussi, entre 2008 et 2018, l'augmentation a été de 12,67 % et elle a été de 8,9 % entre 2013 et 2018, ce qui n'apparaît pas suffisamment significatif. M. [Z] fait par ailleurs état de " l'évolution du nombre de créations d'entreprises et notamment entre 2011 et 2019 avec un léger tassement en 2020, mais moindre pour les entreprises individuelles ". Il communique en page 19 de son rapport un graphique, ainsi qu'un tableau relatif aux " créations d'entreprises par secteur d'activité en 2020 " démontrant que le nombre de créations d'entreprises est passé d'un peu moins de 50 en 2011 à 78 en 2020. La société Maison Paulette invoque en pièce n°18 un graphique dont il résulte que le nombre d'entreprises créées dans la commune du [Localité 3] entre 2005 et 2015 est de 127 portant à plus de 330 le nombre total d'entreprises implantées dans la commune. Cependant, la cour constate que les graphiques communiqués par l'expert en page 19 de son rapport ne précisent pas à quelle zone géographique ils se rapportent et M. [Z] ne l'indique pas davantage. Par ailleurs, comme le souligne pertinemment l'appelant, d'une part, la source du document dont se prévaut la bailleresse n'est pas déterminée et d'autre part, ni M. [Z], ni la société Maison Paulette ne fournissent de données concernant les fermetures d'entreprises sur la période considérée. Or, il ressort du tableau figurant en page 18 du rapport de l'expert qu'entre 2008 et 2018, le nombre d'artisans, commerçants, chefs d'entreprise a chuté de 212 à 120. Dans ces conditions, il ne peut être déduit de la progression du nombre de créations d'entreprise au cours du bail expiré, l'existence d'une évolution notable d'un facteur de commercialité favorable à l'activité de M. [J]. Enfin, l'expert retient l'existence d'une évolution de l'environnement, soulignant la situation géographique de la commune du [Localité 3], aux portes de la communauté d'agglomération de [Localité 7], à proximité immédiate de grands sites d'activités économiques et de centres commerciaux d'envergure régionale, notamment celui de [Localité 2], situé à trois kilomètres du centre du bourg. M. [Z] évoque également l'offre commerciale et de services développée de la commune, constituée d'environ 50 commerces et services aux particuliers. Il souligne que dans le centre historique, l'" offre commerciale et de services (') s'égrène le long des axes historiques et constitutifs du [Adresse 5], dont le plus représentatif est la [Adresse 1] ", où se situent les locaux loués par M. [J]. Toutefois, aucun élément probant ne permet de dater l'évolution de la communauté d'agglomération de [Localité 7], des grands sites d'activités économiques, des centres commerciaux d'envergure régionale, notamment celui de [Localité 2], ou encore de l'offre commerciale et de services développée de la commune du [Localité 3]. L'évolution de la concurrence à laquelle M. [J] est soumis du fait de la présence, à proximité du local commercial qu'il exploite, de 9 banques ou sociétés d'assurance n'est pas davantage datée, de sorte qu'il n'est pas démontré que lesdites banques ou sociétés d'assurance se sont installées au cours du bail litigieux. Dans ces conditions, il n'est pas établi l'existence, au cours du bail expiré, d'une amélioration notable de l'environnement au sein duquel sont situés les locaux loués, présentant un intérêt pour l'activité du preneur. La bailleresse se prévaut du développement " sans précédent " d'infrastructures de transport dans la commune, par l'accroissement des réseaux de bus, la création de nombreux parkings, de trois emplacements permettant la location de voitures électriques et de bornes de recharge pour les véhicules électriques. Elle souligne l'accroissement du trafic devant le local commercial du fait d'une modification du sens de circulation dans le centre-ville. Elle invoque encore un renforcement de l'attrait de la commune par l'installation de la fibre optique internet, l'existence de projets de modernisation en cours, notamment la création d'un parking de 50 places à proximité des locaux loués et la livraison prochaine de 178 nouveaux logements, l'ensemble de ces éléments ayant, selon l'intimée, entrainé une variation de près de 30 % du marché immobilier dans la commune. Toutefois, s'agissant des réseaux de bus, la société Maison Paulette ne communique qu'une fiche répertoriant, pour l'année solaire 2015/2016, les horaires des bus et décrivant leur parcours, sans fournir d'indication concernant la date à laquelle le nombre de lignes de bus aurait été augmenté. L'intimée ne justifie pas davantage de la date de création des parkings, tandis que les projets de création de parkings et la livraison à venir de nouveaux logements, ne peuvent être pris en compte pour apprécier l'évolution des facteurs locaux de commercialité, dans la mesure où leur concrétisation est postérieure à la période d'exécution du bail expiré. Enfin, les dires de la société Maison Paulette concernant l'accroissement du trafic devant le local commercial et une variation de près de 30 % du marché immobilier dans la commune ne sont corroborés par aucune pièce probante, étant de surcroît relevé que l'intimée ne précise pas en quoi ce dernier élément aurait eu une incidence sur le commerce considéré. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est justifié d'aucune modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, de sorte que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Si M. [J], aux termes du dispositif de ses écritures, demande à la cour d' 'appliquer au bail commercial renouvelé entre les parties à compter du 1er janvier 2020 la règle du plafonnement des loyers posée à l'article L.145-34 du code de commerce pour déterminer le montant du loyer dudit bail renouvelé', les parties ne proposent pas de calcul du loyer plafonné. L'indice du coût de la construction (ICC) visé au bail ayant été supprimé par la loi du 18 juin 2014, il convient de se référer à l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Le dernier ILC publié à la date du renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2020, est celui du 3ème trimestre 2019, publié le 19 décembre 2019, soit 115,60. Il s'agit de l'indice multiplicateur. L'indice diviseur, 9 ans plus tôt, est celui du 3ème trimestre 2010, soit 102,36. Dès lors que le loyer initial, aux termes du bail, était de 6.862,83 € HT et HC, le montant du loyer plafond s'établit comme suit: (6.862,83 € x 115,60) : 102,36, soit 7.750,52 €, arrondi à 7.750 € par an. Le montant du loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 7.750 € HT et HC par an. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 4 novembre 2020. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Au regard de la solution du litige, le jugement sera infirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles l'article 700 du code de procédure civile. La société Maison Paulette, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, et sera condamnée à payer à M. [J] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant par arrêt contradictoire dans la limite de sa saisine, Infirme le jugement entrepris, sauf en celle de ses dispositions relative aux intérêts ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 7.750 € HT et HC par an ; Condamne la SCI Maison Paulette aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ; Condamne la SCI Maison Paulette à payer à M. [X] [J] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,