Texte intégral
CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10564 F
Pourvoi n° V 17-27.847
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société Fontanablou, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ M. Maxime X...,
3°/ M. Bertrand X...,
tous deux domiciliés [...] ,
4°/ Mme Emmanuelle X..., épouse Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 3 octobre 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à la société ABL finance, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Abicom immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Fontanablou, de MM. X... et de Mme Y..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société ABL finance ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fontanablou, MM. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Fontanablou, de MM. X... et de Mme Y... ; les condamne à payer à la société ABL finance la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Fontanablou, MM. X... et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Fontanablou, Mme Emmanuelle X... épouse Y..., M. Maxime X... et M. Bertrand X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE «selon l'article 1178 (devenu 1304-3), la condition suspensive est réputée accomplie si c'est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l'accomplissement ; que selon l'article 1179, la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté ; que selon l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où une partie ne satisferait pas à son engagement ; qu'il y a obligation synallagmatique lorsque les contractants s'engagent réciproquement les uns envers les autres et que l'obligation de l'un est la contrepartie de l'obligation de l'autre ; qu'en l'espèce, les obligations réciproques des parties étaient, pour la SCI Fontanablou, de vendre l'immeuble, et pour la société ABL Finance, celle de l'acquérir moyennant paiement du prix ; que par contre, l'obligation de diligence imposée à la société ABL Finance aux fins de lever la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne constitue pas la contrepartie de l'obligation de vendre souscrite par la SCI Fontanablou ; que la meilleure preuve en est la contradiction irréductible qu'il y a à soutenir, comme le fait la SCI Fontanablou, à la fois que l'inexécution contractuelle imputée à la société ABL Finance a rendu la vente parfaite et qu'elle constitue une juste cause de résolution de la vente ; qu'il en résulte qu'à supposer la vente parfaite par l'effet de l'article 1178 du code civil, il n'existait aucune cause de résolution de la vente à la date du 15 janvier 2012 dont la SCI Fontanablou et ses associés pourraient se prévaloir ; que selon l'article 1134 du code civil, le contrat fait la loi des parties ; que la promesse de vente prévoyait que la réitération par acte authentique devrait intervenir au plus tard le 15 janvier 2012 ; que passé cette date et huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives étaient toutes réalisées, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas aux conditions alors exigibles, elle devrait verser à l'autre la somme de 242 500 € à titre de clause pénale ; qu'aucune réitération n'est intervenue avant la date butoir ; que la SCI Fontanablou, après avoir restitué le dépôt de garantie, n'a jamais mis en demeure la société ABL Finance de réitérer la vente passé la date du 15 janvier 2012 ; que la réorganisation de son capital social au terme de l'assemblée générale du 26 janvier 2012, dont elle soutient qu'il est la conséquence du refus d'acquérir de la société ABL Finance, confirme en tant que de besoin qu'elle a renoncé à vendre son bien à cette dernière ; qu'il en résulte que les parties se sont considérées comme libérées de leur engagement respectif d'acquérir et de vendre convenu à la promesse et ont considéré celle-ci comme caduque ; que la caducité emporte l'anéantissement rétroactif des obligations réciproques des parties de sorte que la SCI Fontanablou et les consorts X... ne disposent d'aucune action en responsabilité contractuelle à l'encontre de la ABL Finance et que leur demande de dommages-intérêts doit être rejetée sans qu'il y ait lieu de rechercher si la condition suspensive d'obtention d'un prêt devait être réputée réalisée» ;
1°) ALORS, de première part, QU'une inexécution contractuelle peut justifier la résolution d'une vente, si elle est distincte d'une inexécution antérieure invoquée pour démontrer que la vente était d'abord devenue parfaite en application de l'article 1178 du code civil ; que dès lors, en affirmant, de manière générale, qu'il existait une « contradiction irréductible » à soutenir qu'une inexécution contractuelle avait rendu la vente parfaite et qu'une inexécution contractuelle justifiait la résolution de la même vente (arrêt attaqué, p. 8 § 10), la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE dans leurs conclusions d'appel, la SCI Fontanablou et les consorts X... invoquaient deux séries de manquements distincts, dont les premiers, relatifs à l'obligation de diligence dans la recherche de financement, étaient intervenus avant que la vente ne soit parfaite, et devaient conduire à réputer accomplie la condition suspensive litigieuse (conclusions d'appel, en partic. p. 10 à 15), quand les seconds, tenant au comportement déloyal de l'acquéreur et à son refus d'exécuter le contrat après que la vente était devenue parfaite, justifiaient la résolution de la vente (conclusions d'appel, p. 21 §§ 7 s., p. 24 §§ 5 s., p. 26 et p. 29) ; que dès lors, en jugeant qu'il existait une « contradiction irréductible qu'il y a à soutenir, comme le fait la SCI Fontanablou, à la fois que l'inexécution contractuelle imputée à la société ABL Finance a rendu la vente parfaite et qu'elle constitue une juste cause de résolution de la vente» (arrêt attaqué, p. 8 § 10), et à supposer qu'elle ait ainsi entendu juger que les exposants se prévalaient d'une seule et même inexécution contractuelle dans ces deux moyens, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel des exposants et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, de troisième part, QUE dans leurs conclusions d'appel, la SCI Fontanablou et les consorts X... faisaient valoir que le comportement déloyal de l'acquéreur et son refus d'exécuter le contrat après que la vente était devenue parfaite, justifiaient la résolution de la vente (conclusions d'appel, p. 21 §§ 7 s., p. 24 §§ 5 s., p. 26 et p. 29) ; qu'ils exposaient notamment qu'après que la condition suspensive doive être réputée accomplie, l'acquéreur avait, de mauvaise foi, invoqué la défaillance de la condition pour tenter d'obtenir une diminution du prix de vente, en émettant de nouvelles propositions pour faire pression sur le vendeur dont il savait le calendrier contraint ; qu'ils ajoutaient que l'acquéreur n'avait pas donné suite à la mise en demeure, délivrée le 4 janvier 2012 par la SCI Fontanablou, d'avoir à réitérer la vente par acte authentique, refusant ainsi d'exécuter la vente pourtant devenue parfaite (conclusions d'appel, p. 21 §§ 7 s., p. 24 §§
5 s., p. 26 et p. 29) ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le comportement de la société ABL Finance après que la vente était devenue parfaite, en ce qu'elle avait indûment refusé de lui donner exécution, et en ce qu'elle avait, de mauvaise foi, cherché à tirer parti de la situation pour contraindre le vendeur à baisser le prix d'une vente pourtant déjà formée, ne constituait pas une cause de résolution de la vente aux torts de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI Fontanablou de sa demande tendant à voir condamner la société ABL Finance à lui payer la somme de 242 500 euros au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS ci-avant reproduits (cf. premier moyen de cassation) ;
ET AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1134 du code civil, le contrat fait la loi des parties ; que la promesse de vente prévoyait que la réitération par acte authentique devrait intervenir au plus tard le 15 janvier 2012 ; que passé cette date et huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter et demeurée sans effet, si les conditions suspensives étaient toutes réalisées, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas aux conditions alors exigibles, elle devrait verser à l'autre la somme de 242 500 € à titre de clause pénale ; qu'aucune réitération n'est intervenue avant la date butoir ; que la SCI Fontanablou, après avoir restitué le dépôt de garantie, n'a jamais mis en demeure la société ABL Finance de réitérer la vente passé la date du 15 janvier 2012 ; qua la réorganisation de son capital social au terme de l'assemblée générale du 26 janvier 2012, dont elle soutient qu'il est la conséquence du refus d'acquérir de la société ABL Finance, confirme en tant que de besoin qu'elle a renoncé à vendre son bien à cette dernière ; qu'il en résulte que les parties se sont considérées comme libérées de leur engagement respectif d'acquérir et de vendre convenu à la promesse et ont considéré celle-ci comme caduque ; que la caducité emporte l'anéantissement rétroactif des obligations réciproques des parties de sorte que la SCI Fontanablou et les consorts X... ne disposent d'aucune action en responsabilité contractuelle à l'encontre de la ABL Finance et que leur demande de dommages-intérêts doit être rejetée sans qu'il y ait lieu de rechercher si la condition suspensive d'obtention d'un prêt devait être réputée réalisée ; que si la caducité n'affecte pas la clause pénale qui est stipulée à l'acte, celle-ci ne sanctionne que l'événement qu'elle a envisagé et non pas, par analogie, toute faute contractuelle de l'une des parties ; qu'en l'espèce, la clause pénale ne sanctionne que le refus de procéder à la réitération de la vente parfaite subordonné à l'envoi préalable d'une mise en demeure et non pas la déloyauté dans la réalisation de la condition suspensive ; qu'en l'absence de mise en demeure de réitérer, la SCI Fontanablou ne pouvait prétendre au bénéfice de la clause pénale ; que le jugement déféré doit en conséquence être réformé et la SCI Fontanablou, Mme Emmanuelle X... épouse Y..., M. Maxime X... et M. Bertrand X... déboutés de l'intégralité de leurs demandes » ;
1°) ALORS, de première part, QUE le compromis de vente du 5 novembre 2011 stipulait que la vente serait réitérée par le ministère de deux notaires, et que l'acte interviendrait au plus tard le 15 janvier 2012 ; que l'acte ajoutait que « Passé cette date : huit jours après accusé de réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre partie de s'exécuter et demeurée sans effet, 1°) si les conditions suspensives sont toutes réalisées, au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 242 500 euros à titre de clause pénale (
) » (production n° 4, p. 15) ; que, pour que puisse être mise en oeuvre la clause pénale, l'acte ne conditionnait pas l'efficacité de la mise en demeure à sa délivrance après le 15 janvier 2012 ; que dès lors, en écartant les demandes fondées sur la clause pénale aux motifs que la SCI Fontanablou n'avait jamais mis en demeure la société de réitérer la vente « passé la date du 15 janvier 2012 » (arrêt attaqué, p. 8 §§ 11 et dernier §), la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI Fontanablou faisait valoir qu'elle avait délivré le 4 janvier 2012 à la société ABL Finance une mise en demeure, produite aux débats, aux fins de voir réitérer la vente par acte authentique (conclusions d'appel, p. 29 ; production n° 5) ; qu'elle soulignait qu'à cette date, la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt avait défailli du fait de la société ABL, et que toutes les conditions du compromis de vente, notamment suspensives, étaient accomplies ou réputées l'être ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si cette mise en demeure de la SCI Fontanablou n'entraînait pas l'application de la clause pénale, faute pour la société ABL d'avoir ensuite régularisé l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1152 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS, de troisième part, QU'à supposer que la cour d'appel ait entendu juger que la SCI Fontanablou n'avait pas délivré de mise en demeure de réitérer (cf. arrêt attaqué, p. 8 dernier §), elle a alors dénaturé par omission la mise en demeure du 4 janvier 2012, précitée, produite aux débats (production n° 5), violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
