Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/01753

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité Syndic. de copro. L’ORIGAN c/ S.C.I. B&H MINUTE N° DU 30 Juillet 2024 N° RG 24/01753 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUNV Grosse délivrée à Me BENHAMOU Expédition délivrée à la SCI B&H le DEMANDEUR: Syndicat des copropriétaires L’ORIGAN sis [Adresse 1] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet TABONI, [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par Me Marcel BENHAMOU substitué par Me Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocats au barreau de NICE DEFENDERESSE: S.C.I. B&H prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSE DU LITIGE La SCI B&H est propriétaire au sein de l’immeuble L’ORIGAN, sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, le syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, a assigné la SCI B&H à comparaître devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 20 juin 2024 à 14 heures 15, en paiement de charges de copropriété. Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Le syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SCI B&H, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024. EXPOSE DES MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la créance du syndicat au principal Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires L’ORIGAN sollicite dans son assignation la condamnation de la SCI B&H au paiement de la somme de 2.152,26 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la SCI B&H ;les procès-verbaux des assemblées générales des 9 février 2023 et 8 février 2024 ayant respectivement approuvé les comptes des exercices 2021/2022 et 2022/2023 et voté le budget prévisionnel des exercices 2023/2024 et 2024/2025 ;l’état des dépenses des exercices 2021/2022 et 2022/2023 ;un décompte de la créance due au 12 mars 2024 à hauteur de 2.152,26 euros ;les appels de fonds du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024 ;le contrat de syndic en date du 8 février 2024 ;une mise en demeure en date du 23 novembre 2023 de payer la somme de 1.381,64 euros au titre des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires produit à l’audience un décompte des sommes dues actualisé au 4 avril 2024 à hauteur de 2.667,89 euros. Toutefois, la SCI défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, il ne sera pas tenu compte de cette pièce qui n’a pu être soumise à la discussion contradictoire des parties et il convient de se fonder sur le décompte arrêté au 12 mars 2024. La défenderesse, non comparante, ne conteste pas la dette. Il convient toutefois de déduire du décompte arrêté au 12 mars 2024 le montant des frais de mise au contentieux facturés le 12 mars 2024 à hauteur de 120 euros, ces frais ne pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire auprès du copropriétaire concerné en sus de la rémunération forfaitaire allouée au syndic que dans l’hypothèse de l’accomplissement par ce dernier de diligences exceptionnelles, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. La SCI B&H sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires L’ORIGAN la somme de 2.032,26 euros (= 2.152,69 – 120) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires dus au 12 mars 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 sur la somme de 1.381,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a nécessairement subi un préjudice économique dû à la carence de la SCI B&H dans le paiement de ses charges, sans que cette dernière ne fournisse aucune justification, dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. La SCI B&H sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, assortis des intérêts légaux à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires La SCI B&H, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, et à payer au syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement. En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI B&H à verser au syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, la somme de 2.032,26 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires dus au 12 mars 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 sur la somme de 1.381,64 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ; CONDAMNE la SCI B&H à verser au syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ; CONDAMNE la SCI B&H à verser au syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires L’ORIGAN, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI, de ses demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SCI B&H aux entiers dépens de la procédure ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge