Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 DECEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/07538 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUW7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mars 2022 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 18/14139
APPELANTE
S.A.R.L. BOUCHERIE HAMDANE DE LA PLACE, anciennement dénommée SARL GEGEL
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 352 698 369
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050
INTIMES
M. [Y] [I]
Né le 21 septembre 1969 à [Localité 8] (Tunisie)
Immatriculé au R.C.S. de Paris sous le n° 444 728 869
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Dina COHEN-SABBAN de l'AARPI SEYES AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : K0188
Assisté de Me Eloïse PILI de AARPI SEYES Avocats, avocat au barreau de Paris
Etablissement Public [Localité 6] HABITAT-OPH
Immatriculé au R.C.S. de Paris sous le n° 344.810.825
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me My-kim YANG PAYA de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0498, substituée à l'audience par Me Ali KHATIB
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et Mme Sandra Leroy, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société Gegel, devenue en 2018, société Boucherie Hamdane de la Place (la Boucherie Hamdane), a signé avec l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] Habitat ' OPH ([Localité 6] Habitat), un renouvellement de bail en date des 5 et 8 février 2013 portant sur des locaux commerciaux sis à [Localité 7], [Adresse 2].
Ce bail était d'une durée de de neuf ans à compter du 1er avril 2011, pour un loyer annuel de 27 299,47 euros HT et HC, payable trimestriellement d'avance.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 mars 2017, la société Gegel demandait au bailleur à être autorisée à exercer dans les lieux loués une autre activité que celle de boucherie et, plus précisément, celle de « vente d'article ménager, vaisselles, maroquinerie, bijouterie fantaisie, etc. » eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution. Cette lettre n'a pas reçu de réponse.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 octobre 2017, la société Gegel a notifié à [Localité 6] Habitat la cession de son droit au bail au profit de M. [Y] [I], dénommé par erreur dans les écritures des parties comme M. [I] [Y], cession intervenue dès le 26 juin 2017.
Pour une meilleure compréhension, cette erreur de dénomination sera rectifiée dans la suite de cette décision.
Le 30 janvier 2018, le bailleur a fait signifier à la société Gegel un commandement de payer et d'avoir à exécuter les obligations du bail visant la clause résolutoire, à savoir, dans le mois du jour suivant ledit commandement, de lui payer la somme totale de 10 379,97 euros, correspondant aux loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 11 janvier 2018 et de mettre fin à l'occupation illicite des locaux par M. [I], d'avoir à remettre les locaux dans leur état antérieur à la cession du droit au bail et d'avoir à exploiter les locaux conformément aux conditions et charges dudit bail.
Par ordonnance en date du 2 octobre 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire présentée par le bailleur.
Celui-ci a assigné au fond la boucherie Hamdane, puis M. [I], devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement en date du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, débouté la Boucherie Hamdane de sa demande tendant à voir confirmer la validité de la cession de droit au bail à M. [I] et la dire opposable au bailleur, débouté M. [I] de sa demande tendant à voir juger régulière la cession du droit au bail intervenue à son bénéfice à effet rétroactif du 26 juin 2017, prononcé la résiliation judiciaire à compter de la décision du bail aux torts de la société Boucherie Hamdane, débouté celle-ci de sa demande d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux, ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du jugement, l'expulsion de la société Boucherie Hamdane, de M. [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, condamné in solidum la société Boucherie Hamdane et M. [I] à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges, frais, impôts et taxes, qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, débouté le bailleur et M. [I] de leurs demandes de dommages-intérêts, condamné in solidum la société Boucherie Hamdane et M. [I] au bailleur la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et a ordonné l'exécution provisoire.
La Boucherie Hamdane a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 12 avril 2022.
Moyens et prétentions en cause d'appel
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société Boucherie Hamdane, en date du 15 novembre 2022, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande d'astreinte et de dommages-intérêts, statuer à nouveau, débouter l'établissement [Localité 6] Habitat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé, lui octroyer ainsi qu'à tout occupant de son chef un délai de 24 mois afin de pouvoir quitter les lieux loués, à titre reconventionnel, confirmer la validité de la cession de droit au bail et la dire opposable au bailleur, en tout état de cause, condamner [Localité 6] Habitat à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions récapitulatives de M. [I], en date du 22 décembre 2022, tendant à voir la cour, infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte et débouté [Localité 6] Habitat de sa demande de dommages et intérêts, statuer à nouveau, le débouter de ses demandes, à titre subsidiaire, juger opposable à [Localité 6] Habitat la cession intervenue le 26 juin 2017, en tout état de cause, débouter [Localité 6] Habitat de l'ensemble de ses demandes, le condamner à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions récapitulatives de [Localité 6] Habitat en date du 11 octobre 2022, tendant à voir la cour, à titre principal, confirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages-intérêts et d'astreinte, condamner in solidum la société Boucherie Hamdane et M. [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 150 euros hors charges par jour de retard de la libération des lieux constatée à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, y ajoutant, condamner in solidum la société Boucherie Hamdane et M. [I] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;
DISCUSSION
Sur la résiliation judicaire du bail :
Sur la déspécialisation du bail :
La boucherie Hamdane soutient que le bailleur avait donné son accord à la déspécialisation du bail, que le preneur lui avait adressé le 21 mars 2017 une lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 23 mars 2017 lui indiquant « vouloir procéder à une cession de droit au bail du local ['] et ['] changer l'activité professionnelle », que le bailleur avait, conformément aux termes de l'article L. 145-49 du code de commerce, jusqu'au 23 juin 2017 pour notifier son refus, son acceptation ou les conditions auxquelles il subordonnait sa décision, qu'en l'absence de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir acquiescé à la demande de déspécialisation.
Le bailleur se borne à affirmer qu'il n'a pas « exprimé son acquiescement » à la déspécialisation de l'activité.
La cour adopte les motifs du premier juge qui a relevé que le bailleur n'ayant donné aucune suite à la lettre du preneur dans le délai de trois mois prévu au dernier alinéa de l'article 145-49 du code de commerce, était réputé avoir acquiescé à la demande et ne pouvait invoquer l'exercice irrégulier de l'activité de bazar à l'appui d'une demande de résiliation du bail.
Sur l'existence d'un bail verbal :
M. [I] soutient être titulaire d'un bail verbal, dont le bailleur, informé depuis le 26 juin 2017 de son entrée dans les lieux, ne demande pas la résiliation. Il expose avoir versé mensuellement, depuis son entrée dans les lieux, la somme de 9 990 euros à [Localité 6] Habitat, assimilable au paiement d'un loyer, que l'encaissement de celui-ci établit l'existence du bail, que les loyers étant payés, il n'y a pas lieu à la résolution (sic) de celui-ci.
Cependant, le fait que les appels de loyers ont toujours été adressés à la société Gegel, et non au preneur prétendu, et la sommation signifiée à celle-ci de mettre fin à l'occupation illicite de M. [I] démontrent l'inexistence d'un bail verbal.
Sur la cession du bail :
La société Boucherie Hamdane et M. [I], ce dernier à titre subsidiaire, soutiennent que le bailleur avait tacitement acquiescé à la demande d'autoriser la cession du bail dès lors qu'il n'avait pas répondu à la demande formulée par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2017, déjà exprimée dans la lettre du 21 mars 2017, qu'il n'a pas répondu à la lettre lui transmettant le projet de cession sous conditions suspensives et qu'il a encaissé sans réserves les loyers versés par M. [I], dont il connaissait l'existence et l'identité.
Cependant, la cour adopte les motifs du premier juge, lequel pour débouter la Boucherie Hamdane et M. [I] de leur demande de voir juger opposable au bailleur la cession du bail et pour prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci aux torts de la Boucherie Hamdane, a relevé, en substance, que l'article 15 du bail requérait, à peine de nullité de la notification, de notifier au bailleur, un mois au moins avant celle-ci, le projet de cession, d'obtenir l'accord préalable et écrit du bailleur pour y procéder, que les décomptes locatifs avaient toujours été adressés à la société Gegel et non à M. [I], qu'aucune demande d'autoriser la cession n'avait été adressée au bailleur, que celui-ci n'avait été informé de la cession que trois mois après l'entrée dans les lieux du cessionnaire et avait fait signifier au cédant, dès le 30 janvier 2018, une sommation de mettre fin à l'occupation des lieux par M. [I], manifestant ainsi clairement, de façon non équivoque, son opposition à la cession.
Sur la demande d'autoriser la cession :
La Boucherie Hamdane rappelle que le preneur a la faculté, en cas de refus de la cession, d'obtenir une autorisation en justice, qu'en l'espèce, le refus est illégitime, que la cession est justifiée en raison de la concurrence résultant de la présence de nombreuses boucheries à proximité des lieux loués et que l'activité de bazar ne produit pas de nuisances.
Cependant, si le preneur a la faculté, en cas de refus, d'obtenir une autorisation en justice, au cas présent, aucune autorisation n'avait été demandée au bailleur, de sorte qu'il n'appartient pas au juge de passer outre au refus d'une autorisation qui, contrairement aux dispositions du bail, n'a pas été sollicitée, ainsi que l'a relevé la décision attaquée.
Sur la demande de délais :
La société Boucherie Hamdane sollicite un délai de 24 mois afin de permettre au locataire actuel de retrouver un autre local d'activité et de quitter les lieux.
Cependant, M. [I], lequel au demeurant, n'est pas locataire, ne sollicite pas de délais pour lui-même.
En l'absence de motifs propres à la société Boucherie Hamdane, il ne sera pas fait droit à la demande de délais.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur :
La cour adopte les motifs du premier juge qui pour débouter le bailleur a relevé que celui-ci n'établissait pas l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation de M. [I] à lui payer une indemnité d'occupation.
Sur la demande d'astreinte :
Les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à assortir sa décision du prononcé d'une astreinte.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.
La société Boucherie Hamdane et M. [I] qui succombent en leurs appels en supporteront les dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort ;
Confirme le jugement en date du 9 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Boucherie Hamdane de la Place et M. [I] à payer chacun à l'établissement public [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La greffière, La présidente,
