Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/01035 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754UJ
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 07 Novembre 2024
S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE
C/
[F] [C]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 07 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [F] [C]
né le 04 Août 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 7 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 2 mars 2022, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [F] [C] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,59 euros toutes charges comprises.
Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [F] [C] un commandement de payer la somme principale de 645,08 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [C] le 21 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait assigner M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer afin d’obtenir :
le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut la résolution du contrat sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ; l’expulsion du défendeur, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer : une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 1.489,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre les loyers échus et à échoir, jusqu’à résiliation du bail,la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 5 septembre 2024, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et indique ne pas être en possession de l’attestation d’assurance, ajoutant ainsi un fondement à sa demande d’expulsion. Elle ajoute que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s'élève désormais à 2.016,06 euros.
M. [F] [C] reconnait le principe de la dette et sollicite le maintien dans les lieux. Il propose si des délais de paiement lui sont accordés de verser la somme de 85 euros par mois en plus du loyer tous les 10 du mois.
L’affaire a été mise en délibéré le 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 mars 2024.
Ce dernier n’a cependant pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement et après l’audience alors que le juge lui a permis de produire, en délibéré, cette attestation dans un délai de 15 jours suivant ladite audience.
Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17 avril 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 364,89 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ou à son mandataire.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 30 août 2024, M. [F] [C] lui devaient la somme de 2.016,06 euros, échéance de septembre non incluse.
M. [F] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 645,08 euros, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose notamment que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »
En l’espèce, M. [F] [C] sollicite de pouvoir verser la somme de 85 euros par mois afin de régulariser sa dette et il convient de préciser que celui-ci avait repris le paiement des loyers courants avant l’audience.
Compte tenu de ces éléments, il convient d’autoriser M. [F] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
Au surplus, la résiliation du bail ayant été constatée sur le fondement de l’article 07 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les délais de paiement ne peuvent pas être suspensifs des effets de la résiliation du bail.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [F] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que l’attestation d’assurance du logement n’a pas été produite dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui a été fait le 20 mars 2024,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2022 entre la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE, d’une part, M. [F] [C], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 avril 2024,
ORDONNE à M. [F] [C], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4],
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [F] [C] à verser à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 364,89 euros (trois cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-neuf centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,
CONDAMNE M. [F] [C] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 2.016,06 euros (deux mille seize euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, échéance de septembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 pour la somme de 645,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
AUTORISE M. [F] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DEBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande de frais irrépétibles,
CONDAMNE M. [F] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
