Cour d'appel, 17 mai 2023. 21/00805

N° RG 21/00805 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NMFE Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 06 janvier 2021 ( chambre 1 cab 01 B) RG : 17/11730 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 17 Mai 2023 APPELANTS : M. [Y], [T] [S] né le 21 Novembre 1968 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 1]/FRANCE Mme [X], [C] [W] épouse [S] née le 05 Janvier 1968 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 1]/FRANCE Représentés par la SELARL SAMBUIS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1548 INTIMEE : S.A.S. PRIMALOGE [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 07 Décembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mars 2023 Date de mise à disposition : 17 Mai 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Anne WYON, président - Julien SEITZ, conseiller - Raphaële FAIVRE, vice présidente placée assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] sont propriétaires indivis d'un bien immobilier situé à [Adresse 7] dans l'Ain. Ayant décidé de vendre ce bien, ils ont été mis en relation avec la société Primaloge, exerçant une activité de promotion immobilière de logements ayant pour projet l'édification d'un programme immobilier d'une surface plancher de 3.000 m2 environ, comprenant 80 % de logements sociaux. Par acte authentique du 20 novembre 2015, M. et Mme [S] ont régularisé une promesse unilatérale de vente établie par Maître [G], notaire à [Localité 8] au bénéfice de la société Primaloge moyennant un prix de 1.326.000 euros et sous les conditions suspensives suivantes : - un dépôt du permis de construire au plus tard le 20 mars 2016, - l'obtention d'un permis de construire définitif au plus tard le 20 juillet 2016, - une étude de sol réalisée au plus tard le 20 septembre 2016 ne révélant pas de caractéristiques mécaniques insuffisantes du sol entraînant la mise en 'uvre de fondations spéciales (radier, pieux, cuvelage). La durée de validité de la promesse a été fixée au 25 novembre 2016 à 18 heures. Une prorogation automatique de la durée de validité de cette promesse était stipulée, notamment en cas de recours gracieux ou contentieux contre les autorisations de construire mais ne pouvant excéder la date du 25 mai 2017. La promesse stipulait une clause de rencontre générale ainsi libellée : « en cas de défaillance de l'une ou de l'autre des conditions suspensives soit au terme fixé pour sa réalisation, soit avant, et pour éviter une caducité automatique de la présente promesse, il est convenu que les parties se rencontrent à l'initiative de la partie la plus diligente, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour examiner les raisons de cette défaillance et les solutions éventuelles notamment en terme de prorogation. Si dans les quarante cinq jours de cette lettre recommandée aucun avenant écrit n'a été conclu entre les parties, pour quelque cause que ce soit, la présente promesse sera alors caduque. Étant précisé que la présente clause n'emporte aucune obligation de négociation à la charge des parties ». L'acte prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 60.000 euros restituée au bénéficiaire en cas de résiliation de la promesse ou si les conditions suspensives ou l'une d'elles n'étaient pas réalisées. L'acte prévoyait que cette indemnité restait acquise définitivement au promettant en l'absence de demande par le bénéficiaire de l'exécution de la promesse de vente dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives. Selon avenant régularisé le 17 mars 2016, la validité de la promesse a été repoussée au 25 février 2017, la date du dépôt du permis de construire a été fixée au plus tard le 20 juin 2016, le permis de construire devant être obtenu le 20 octobre 2016, ce qui signifiait avoir acquis un caractère définitif au plus tard le 20 janvier 2017. Il était stipulé notamment qu'en cas de recours contre le permis de construire, le délai de la promesse de vente serait prorogé au plus tard le 25 août 2017. La demande de permis de construire a été déposée le 14 juin 2016 et le permis, délivré le 27 octobre 2016, a fait l'objet de quatre recours en annulation devant le tribunal administratif de Lyon. Il n'était pas purgé de tout recours au 25 août 2017, date d'expiration de la promesse de vente. L'étude de sol rendue le 20 septembre 2016 indiquait que « le projet dans son insertion au site nécessite une adaptation au sol particulière et des fondations de type radier généralisées avec côté oval, un renforcement de sol préalable par inclusions de type colonnes ballastées ». Se prévalant de l'absence de réalisation de certaines conditions suspensives, M. et Mme [S] ont adressé à la société Primaloge une mise en demeure du 15 juin 2017 visant la mise en 'uvre de la clause de rencontre générale. Selon lettre officielle de son conseil en date du 11 juillet 2017, la société Primaloge a indiqué être prête à cette rencontre, laquelle s'est déroulée le 19 juillet 2017. En l'absence d'accord amiable, M. et Mme [S] ont fait délivrer assignation le 9 novembre 2017 à la société Primaloge devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de la voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation, à une indemnisation de leurs préjudices, à la remise en état du terrain ainsi qu'à une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : -débouté M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] de leurs demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation et de réparation de leur préjudice matériel et moral, -condamné la société Primaloge à enlever la sonde, le clou de réparage et à réparer la pelouse dégradée, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, -dit que passé ce délai, la société Primaloge sera redevable d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, -condamné la société Primaloge à payer à M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] la somme de 2.400 euros pour les deux au titre du préjudice de jouissance, -débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et autorisé les avocats qui en font la demande à recouvrer contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 69ç du code de procédure civile, -débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 3 février 2021, M. et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il: - les a déboutés de leurs demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation et de réparation de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral, - les a déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -a dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, -les a déboutés de leurs demandes plus amples et contraires. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2021, M. et Mme [S] demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1146 et suivants, et 1178 anciens du code civil et des articles 1112, 1112-1 et 1240 du code civil, de : -déclarer recevable et bien fondé, leur appel partiel, -infirmer partiellement ledit jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation et de réparation de leur préjudice moral et matériel, Et statuant, à nouveau : -constater la défaillance de la 1ère condition suspensive liée à l'étude de sol dès le 20 septembre 2016, -dire et juger, en conséquence, que la promesse encourait la caducité automatique dès cette date, -constater que l'intimée n'a pourtant pas mis en 'uvre la clause de rencontre générale « à ce terme ou avant » comme stipulé contractuellement, et les a aussi empêchés de le faire, -constater que l'intimée n'a dès lors pas permis d'éviter la caducité automatique dans ce cadre et en a retardé artificiellement les effets, faisant perdurer de manière injustifiée et préjudiciable, l'immobilisation de leur bien, -dire et juger qu'elle s'est ainsi montrée négligente et de mauvaise foi dans l'exécution de la promesse, -constater qu'elle s'est également montrée de mauvaise foi dans le cadre des négociations qui ont suivi, non seulement en retenant des informations déterminantes mais aussi en transmettant de fausses informations, les empêchant en particulier de trouver un autre acquéreur avant l'adoption d'un nouveau PLU défavorable, tout en vouant, du fait de son attitude, leurs négociations à l'échec, En conséquence, -débouter la société Primaloge de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner, au contraire, cette dernière à leur payer : *la somme de 60.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation du fait de sa négligence et de sa mauvaise foi dans le cadre de l'exécution de la promesse et en particulier de ses conditions suspensives, *la somme de 586.693 euros au titre de leurs préjudices moral et matériel, par ailleurs, subis du fait de sa mauvaise foi dans le cadre des négociations postérieures, -condamner la même à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -condamner aussi la société Primaloge aux entiers dépens de première instance et d'appel, en admettant la SELARL Sambuis au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, la société Primaloge demande à la cour, au visa de l'article 1178 ancien du code civil : En tant que de besoin : -dire et juger que les conditions suspensives relatives à l'obtention d'un permis de construire et à l'étude du sol ont défailli rendant la promesse de vente caduque, -dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute, -dire et juger qu'elle n'a pas fait échec à la réalisation des conditions suspensives, -dire et juger n'y avoir lieu à indemnité d'immobilisation, En conséquence : -confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [S] de leurs demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation et de réparation de leur préjudice matériel ou moral, -réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chacune des parties conservera ses propres dépens, Et statuant à nouveau : -condamner M et Mme [S] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et autoriser la SELARL Lega-Cite, avocat, sur son affirmation de droit à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2021. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Il est également rappelé que le contrat ayant été régularisé entre les parties avant le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, complété par la loi du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, il demeure soumis à la loi ancienne, y compris pour ses effets légaux et pour les dispositions d'ordre public, conformément à l'article 9 de cette ordonnance. La cour relève en outre qu'il n'est interjeté ni appel principal, ni appel incident contre les dispositions du jugement déféré : -condamnant sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, la société Primaloge à enlever la sonde, le clou de réparage et à réparer la pelouse dégradée, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, -condamnant la société Primaloge à payer à M. [Y] [S] et Mme [Z] [S] la somme de 2.400 euros pour les deux au titre du préjudice de jouissance. La cour n'est donc pas saisie de ces dispositions. La cour observe enfin que, bien que l'appel porte sur la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [S] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ces derniers n'entendent pas, aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, voir infirmer le jugement sur ce point. Cette disposition du jugement, non critiquée, est en conséquence confirmée. Sur l'indemnité d'immobilisation Au soutien de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, M.et Mme [S] se prévalent des dispositions de l'article 1178 ancien du code civil qui prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui en a empêché l'accomplissement ce qui est, selon eux le cas en l'espèce alors que : -la société Primaloge a fait preuve de négligence et de mauvaise foi en mandatant tardivement un bureau d'étude qui a rendu l'étude le jour de l'expiration du terme contractuel, -la société Primaloge n'a pas mis en 'uvre la clause de rencontre générale qui était une obligation et les a empêchés de la mettre eux-mêmes en 'uvre en retenant cette information déterminante relative à la nécessité de mise en 'uvre de fondations spéciales, -la société Primaloge a fait obstacle, à ce moment-là, à la recherche de solutions pour éviter la caducité automatique de la promesse (ce qui était l'objet de la clause de rencontre générale) mais elle en a aussi retardé, artificiellement et indûment, les effets et a donc par sa négligence, maintenu l'immobilisation de leur bien de façon injustifiée et préjudiciable, -la société Primaloge qui a déposé tardivement un dossier de demande de permis de construire incomplet, et qui a tardé à transmettre les pièces complémentaires qui lui étaient demandées par le service instructeur et qui a donc laissé trois semaines pour l'instruction et la délivrance de son permis, de sorte que le délai a été dépassé, a fait preuve de négligence fautive et de mauvaise foi justifiant sa condamnation à lui payer l'indemnité d'immobilisation. La société Primaloge expose quant à elle que : -aux termes de la promesse, cette indemnité n'est due au promettant que si la vente ne se réalise pas dans le délai par la carence du bénéficiaire, le contrat stipulant également que « par carence du bénéficiaire il faut entendre le défaut d'exercice par ce dernier de la faculté d'acquérir alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées », -le moyen de caducité automatique de la promesse au 20 septembre 2016 du fait de la non justification à cette date des résultats de l'étude de sols n'est pas fondé alors que la promesse de vente ne contient pas la moindre obligation faite à la société Primaloge de justifier au promettant des résultats de cette étude a fortiori donc avant le 20 septembre 2016 au plus tard, -la condition n'est pas défaillie de son fait, alors qu'elle a mandaté la société Equaterre laquelle a rendu son rapport le 20 septembre 2016 soit dans le délai contractuel, -les époux [S] ont été avisés de chaque étape du processus d'élaboration du projet de construction, de la phase de faisabilité (avant les accords contractuels et ce, jusqu'à interagir directement avec la municipalité pendant la phase d'instruction du dossier) aux recours à l'encontre du permis, et elle a systématiquement répondu à chacune de leurs sollicitations et de façon circonstanciée, -le moyen tiré de ce qu'elle a fait obstacle à la mise en 'uvre de la clause de rencontre générale n'est pas fondé alors que le fait d'accueillir la caducité automatique au 20 septembre 2016 reviendrait à priver de toute utilité la clause de rencontre générale, -elle n'a pas fait défaillir la condition relative à l'étude de sol, alors qu'elle a obtenu cette étude dans le délai contractuellement fixé et en prévenant les époux [S] du délai dans lequel l'étude serait rendue, Elle soutient encore qu'ils ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir mis en 'uvre la clause de rencontre générale, laquelle aurait dû selon eux l'être au 20 septembre 2016 et de les avoir empêchés de mettre en 'uvre ladite clause, alors que : -ils étaient au courant de cette étude depuis le 18 janvier 2017 et qu'il ne lui incombait pas spécialement de prendre l'initiative de déclencher cette clause, -la promesse stipule que les parties se rencontreront à l'initiative de la partie la plus diligente et la clause de rencontre générale précise bien qu'elle n'emporte aucune obligation de négociation à la charge des parties, -les époux [S] n'ont pas davantage déclenché la clause de rencontre générale dès le mois de mars 2017 mais seulement par lettre du 15 juin 2017, -elle conservait jusqu'au 25 août 2017 la possibilité de renoncer aux conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, -elle n'est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive alors qu'en l'espèce, la demande de permis a été déposée le 14 juin 2016, soit dans le délai contractuellement fixé, que le permis de construire a été obtenu par arrêté en date du 27 octobre 2016, soit dans le délai de validité de la promesse et que si cette condition est défaillie c'est en raison du recours dont le permis a fait l'objet devant le tribunal administratif de sorte qu'il n'était pas purgé de tout recours au jour de l'expiration de la promesse à savoir le 25 août 2017, étant relevé que l'avenant à la promesse, stipule que le permis de construire et de démolir « devra avoir acquis un caractère définitif, ce qui implique l'absence de tout recours, gracieux ou contentieux, comme l'absence de décision de retrait administratif et de tout déféré préfectoral introduit et notifié dans les délais légaux et ce, au plus tard, le 20 janvier 2017, -les consorts [S] ne justifient pas du fait que les conditions suspensives relatives à la situation hypothécaire, l'origine de propriété, l'urbanisme, les servitudes et la préemption ont été réalisées de sorte qu'ils ne peuvent demander paiement de l'indemnité d'immobilisation. Sur ce : En application de l'article 1176 ancien du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas. Par ailleurs, selon l'article 1178 ancien du même code, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Enfin, en application de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, par acte authentique du 20 novembre 2015, M. et Mme [S] ont régularisé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la société Primaloge portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 7] dans le département de l'Ain moyennant un prix de 1.326.000 euros et sous conditions suspensives notamment, du dépôt d'un permis de construire au plus tard le 20 mars 2016, de l'obtention d'un permis de construire définitif au plus tard le 20 juillet 2016 et de l'obtention d'une étude de sol au plus tard le 20 septembre 2016 ne révélant pas de caractéristiques mécaniques insuffisantes du sol entraînant la mise en 'uvre de fondations spéciales (radier, pieux, cuvelage). La durée de validité de la promesse a été fixée au 25 novembre 2016 à 18 heures, outre prorogation automatique ne pouvant excéder la date du 25 mai 2017, notamment en cas de recours gracieux ou contentieux contre les autorisations de construire. Puis, selon avenant régularisé le 17 mars 2016 les parties ont : -fixé la date du dépôt du permis de construire au plus tard le 20 juin 2016, -fixé la date d'obtention du permis de construire et de démolir exprès au plus tard le 20 octobre 2016, en précisant que : «  pour être considéré comme obtenu, le permis de construire devra avoir acquis un caractère définitif, ce qui implique l'absence de tout recours, gracieux ou contentieux, comme l'absence de décision de retrait administratif et de tout déféré préfectoral introduit et notifié dans les délais légaux et ce au plus tard le 20 janvier 2017 », -modifié la durée de validité de la promesse pour la fixer au 25 février 2017, -stipulé que le délai de validité de la promesse du 25 février 2017 sera automatiquement prorogé au plus tard le 25 août 2017, notamment en cas de recours intenté contre le permis de construire. La promesse de vente prévoyait le versement par la société Primaloge d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 60.000 euros. Elle stipulait que la somme sera restituée au bénéficiaire en cas de réalisation de la promesse ou si les conditions suspensives ou l'une d'elles ne sont pas réalisées et qu'elle restera au contraire acquise définitivement au promettant à défaut de demande par le bénéficiaire de l'exécution de la promesse de vente dans les délais et conditions convenus malgré la réalisation des conditions suspensives. Enfin, la promesse stipulait une clause de rencontre générale ainsi libellée : « en cas de défaillance de l'une ou de l'autre des conditions suspensives soit au terme fixé pour sa réalisation, soit avant, et pour éviter une caducité automatique de la présente promesse, il est convenu que les parties se rencontrent à l'initiative de la partie la plus diligente, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour examiner les raisons de cette défaillance et les solutions éventuelles notamment en terme de prorogation. Si dans les quarante cinq jours de cette lettre recommandée aucun avenant écrit n'a été conclu entre les parties, pour quelque cause que ce soit, la présente promesse sera alors caduque. Étant précisé que la présente clause n'emporte aucune obligation de négociation à la charge des parties ». Or, s'agissant de la condition suspensive relative au dépôt d'une demande de permis de construire, il résulte des éléments non contestés de la procédure que cette demande a été déposée par la société Primaloge le 14 juin 2016, soit dans le délai contractuellement fixé au 20 juin 2016, de sorte que le moyen tiré du caractère tardif de ce dépôt est inopérant. S'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, la cour relève d'abord que les seules allégations de M. et Mme [S] selon lesquelles l'intimée a déposé un dossier incomplet, ne sont assorties d'aucune offre de preuve. Par ailleurs, comme l'ont justement relevé les premiers juges, il n'est pas démontré un retard et un défaut de diligence de la société Primaloge dans la transmission des pièces complémentaires qui auraient eu pour incidence la délivrance du permis de construire le 27 octobre 2016, soit sept jours après le délai fixé au contrat le 20 octobre 2016, alors que plusieurs échanges de mails entre le 7 juillet 2016 et le 17 octobre 2016 entre la société pétitionnaire et le service instructeur des permis de construire attestent au contraire d'une collaboration active de la société Primaloge dans l'instruction du dossier. Enfin, si les appelants reprochent à la société Primaloge d'avoir obtenu un permis sept jours après la date fixée à la promesse, ils n'allèguent ni a fortiori ne démontrent que ce dépassement de quelques jours est à l'origine de l'absence d'obtention du permis définitif à la date d'expiration de la promesse le 25 août 2017, alors que le permis a fait l'objet de quatre recours en annulation devant le tribunal administratif de Lyon dont les délais d'instruction, s'agissant de recours administratifs, rendaient ainsi illusoire l'obtention d'un permis définitif avant la date butoir de levée de l'option. Il s'ensuit que M. et Mme [S] échouent à rapporter la preuve de ce que la société Primaloge a empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours au 25 août 2017, date d'expiration de la promesse de vente. S'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'une étude de sol ne révélant pas l'existence de caractéristiques mécaniques insuffisantes nécessitant des fondations spéciales (radier, pieux, cuvelage), il est constant que cette étude a été rendue le 20 septembre 2016, soit dans le délai contractuellement fixé à la société Primaloge pour l'obtenir à cette même date, de sorte que la condition n'est pas défaillie du fait de l'intimée mais en raison des résultats de l'étude révélant que le projet dans son insertion au site nécessite « une adaptation au sol particulière et des fondations de type radier généralisé avec côté oval ainsi qu'un renforcement de sol préalable par inclusions de type colonnes ballastées ». Il s'ensuit que le moyen tiré de ce que la société Primaloge a empêché l'accomplissement de cette condition en tardant à faire réaliser l'étude de sol est totalement inopérant. Enfin, ni le moyen tiré de l'absence fautive de mise en 'uvre par la société Primaloge de la clause de rencontre générale prévue à la promesse de vente, ni celui tiré de la rétention fautive des résultats de l'étude de sol, à les supposer démontrés, ne sont de nature à fonder la demande des époux [S] en paiement de l'indemnité d'immobilisation, laquelle, conformément aux stipulations contractuelles susvisées, ne peut leur rester acquise qu'en cas de refus d'exécution de la promesse par la société Primaloge nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les conditions tenant à l'étude de sol et à l'obtention du permis de construire étant au contraire toutes deux défaillies, sans que cette défaillance ne soit imputable à la société Primaloge. En considération de l'ensemble de ces éléments, les premiers juges ont justement retenu que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due à M. et Mme [S], qui doivent être déboutés de cette demande, le jugement déféré étant sur ce point confirmé. Sur la responsabilité délictuelle de la société Primaloge Les époux [S] soutiennent que postérieurement à la défaillance de la première condition suspensive relative à l'étude de sol le 20 septembre 2016, la société Primaloge qui a tenté à compter du mois de janvier 2017 de négocier un nouveau prix en dehors de la clause de rencontre générale a commis une faute délictuelle dans le cadre de ces négociations postérieures à la caducité de la promesse de vente au motif que : -elle a retenu des informations déterminantes puisqu'elle a attendu quatre mois avant d'évoquer oralement la défaillance de la condition suspensive relative à l'étude de sol et encore deux mois avant de leur communiquer cette étude avec les éléments financiers demandés pour en apprécier le surcoût et s'est, à cet égard, d'autant plus montrée de mauvaise foi qu'elle n'a pas non plus répondu à leurs interrogations expresses formulées le 19 janvier 2017 quant au sort de la promesse à défaut de nouvel accord et à la possibilité de se libérer sans attendre le 25 août 2017, -elle a empêché la mise en 'uvre de la clause de rencontre générale dans les délais contractuels, et a ainsi retardé volontairement et artificiellement le constat de la caducité de la promesse, privant les parties de la possibilité, soit de trouver un accord, soit d'être immédiatement libérées, -elle a mené des négociations hors du cadre contractuel, qui ne portaient pas leur nom, leur laissant croire qu'ils ne pouvaient pas se libérer de leur promesse avant le 25 août 2017 et qu'ils avaient dès lors tout intérêt à négocier avec elle et de trouver une solution dans le court intervalle qui leur restait, quitte à accepter une importante baisse de prix, compte tenu de la menace d'un nouveau projet de PLU leur étant défavorable, -elle a transmis de faux bilans financiers avant et après l'étude de sol devant servir de base aux négociations d'un nouveau prix, lesquels comportent de nombreuses incohérences, les deux versions du bilan de juin 2016 étant en outre différentes, celle transmise avant l'étude de sol présentant opportunément une marge augmentée de 48,60 % et le bilan financier après étude de sol présentant une augmentation de 37 % au titre des frais et honoraires de gestion afin de réduire la marge du moins en apparence, La société Primaloge affirme pour sa part avoir toujours fait preuve de transparence en transmettant aux consorts [S] les éléments relatifs au permis de construire avant, pendant et après le dépôt du permis de construire, les éléments relatifs à l'étude de sol et les bilans promoteurs avant et après cette étude et les éléments financiers de l'opération projetée en ce compris les honoraires de gestion et les marges envisagées. Elle conteste avoir communiqué des éléments financiers incohérents afin d'amplifier sa perte de marge et relève que la preuve de la communication de fausses informations ne peut être déduite des différences entre les plans financiers alors que la pièce adverse numérotée « 9a » est incomplète et correspond à une hypothèse de travail basée sur un projet antérieur à celui déposé. Elle ajoute , quand bien même les époux [S] l'auraient ignoré, ce qui n'est pas le cas, le fait qu'ils aient eu en mains cette version prouve qu'ils ont été parfaitement informés tout au long du processus. Elle conteste toute manipulation des chiffres, alors que, par définition, un projet de construction est mouvant, manié et remanié du début jusqu'à la fin, ce qui n'implique pas une intention mensongère ou manipulatrice. Elle rappelle que les conditions suspensives ont été stipulées dans son intérêt exclusif et que le délai de levée de l'option courait jusqu'au 25 août 2017, de sorte qu'elle conservait jusqu'au jour du terme fixé la faculté de se prévaloir ou de renoncer à la défaillance des conditions suspensives. Elle affirme ainsi avoir conservé ses droits jusqu'au 25 août 2017 . Elle soutient enfin que les époux [S] n'ont perdu aucune chance de contracter avec une autre partie avant la modification du PLU, alors que cette modification est intervenue le 3 juillet 2017, soit antérieurement à la réunion entre les parties dans le cadre de la mise en 'uvre de la clause de rencontre générale qui s'est tenue le 19 juillet 2017, date à laquelle la promesse était au demeurant encore valide jusqu'au 24 août 2017. Sur ce : En l'espèce, la clause de la promesse de vente relative aux dispositions communes à toutes les conditions suspensives est rédigée dans les termes suivants : «Elles n'auront point d'effet rétroactif. Elles sont stipulées au seul bénéfice du bénéficiaire qui pourra en conséquence y renoncer en tout ou partie, sauf la condition relative à la péremption qui s'impose aux deux parties. Elles doivent être réalisées dans le délai de validité des présentes, sauf délai plus court stipulé ci-dessus ». En conséquence, la cour relève que, contrairement à ce que soutiennent à tort les époux [S], la défaillance de la condition suspensive relative à l'étude de sol le 20 septembre 2016, n'a pas entraîné la caducité automatique de la promesse de vente, alors que la société Primaloge, dans l'intérêt exclusif de laquelle cette condition était érigée, pouvait y renoncer jusqu'à l'expiration de la durée de validité de la promesse le 25 février 2017, prorogée au 24 août 2017, date limite de levée de l'option par la société Primaloge. M et Mme [S] ne sont donc pas fondés à rechercher la responsabilité de l'intimée sur le fondement délictuel, motif pris de ce que les parties n'étaient plus liées contractuellement depuis le 20 septembre 2016. En tout état de cause, la condition suspensive d'étude de sol étant stipulée à son seul bénéfice, la société Primaloge n'était pas tenue d'informer les époux [S] de sa défaillance avant l'expiration de la promesse le 25 août 2017 alors qu'elle pouvait décider jusqu'à cette date de renoncer à cette condition, de sorte que le moyen tiré de la tardiveté de la communication des résultats de cette étude ne peut donc caractériser un comportement fautif de l'intimée, qui n'a fait qu'user des droits qui lui étaient accordés dans le cadre de la promesse de vente. La société Primaloge était en outre parfaitement en droit de bénéficier jusqu'à son terme du délai d'option arrêté par avenant du 17 mars 2016, sans que l'exercice de ce droit ne dégénère en abus, de sorte que les appelants ne sont pas fondés à lui reprocher de ne pas avoir donnée suite à leur demande s'agissant de la possibilité de se libérer de leur promesse sans attendre le 25 août 2017. Elle n'était en outre aucunement tenue d'une obligation de mettre en 'uvre la clause de rencontre générale, alors que le contrat prévoit que cette clause est actionnée à l'initiative de la partie la plus diligente et qu'elle n'emporte aucune obligation de négociation à la charge des parties. Enfin, comme l'ont justement relevé les premiers juges, compte tenu de l'existence d'insuffisances mécaniques du sol, la société Primaloge avait dans cette optique, et sans que cela dégénère en comportement fautif, la possibilité de tout mettre en oeuvre pour permettre une nouvelle transaction à un prix inférieur permettant de compenser le surcoût attaché aux contraintes techniques du sol. Dans ces conditions, le moyen tiré de la variation de marge et des honoraires de gestion entre les bilans transmis en juin 2016 et en février 2017, impropre à caractériser l'existence de faux bilans doit également être écarté. En considération de l'ensemble de ces éléments, la demande indemnitaire de M. et Mme [S] ne peut prospérer, étant relevé que ces derniers n'ont perdu aucune chance de contracter avec une autre partie avant la modification du PLU, alors que cette modification est intervenue le 3 juillet 2017, soit antérieurement à la réunion organisée entre les parties dans le cadre de la mise en 'uvre de la clause de rencontre générale qui s'est tenue le 19 juillet 2017, et alors que les parties étaient liées contractuellement jusqu'au 24 août 2017, excluant de ce fait toute possibilité pour les époux [S] de régulariser un nouveau contrat avec un tiers avant cette date. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens Succombants M. et Mme [S] doivent supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la société Primaloge une indemnité de procédure ce qui conduit à l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Primaloge de sa demande d'indemnité de procédure et en ce qu'il a dit que chacun conservera ses dépens et aux décisions précisées dans le dispositif. Il convient enfin de débouter M. et Mme [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la société Primaloge de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a dit que chacun conservera la charge de ses dépens , Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant, Condamne in solidum M. et Mme [S] à payer à la société Primaloge la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et à hauteur d'appel, Déboute M. et Mme [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. et Mme [S] aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lega-Cité, avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT