Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/54049

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54049 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45IU N° : 1 Assignation du : 04 Juin 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 septembre 2024 par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSES Madame [S] [M] épouse [W] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [T] [M] épouse [O] [Adresse 6] [Localité 5] représentées par Me Delphine LABOREY, avocat au barreau de PARIS - #C0509 DEFENDERESSE La société RAPID’LUNCH S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS - #P0441, SCP d’avocats BLATTER SEYNAVE DÉBATS A l’audience du 02 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 8 juillet 1988, Madame [P] [M] a donné à bail commercial à la société Rapid’ Lunch des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 1988, moyennant un loyer en principal de 66 000 francs par an. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises. Par acte notarié du 16 décembre 1999, Madame [P] [M] a fait donation de la nue-propriété des biens loués à ses filles Madame [S] [M] et Madame [T] [M]. Par acte du 29 mai 2018, Mesdames [P] [M], [S] [M] et [T] [M] ont renouvelé le bail commercial de la société Rapid’ Lunch à compter du 1er juin 2018 jusqu’au 30 juin 2027, moyennant des échéances trimestrielles de 5494,75 €. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte d’huissier de justice du 18 avril 2028, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Rapid’ Lunch, pour une somme de 15 984,25 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 avril 2024. Par acte délivré le 4 juin 2024, Mesdames [S] [M] et [T] [M] ont fait assigner la société Rapid’ Lunch devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes. A l’audience du 2 septembre 2024, par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, Mesdames [S] [M] et [T] [M], demandent au juge des référés de : - débouter la société Rapid’ Lunch de ses demandes, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société Rapid’ Lunch et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, - ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner la société Rapid’ Lunch à leur payer la somme provisionnelle de 19 979 € au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 8 août 2024, avec intérêts à compter du 18 avril 2024, - condamner la société Rapid’ Lunch au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers majoré de 30% soit 2 216 €, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner la société Rapid’ Lunch au paiement d'une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elles font valoir que : - l’assignation vise l’article 145-1 du code de commerce et indique explicitement qu’elles demandent l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation aux loyers et indemnités d’occupation impayés, - le commandement de payer reprend la clause résolutoire insérée au bail et le décompte précis et complet de l’arriéré locatif, - la clause résolutoire est acquise, et le principe et le montant de l’arriéré locatif ne sont pas sérieusement contestables, - le bailleur a respecté son obligation de délivrance des lieux loués, le preneur étant libre d’installer à ses frais des toilettes dans le local commercial. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Rapid’ Lunch demande au juge des référés de : - déclarer nulle l’assignation délivrée le 4 juin 2024, - dire que le commandement de payer du 18 avril 2024 fait l’objet de contestations sérieuses et dire la clause résolutoire non acquise, - juger n’y avoir lieu à référé, - rejeter les demandes de Mesdames [M], - à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois, - enjoindre le bailleur à effectuer les travaux de consolidation du plafond de la cuisine et de remise en état des toilettes, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance, - débouter Mesdames [M] de leurs demandes, - condamner Mesdames [M] au paiement d'une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle oppose que : - l’assignation du 4 juin 2024 est nulle, à défaut de détailler les moyens de droit et de fait fondant les demandes du bailleur, - le commandement de payer du 18 avril 2024 est imprécis et ne lui permettait de connaître avec exactitude le montant de sa créance, - le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance, dans la mesure où le local commercial ne contient pas de WC et que ceux installés dans la cour de l’immeuble sont réservés à l’usage exclusif des propriétaires et locataires de l’immeuble, - l’exception d’inexécution justifie ses impayés de loyer, contestant le principe et le quantum de la dette locative alléguée, et fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, - ces éléments constituent des contestations sérieuses justifiant de renvoyer les parties à saisir le juge du fond. L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS Sur la nullité de l’assignation En application de l’article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice : 1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ; 2° L'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ; 3° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ; 4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier. Elle comprend en outre l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé. Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. Elle vaut conclusions. L’article 114 du même code précise que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Au cas présent, il ressort de l’acte introductif d’instance que les demanderesses visent l’article 145-1 du code de commerce et la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de sorte que celui-ci n’est pas dépourvu de tout fondement juridique, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse. En outre, les demanderesses exposent les moyens de fait ayant conduit à l’engagement d’une procédure d’expulsion en raison de loyers impayés. Par conséquent, la société Rapid’ Lunch sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 18 avril 2024. En effet, en annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, Mesdames [S] [M] et [T] [M] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15 984,25 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 avril 2024. En outre, si la défenderesse invoque l’exception d’inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers, soutenant que le bailleur ne remplit pas son obligation de délivrance conforme des lieux loués, ce moyen est inopérant lorsqu’il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, qui s’impose au juge si les conditions d’acquisition de cette clause figurant au contrat de bail sont réunies. Or, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. A titre subsidiaire, la société Rapid’ Lunch sollicite des délais de paiement et produit son bilan comptable pour l’année 2023. Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage la société locataire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie . Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société Rapid’ Lunch depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Au cas présent, au vu du décompte produit par Mesdames [S] [M] et [T] [M], l'obligation de la société Rapid’ Lunch au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 8 août 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 979 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Rapid’ Lunch. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 18 avril 2024. En revanche, la clause pénale dont se prévaut les bailleresses à l’appui de leur demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de travaux La société Rapid’ Lunch demande à ce que les bailleresses soient enjointes de réaliser des travaux de consolidation du plafond de la cuisine et de remise en état des toilettes, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’ordonnance, sans toutefois fonder juridiquement sa demande et sans fournir d’autres pièces que des photographies floues et non datées de la cuisine et des toilettes. Par ailleurs, la question de savoir si le bailleur doit délivrer les lieux loués avec l’installation de WC ou si la clientèle de la société Rapid’Lunch peut utiliser ceux installés dans la cour de l’immeuble nécessite d’interpréter le contrat de bail commercial, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence. Ainsi, dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes formées par la défenderesse. Sur les demandes accessoires La société Rapid’ Lunch, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Rapid’ Lunch ne permet d’écarter la demande de Mesdames [S] [M] et [T] [M] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Déboutons la société Rapid’ Lunch de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation ; Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mai 2024 à minuit ; Condamnons la société Rapid’ Lunch à payer à Mesdames [S] [M] et [T] [M] la somme par provision de 19 979 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 8 août 2024, 2 ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Rapid’ Lunch se libère des sommes ci-dessus allouées par 10 versements mensuels de 1 900 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 11ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ; Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Rapid’ Lunch et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - la société Rapid’ Lunch devra payer mensuellement à Mesdames [S] [M] et [T] [M], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Rapid’ Lunch d’enjoindre Mesdames [S] [M] et [T] [M] à effectuer des travaux ; Condamnons la société Rapid’ Lunch à payer à Mesdames [S] [M] et [T] [M] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société Rapid’ Lunch aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 30 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE