Cour d'appel, 06 juin 2023. 21/01518

ARRÊT N° BM/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 06 JUIN 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 04 avril 2023 N° de rôle : N° RG 21/01518 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENG2 S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 06 juillet 2021 [RG N° 20/00419] Code affaire : 91A Demande en décharge ou en réduction des droits d'enregistrement portant sur des actes et mutations à titre onéreux S.C.I. JERCAMA C/ M. Le cDIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET BOUCHES DU RHONE PARTIES EN CAUSE : S.C.I. JERCAMA Sise [Adresse 2] Inscrite au RCS de de Belfort sous le numéro 528 441 538 Représentée par Me Ouri BELMIN de la SELASU BELMIN Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Représentée par Me Emmanuelle HUOT, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant APPELANTE ET : M. Le DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET BOUCHES DU RHONE domicilié [Adresse 4] Représentée par Me Anne LAGARRIGUE de la SELARL ANNE LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE INTIMÉ COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseillers GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre, ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX, magistrat rédacteur et Monsieur Jean-François LEVEQUE, conseiller . L'affaire, plaidée à l'audience du 04 avril 2023 a été mise en délibéré au 06 juin 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Exposé des faits et de la procédure La SARL 2G Promotion a vendu à la société civile Jercama, suivant acte du 12 novembre 2014, pour la somme globale de 3 000 000 euros TTC soit 2 843 602 euros HT, soit un prix moyen au mètre carré de 1 032,23 euros HT, trente-trois logements, vingt-six garages, dix-neuf parkings et vingt caves, faisant partie d'une ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » qu'elle a fait construire entre 2005 et 2012 sur un terrain situé à [Localité 3] (25) dans le cadre d'une opération de promotion immobilière comprenant en totalité soixante-treize logements. Au terme de la procédure de vérification qu'elle a menée à l'encontre de la société 2G Promotion, la direction général des finances publiques a, le 18 juillet 2016, adressé à la société Jercama une proposition de rectification portant sur un rehaussement de 2 158 000 euros TTC de la valeur vénale des biens vendus le 12 novembre 2014. La société Jercama a saisi la commission départementale de conciliation le 21 décembre 2016, laquelle a, par décision du 22 juin 2017, retenu les valeurs établies par l'administration fiscale. Le 31 janvier 2018, l'administration fiscale a notifié à la société Jercama un avis de mise en recouvrement n° 2500201 3 19095 31/01/20189 05027 que la société Jercama a contesté le 14 mars 2018, notamment en ce qui concerne les rappels de droit d'enregistrement à hauteur de 20 048 euros. Saisi par assignation délivrée par la société Jercama en date du 29 janvier 2020 aux fins de prononcer la décharge des rappels de droits d'enregistrement, majorations et intérêts de retard lui ayant été notifiés au titre de la vente du 12 novembre 2014 pour un montant de 20 048 euros et de condamner l'administration fiscale à lui verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais, le tribunal judiciaire de Besançon a, par jugement rendu le 6 juillet 2021 : - débouté la société Jercama de toutes ses demandes ; - condamné la société Jercama aux dépens ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Pour parvenir à cette décision, le premier juge, après avoir précisément décrit chaque lot et les avoir comparés avec d'autres bien intrinsèquement similaires, a considéré que les calculs opérés par l'administration fiscale et entérinés par la commission de conciliation étaient précis et pertinents, la société Jercama ne versant pas aux débats d'éléments permettant de retenir un prix plus bas. Par déclaration parvenue au greffe le 11 août 2021, la société Jercama a régulièrement interjeté appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 avril 2023 et mise en délibéré au 6 juin 2023. Exposé des prétentions et moyens des parties Selon conclusions transmises le 6 novembre 2021, la société Jercama demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de : - juger que l'administration fiscale doit prononcer la décharge de ces rappels de droits d'enregistrement, majorations et intérêts de retard, tels que notifiés par avis de mise en recouvrement n°2500201 3 19095 31/01/2018 05027 du 31 janvier 2018 pour un montant total de 20 048 euros; - condamner l'administration fiscale à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - mettre à la charge de l'administration fiscale les frais de signification et autres frais, s'il y a lieu, prévus par l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales. Elle fait valoir que : - la procédure d'imposition est entachée d'irrégularité dès lors que l'administration fiscale n'établit à aucun moment, dans sa proposition de rectification du 18 juillet 2016, que les termes de comparaison retenus pour procéder à sa réévaluation correspondaient à des biens intrinsèquement similaires aux trente-trois logements acquis, manquant de ce fait à son obligation de motivation telle que requise par les dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; - le délai de vingt-neuf mois précédant la vente, retenu par l'administration fiscale pour choisir ses termes de comparaison, est trop long dès lors qu'il ne permet pas de refléter la baisse sensible des prix intervenue sur la commune d'[Localité 3] au cours des années 2012-2014, ni le préjudice concurrentiel résultant de l'évolution des normes thermiques en 2013 ; - s'agissant de la vente de biens réputés « courants » sur un marché immobilier qui n'était pas atone, seules les cessions qu'elle verse dans les débats, intervenues au cours des quatre mois ayant précédé la vente des trente-trois logements, peuvent être retenues comme termes de comparaison, ces cessions étant d'ailleurs « intrinsèquement similaires » à la vente des trente-trois lots car sujettes aux mêmes contraintes juridiques et économiques ; - les logements qu'elle a acquis au titre de l'acte de vente litigieux pouvaient légitimement faire l'objet d'une décote de prix en raison notamment de l'état d'occupation de certains appartements, du contexte économique ayant en particulier obligé la cédante à vendre les lots « en bloc », et de leur état dégradé ; - en conséquence, le prix de cession des trente-trois logements stipulé à l'acte du 12 novembre 2014, à hauteur de 2 843 602 euros HT, soit 3 000 000 euros TTC, correspondait bien au prix de marché ; - sa réclamation contentieuse déposée le 14 mars 2018 aux fins de contester les rappels de droits d'enregistrement, majorations et intérêts de retard est donc légitime. L'administration fiscale a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 31 janvier 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter l'appelante de ses demandes et la condamner à lui verser 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle rappelle, à titre liminaire, que la société Jercama est détenue par M. [I] [B] et ses enfants, lesquels sont également détenteurs de l'intégralité des parts de la SARL 2G Promotion (ou de sa société mère). Elle soutient qu'elle a respecté ces principes et s'est attachée à dégager les tendances dominantes du marché ; elle rappelle que les biens ayant servi de comparaison sont tous issus du même programme immobilier, répondent aux mêmes normes techniques, avec le même état d'entretien, les mêmes problèmes d'intrusion. Elle refuse que soit prise en considération l'état d'entretien des biens loués lors de la vente, rappelant qu'il appartient au propriétaire d'entretenir le bien ou d'obtenir du locataire qu'il la garantisse, et que soit appliquée une quelconque décote pour vétusté alors que le programme immobilier a été achevé en 2012 et que la vente a eu lieu seulement deux ans plus tard. Ainsi, pour l'administration fiscale, le fait que certains logements on été vendus alors qu'ils faisaient l'objet d'une location, est un avantage et non pas un élément de dévalorisation puisque l'acquéreur avait l'intention de les mettre en location ; rien ne justifie donc que la vente entre la société 2G Promotion et la société Jercama ait bénéficié d'une décote de 40 % par rapport au prix public de vente. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Motifs de la décision Il résulte des articles L. 17 et 57 du livre des procédures fiscales que, lorsque l'administration entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires. En l'espèce, la notification du redressement a eu lieu le 18 juillet 2016 sous la forme d'une proposition de rectification. Dans ce document, l'administration fiscale décrit les biens objets de la vente du 12 novembre 2014 : trente-trois logements, vingt-six garages, dix-neuf parkings et vingt caves situés au n° [Adresse 1] répartis sur quatre des cinq bâtiments construits entre 2007 et 2012 de l'ensemble immobilier «[Adresse 6] » comprenant un total de 73 logements situé au centre-ville d'Audincourt, périphérie de [Localité 5]-[Localité 7] dans une zone pavillonnaire à proximité d'une zone de loisirs (cinéma, bowling, restaurants). Il s'agit d'une résidence de standing, close et sécurisée, avec des ascenseurs, des portes blindées, des volets électriques, des caves, garages et parking. L'acquisition par la société Jercama avait un but d'investissement locatif -Plan locatif Social) avec des conditions sur le montant des loyers. L'acte comprend une description de chaque lot indiquant sa situation dans la résidence et l'étage dans le bâtiment, la surface habitable et la surface utile, la description et la nature des pièces du logement, et l'indication de son état actuel « loué » (et alors le montant du loyer) ou « vide d'occupant ». L'acte précise que l'administration fiscale a choisi de ne pas appliquer de décote sur les logements occupés en raison de l'objectif de la cession résidant précisément en la location. Sur ce point, la cour valide le raisonnement de l'administration fiscale en ce qu'elle a considéré que, dans le cas d'espèce, la société Jercama recherchant à donner les biens acquis à la location, l'occupation d'un lot acquis n'est pas un motif de dévalorisation financière, le contraire pouvant même être retenu. Dans la proposition de rectification, l'administration fiscale compare, pour chaque lot, le prix de cession au mètre carré dans l'acte de vente du 14 novembre 2014 (obtenu par la division du prix global par la surface habitable vendue) à la moyenne du mètre carré vendu entre 2012 et 2014 obtenu à partir de la vente de trois à huit logements (selon le lot comparé) ayant une taille et des caractéristiques équivalent situés dans l'un des cinq bâtiment du même ensemble immobilier issu du même programme immobilier. Les ventes prises comme éléments de comparaison permettent de retenir un prix au mètre carré de 1645 euros pour un T2, 1886 euros pour un T3 et 1953 euros pour un T4 ou un T5, soit un prix de vente en moyenne de 40 % plus élevé que la vente litigieuse. Ainsi, les logements comparés répondent aux mêmes critères de surface, de localisation géographique, de normes techniques et de vétusté en fonction de la date de construction. La lecture précise des 42 pages permet à la cour, suivant en cela le tribunal de première instance, de considérer que l'administration fiscale a bien, dès la notification du redressement, justifié l'évaluation qu'elle retenait au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires. Si le contribuable redressé conteste les éléments de comparaison objectifs caractérisant des immeubles de qualité intrinsèque comparable apportés par l'administration fiscale, il lui appartient d'apporter d'autres éléments objectifs pertinents au regard du litige permettant de moduler l'évaluation de l'administration fiscale. La société Jercama soutient que le délai entre les ventes retenues comme éléments de comparaison par l'administration fiscale et celle objet du redressement est trop long puisqu'il atteint parfois 29 mois. Or, aucun texte ayant valeur législative ou réglementaire n'impose de délais et la société Jercama n'apporte aucun élément objectif permettant de constater que le prix du mètre carré construit aurait chuté entre 2012 et 2014, étant relevé au demeurant que chaque lot acheté par la société Jercama est comparé à plusieurs ventes dont au moins une date de 2014, de sorte que l'objection de la société Jercama est inopérante. Dans sa réponse à la proposition de rectification du 19 septembre 2016, la société Jercama évoque la vente par la société 2G Promotion à des tiers de quatre appartements en octobre 2014 dans le même ensemble immobilier pour un prix au mètre carré HT variant de 992,90 euros à 1090,60 euros, à comparer avec le prix de 1032,23 euros HT de la vente contestée. L'administration fiscale répond qu'effectivement ces quatre ventes, qui émanent du dirigeant de la société Jercama, qui est le même que celui de la société 2G Promotion, comme pour la vente litigieuse, ont été réalisées à un prix inférieur à 40 % du marché. La cour relève que la société Jercama ne fournit pas de pièces permettant de vérifier le contexte de ces quatre ventes avantageuses, et que les autres ventes qu'elle propose à titre de comparaison (annexe 1 des observations de la société Jercama à la proposition de rectification) datent soit de 2011 soit de 2016. Dans ses conclusions, la société Jercama reprend, comme éléments de comparaison, ces quatre ventes et y ajoute une cinquième du 16 septembre 2014 mais ne verse pas les pièces permettant à la cour de vérifier qu'il s'agit d'éléments objectifs pertinents au regard du litige. Le fait de vendre en bloc n'est pas un motif suffisant justifiant que la vente soit passée à 40 % en dessous du prix de vente au public et ce, d'autant, qu'il s'agit d'une vente en bloc entre deux sociétés composées des mêmes associés. Quant à la prise en compte de la vétusté ou du défaut d'entretien des trente-trois logements, la cour relève, d'une part, que ces défauts ne sont pas justifiés par la société Jercama qui les allègue, et, d'autre part, qu'aucun élément objectif et probant n'est versé aux débats pour établir que les biens vendus sont plus sujets à ces défauts que les logements utilisés par l'administration fiscale pour les comparer, sachant qu'ils sont été construits sur la même période, et que, pour certains, ils sont également donnés à la location voire dégradés par les intrusions. Au regard de l'ensemble de ces observations, la cour confirme intégralement le jugement critiqué. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique : Confirme, en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 6 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ; Condamne la société civile Jercama aux entiers dépens ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société civile Jercama de sa demande et la condamne à payer à la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur et Bouches-du-Rhône la somme de 3000 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier Le président