Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/00475

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 24/00475 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SVU4 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2220 DU : 13 Novembre 2024 [K] [B] [T] [G] C/ [P] [Y] [H] [Y] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Me Christine JAEGER Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [K] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] Mme [T] [G], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentés par Me Christine JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [P] [Y], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] Mme [H] [Y], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] représentés par Me Juliette BELLET, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] ont donné à bail à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [Y] un appartement à usage d’habitation (porte A12), un parking aérien (N°15) et un parking couvert (N°16) situés [Adresse 5], à [Localité 4] par contrat en date du 8 juillet 2019, moyennant un loyer initial de 594 euros, une provision pour charges de 60 euros, et un loyer pour les emplacements de stationnement de 40 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] ont fait signifier à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juin 2023 pour un montant en principal de 2.993,76 euros. Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] ont ensuite fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé respectivement le 8 janvier 2024. Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du bail et le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [Y], Madame [H] [Y] et de tout occupant de leur chef, et si besoin est, par la force publique ; - à défaut ordonner l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur propre chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ; - condamner, par provision, Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 11.826,23 euros au titre des loyers impayés à la date du 11 décembre 2023 ; - condamner, par provision Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel outre provision sur charges, soit la somme de 748,44 euros (674,44 + 74 euros) jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs ; - condamner Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des présents actes, le coût des deux commandements de payer (149,64 x 2) soit la somme de 299,28 euros, les frais de dénonce à la CCAPEX ainsi que toutes sommes au titre de l’article 10 du décret du 08 / 03 / 2001 - 2012, modifié par le décret 207 - 1851 du 26 / 12 / 2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, Avocat sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Après renvois, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] , représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance sauf à solliciter de condamner par provision Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel outre provision sur charges, soit à la somme de 772,03 euros (698,03 + 74 euros) jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs ; ils ont en outre actualisé le montant de la dette locative à la somme de 19.030,36 euros selon décompte du 13 septembre 2024. Ils ont également conclu à l’irrecevabilité des demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et se sont opposés aux délais supplémentaires sollicités par les défendeurs en cas d’expulsion. Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ont comparu représentés par leur conseil à l’audience et aux termes de leurs conclusions ont sollicité : * à titre principal de : - débouter Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; - fixer le montant actualisé de la dette locative de Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ; - accorder à Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] des délais de paiement de la dette locative sur une durée de 36 mois ; - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail pendant le cours du délai ainsi accordé ; - juger que si les modalités d’apurement fixées sont intégralement respectées par Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y], la clause sera réputée ne pas avoir joué ; *à titre subsidiaire, si par extraordinaire le “Tribunal” prononçait l’expulsion de : - accorder à Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux objets du litige ; - fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer contractuellement prévu ; -débouter Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] de toute demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - ordonner que chacun conservera la charge des dépens. Ils ont par ailleurs fait état de nombreuses difficultés financières et notamment d’une dette successorale de plus de 20.000 euros. Ils ont également soutenu avoir fait de nombreuses démarches afin d’apurer leurs dettes sans pouvoir faire face cependant au paiement de leur loyer. Ils ont enfin indiqué s’être interrogés sur l’existence d’une assurance loyers impayés qui aurait suppléé leurs manquements. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 9 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 23 juin 2023. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juin 2023 pour un montant en principal de 2.993,76 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2023. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 19.030,36€ à la date du 13 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse. Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette sauf à “s’intérroger sur l’existence d’une assurance loyers impayés”, ce qui en l’espèce n’est pas démontré mais surtout, à supposer l’existence de cette assurance, elle ne saurait les dispenser du paiement de leur loyer, principale obligation issue du contrat de bail aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 19.030,36 €. Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ont par ailleurs sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ne justifient pas du règlement du loyer courant, soit du loyer de septembre 2024, avant l’audience. Leurs demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont en conséquence irrecevables aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées. L’expulsion de Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux prévus par les dispositions de l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, leur mauvaise foi n’étant pas démontrée et par définition, en leur qualité de locataires, ils n’ont pas pénétré dans les locaux litigieux par voie de fait, menaces, contrainte ou à l’aide de manoeuvres. Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. II SUR LES DEMANDES DE DELAIS SUPPLEMENTAIRES : Aux termes des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution : “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.” Aux termes des dispositions de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution : “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.” En l’espèce, Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ne justifient d’aucune situation particulière les concernant, pas plus que des démarches effectuées pour leur relogement ni que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il sera en outre relevé que la créance des bailleurs est particulièrement élevée et que Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ne justifient aucunement d’éventuelles démarches pour tenter de la résorber. Aussi, ils seront déboutés de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire en l’espèce. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G], Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] devront leur verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 8 juillet 2019 conclu entre Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] d’une part et Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte A12), un parking aérien (N°15) et un parking couvert (N°16) situés [Adresse 5], [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 23 août 2023 ; DECLARONS irrecevable la demande de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DEBOUTONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux autres les délais légaux prévus par les dispositions de l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] à titre provisionnel la somme de 19.030,36€, selon décompte en date du 13 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; DEBOUTONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] de leur demande de délais de paiement ; CONDAMNONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 août 2023 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [G] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente