Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/02489

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 24/02489 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGUT MINUTE N°2025/ JUGEMENT DU 27 Janvier 2025 S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 6] c/ [O] DÉBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire siégeant de qualité juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Draguignan assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025 ENTRE : DEMANDERESSE: SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée parMaître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEUR: Monsieur [R] [O] né le 18 Juin 1981 à [Localité 5] domicilié : chez Mme [C] [T] [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 4] Comparant en personne COPIES DÉLIVRÉES LE 27 Janvier 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, - [R] [O] 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par contrat de location signé le 1er juillet 2014 à effet du même jour , la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] (ci-après dénommée La SAIEM) a consenti un bail d'habitation à Madame [T] sis [Adresse 3], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 256 euros. En suite du décès de la locataire Monsieur [O] [R] en vertu d’un PACS est demeuré dans les lieux. Un commandement de payer a été signifié au locataire par acte de commissaires de justice, le 15 février 2023 pour un montant global pour un montant principal de 2 599,80 euros arrêté au 06 février 2023. Par assignation en date du 18 mars 2023, signifié à personne, la bailleresse a attrait Monsieur [O] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet aux fin de : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, compte tenu du défaut de paiement des loyers arriérés, à la date du 15 avril 2023, - condamner Monsieur [O] [R] au paiement de la somme de 2 308,49 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 06 février 2023, à parfaire à la date de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [R] et de tout occupant éventuellement introduit de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, des lieux loués savoir [Adresse 3], à [Localité 7], - fixer à une somme correspondant au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 264,88 euros, le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux loués, - condamner Monsieur [O] [R] au paiement de ladite indemnité, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers gamissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs, - condamner Monsieur [O] [R] au paiement de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [O] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 142,13 euros, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. A l’audience initiale du 07 février 2024, les parties sont représentées par leur conseil respectif, et l’affaire renvoyée au 17 avril 2024 à la demandes des défendeurs, pour être fixée à plaider le 27 novembre 2024. A cette dernière date toutes les parties sont présentes ou représentées. La demanderesse, indique maintenir l’ensemble de ses demandes, telles que figurant dans son acte exploit introductif d’instance, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations. Monsieur [O] [R] corps présent, sollicite, les plus larges délais de paiement. Compte tenu de la nature des demandes et de la représentation des parties il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort. Les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action : L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables aux locataires de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat signé le 1er juillet 2014 par les parties prévoit en son article 5 des conditions générales une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de Commissaire de Justice du 15 février 2023 la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 164,68 euros en principal arrêté au 06 février 2023 et mentionnant que le débiteur dispose d’un délai de 2 mois pour s’exécuter ; de sorte que l’assignation délivrée le 18 mars 2024 est conforme au délai légal applicable , la date d’audience étant par ailleurs fixée au 05 juin 2024 soit plus de 2 mois après la signification de l’exploit introductif d’instance ; de sorte que la procédure est recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Monsieur [O] [R] ne conteste nullement le principe de la créance revendiquée par la bailleresse ; il indique avoir procédé à différents règlements depuis le commandement de payer. Toutefois ces versements ne constituent pas le solde de l’arriéré de loyer, et ne permettent pas de suspendre, en l’état les effets de la clause résolutoire ; de sorte que la résiliation du bail est intervenue le16 avril 2024. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef dans les conditions reprises dans le dispositif du présent jugement. Il convient par ailleurs de condamner Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 2 308,49 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 06 février 2024. Sur l’indemnité d’occupation : L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, Monsieur [O] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 avril 2023 et commet une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant de 264,88 euros. Par conséquent il y a lieu de condamner Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 264,88 euros mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’ au jour de la remise des clefs. Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement : Selon les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. A l’appui de la demande de délais de paiement, Monsieur [O] [R] ne produit aucun justificatif inhérent à ses revenus et charges. En l’absence de tel document, il n’est pas possible pour la juridiction d’apprécier la réelle capacité financière du défendeur ni de statuer sur la demande ; il convient de rejeter la demande. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : En vertu de l’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l’espèce, condamne solidairement Monsieur [O] [R] partie succombant à la procédure, supportera la charge des dépens incluant les frais du commandement délivré le 15 février 2023. Sur les frais irrépétibles : En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il convient de condamner Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour un montant de 142,13 euros correspondant au commandement de payer. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection, par jugement contradictoire en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 1er juillet 2014 portant sur un immeuble à usage d'habitation sont réunies au 16 avril 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [R] de libérer les lieux loués situés sis [Adresse 3], à [Localité 8] de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; ORDONNE, dans les mêmes conditions et délais, l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [R] ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 2 308,49 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 06/02/2024 ; CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 264,88 euros mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’ au jour de la remise des clefs et jusqu'à la libération effective des lieux ; RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; DEBOUTE Monsieur [O] [R] de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [O] [R] à payer à la SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 6] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire ; CONDAMNE Monsieur [O] [R] aux entiers dépens de la procédure incluant notamment les frais du commandement délivré le 15 février 2023 pour un montant de 142,13 euros. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,