Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/02455

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY 8 allée Baratin 93345 LE RAINCY Téléphone : 01 43 01 36 70 @ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/02455 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAM2 Minute : 24/715 S.A. IN’IL Représentant : Me Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1825 C/ Madame [T] [M] Monsieur [H] [P] Représentant : Mme [T] [M] (Concubine) Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 juillet 2024; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 16 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean-Bernard POURRE, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [T] [M], demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] comparante en personne Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Madame [T] [M], sa concubine munie d’un pouvoir D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 août 2022, la SA IN'LI a donné à bail à Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 726,64 euros pour le logement et 50 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la SA IN'LI a fait signifier à Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7343,96 euros en principal, au titre des loyers impayés au 24 octobre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 6 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA IN'LI a fait assigner Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion des locaux, logement et stationnement, de Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, faire application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] au paiement de la somme de 8476,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 26 octobre 2023 sur 7343,96 euros et de l'assignation sur le surplus,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 26 décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l'exécution provisoire du jugement. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 13 mars 2024. À l'audience du 16 mai 2024, la SA IN'LI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10677,22 euros arrêtée au 6 mai 2024, loyer du mois d’avril inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. La SA IN'LI soutient que Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P], représenté par sa concubine, reconnaissent être redevable des loyers et charges et demandent le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer et des charges depuis 3 mois et expliquent une perte d’emploi de son conjoint et une maladie, ayant entrainé des difficultés financières. Ils précisent que leurs revenus s’élèvent à 2000 euros et 1500 euros et qu’il n’y a pas d’autre dette. L'affaire a été mise en délibéré au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 13 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 16 mai 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SA IN'LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024. En conséquence, la demande de la SA IN'LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 26 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 août 2022 à compter du 27 décembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P], justifient de leur situation personnelle et financière. Ils proposent le remboursement de la dette par plusieurs mensualités. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] n’ont effectué que trois versements depuis la signification du commandement de payer, si bien que la dette augmente. Au regard du montant de la dette, les locataires n’apparaissent pas en capacité de payer régulièrement le loyer et les charges et, en plus, de rembourser la dette dans les délais prévus par loi. Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 août 2022, du commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2024 que la SA IN'LI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 165,33 euros. Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA IN'LI la somme de 10511,89 euros, au titre des sommes dues au 6 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 4735,96 euros, de l’assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 1907,25 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IN'LI les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA IN'LI la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA IN'LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 août 2022 entre la SA IN'LI d'une part, et Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] d'autre part, concernant les locaux, logement et stationnement, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 décembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à compter du 27 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA IN'LI la somme de 10511,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 mai 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 4735,96 euros, de l'assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 1907,25 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE solidairement Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA IN'LI l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mai 2024, échéance de mai, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] à payer à la SA IN'LI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [H] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SA IN'LI de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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